PIT: Jak korzystnie rozliczyć przychód z najmu nieruchomości

- Jestem właścicielem nieruchomości, na której znajduje się m.in. budynek gospodarczy o powierzchni 40 m², który mam zamiar wynająć. Najemcy są w trudnej sytuacji materialnej i przypuszczam, że zapłatę czynszu mogę otrzymywać z opóźnieniem. Nie prowadzę działalności gospodarczej. Jaka forma opodatkowania będzie dla mnie najkorzystniejsza, jeśli chciałbym opłacać podatek dochodowy tylko wówczas gdy faktycznie otrzymam pieniądze za czynsz?

– pyta czytelnik.

Przychody uzyskiwane z tytułu najmu nieruchomości mogą zostać zaliczone do jednego z dwóch odrębnych źródeł przychodów, którymi są:

- pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) albo

- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT).

Pozarolnicza działalność...

Większość właścicieli nieruchomości przychody uzyskane z umowy najmu kwalifikuje do źródła z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT). W rezultacie przychód z tytułu czynszu rozliczają w miesiącu, za który czynsz był należny. Za przychód z działalności gospodarczej uznaje się bowiem kwoty należne, nawet jeśli faktycznie nie zostały one otrzymane.

Przychód z tego źródła powstaje w dniu wykonania usługi, nie później niż w dniu wystawienia faktury lub uregulowania należności. Tak wynika z art. 14 ust. 1 i 1c ustawy o PIT. Gdy strony ustalą, że usługa jest rozliczana w okresach rozliczeniowych, wówczas za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku (art. 14 ust. 1e ustawy o PIT).

Przykład

Podatnik Krzysztof Kowalski świadczy usługi najmu nieruchomości. Zgodnie z zawartą umową najmu najemca Piotr Nowak płaci czynsz „z góry" w terminie do 10. dnia każdego miesiąca za dany miesiąc. Z umowy wynika, że opłaty za czynsz są rozliczane w okresach miesięcznych.

U pana Krzysztofa przychód z tytułu usługi najmu nieruchomości powstaje w ostatnim dniu każdego miesiąca, za który świadczył usługę. Datą powstania przychodu z tytułu umowy najmu nieruchomości będzie więc ostatni dzień każdego miesiąca, czyli 30 listopada, 31 grudnia, 31 stycznia itd.

...albo inne źródło

Tymczasem przychody uzyskane z najmu nieruchomości mogą być rozliczane także ze źródła przychodów, o którym mowa art. 10 ust.1 pkt 6 ustawy o PIT, tj. w ramach tzw. prywatnego najmu. W tym przypadku przychód powstaje w dniu faktycznej zapłaty czynszu przez najemcę bądź postawienia go do dyspozycji wynajmującego (bez względu na to czy wynajmujący wcześniej wystawił rachunek za najem). W rezultacie, jeżeli najemca nie ureguluje na czas czynszu, to mimo że ten czynsz był należny, po stronie wynajmującego nie powstanie przychód z tego tytułu. Datą powstania przychodu będzie natomiast, co do zasady, data otrzymania tego czynszu przez wynajmującego w formie gotówki lub przelewu kwoty na rachunek bankowy. Istotne jest również to, że jeżeli najemca wpłaci wynajmującemu tylko część należnego czynszu, to przychód powstanie u wynajmującego jedynie w otrzymanej części. Natomiast brak zapłaty czynszu w umówionym terminie oznacza, że przychód w tym dniu nie powstanie. Przychód powstanie w dniu, w którym podatnik otrzyma kwotę zaległego czynszu.

Przykład

Podatnik Arkadiusz Wiśniewski świadczy usługi najmu nieruchomości poza działalnością gospodarczą. Zgodnie z zawartą umową najmu najemca – Agnieszka Malinowska płaci czynsz „z góry" w terminie do 10. dnia każdego miesiąca za dany miesiąc. Pani Agnieszka popadła w kłopoty finansowe, wobec czego czynsz za wrzesień opłaciła dopiero 7 października. Wobec tego pan Arkadiusz za wrzesień nie wykazuje przychodu z tytułu czynszu, mimo tego, że był on należny za ten miesiąc. Przychód z tytułu czynszu powstał 7 października, wobec czego zaliczkę na podatek dochodowy z tego tytułu należy rozliczyć w terminie do 20 listopada. Jeżeli pan Arkadiusz w ogóle nie otrzymałby zapłaty czynszu za wrzesień, to wówczas nie powstanie u niego obowiązek zapłaty zaliczki na podatek dochodowy.

Niekoniecznie według skali

Dochody uzyskiwane z najmu prywatnego, zaliczonego do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, generalnie są opodatkowane na zasadach ogólnych (według skali podatkowej), chyba że podatnik złoży pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych – na zasadach określonych w ustawie z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (DzU nr 144, poz. 930 ze zm.).

Osoby fizyczne, które osiągają przychody z prywatnego najmu, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W takim przypadku do przychodów z tytułu umowy najmu nieruchomości ma zastosowanie 8,5–proc. stawka ryczałtu ewidencjonowanego (art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym).

Przykład

Właścicielka nieruchomości – pani Ewa Kwiatkowska wynajęła budynek gospodarczy. Strony ustaliły, że miesięczny czynsz za najem tej nieruchomości będzie wynosił 500 zł. Z umowy wynika, że do ponoszenia opłat za media (energia elektryczna, woda, ogrzewanie, wywóz śmieci) jest zobowiązany najemca – Bartłomiej Warzywny. Pani Ewa nie ponosi natomiast żadnych kosztów związanych z umową najmu.

W zależności od wybranej formy opodatkowania, od czynszu otrzymanego za październik pani Ewa opłaci zaliczkę na podatek dochodowy w kwocie:

- 90 zł (500 zł x 18 proc.) – w przypadku opodatkowania dochodów z najmu według zasad ogólnych,

- 43 zł (500 zł x 8,5 proc). – w przypadku opodatkowania przychodów ryczałtem ewidencjonowanym.

Trzeba pamiętać o oświadczeniu

Jak widać, ryczałt ewidencjonowany jest korzystny przede wszystkim wtedy, gdy wynajmujący nie ponosi kosztów związanych z wynajmem lub gdy są one niewielkie w porównaniu z przychodami. Aby wynajmujący (podatnik) mógł korzystać z tej formy opodatkowania, powinien złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego (właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika) pisemne oświadczenie o jej wyborze:

- nie później niż do 20 stycznia danego roku podatkowego bądź

- w przypadku rozpoczęcia najmu w trakcie roku podatkowego – nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym podatnik osiągnął pierwszy przychód z tytułu najmu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.