Podstawowa stawka VAT wynosi 23 proc. Ustawodawca przewidział jednak również stawki obniżone oraz zwolnienie z VAT. Preferencja dotyczy m.in. sprzedaży gruntów.
Zgodnie z art. 43 ust. 11 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Przy czym największym problemem zazwyczaj jest – przy sprzedaży gruntów – w ogóle ustalenie, z jakiego rodzaju terenem sprzedawca i nabywca ma do czynienia. Czy jest to grunt rolny, leśny czy też teren przeznaczony pod zabudowę.
Wszystko jasne
Dzięki zapisom ustawy z 7 grudnia 2012 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (DzU z 2013 r., poz. 35) problem ten zostanie w końcu rozwiązany.
Od 1 kwietnia 2013 r. nowelizacja ta wprowadzi do art. 2 ustawy o VAT nowy punkt 33, w którym jest zawarta definicja terenu budowlanego. Zgodnie z tym uregulowaniem „terenami budowlanymi" będą grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (jeżeli oczywiście taka decyzja została wydana).
O co tyle zamieszania
Otóż, zgodnie z obowiązującą do końca marca 2013 r. treścią art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę korzysta ze zwolnienia z opodatkowania. Niemniej zarówno powyższa norma, jak i pozostałe przepisy ustawy nie wyjaśniały dotychczas, co należy rozumieć pod pojęciem terenu budowlanego czy terenu przeznaczonego pod zabudowę.
Sytuację zaogniało to, że art. 12 ust. 3 dyrektywy 2006/112/WE opisuje „teren budowlany" jako każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, który uznawany jest za teren budowlany przez państwa członkowskie. Tym samym ustawodawstwo krajowe każdego państwa powinno zakreślić definicję terenu budowlanego (tak też: TSUE w orzeczeniu w sprawie C-468/93). Polska dotychczas jednak tego nie uczyniła.
Wobec tego odpowiednie zastosowanie przedmiotowego zwolnienia stało się niezwykle uciążliwe. Konieczne było bowiem dokonanie wykładni gramatycznej powołanego przepisu ustawy o VAT przy uwzględnieniu przepisów innych gałęzi prawa, a w szczególności uregulowań ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czy ustawy z 7 lipca 2004 r. – Prawo budowlane (w tym dotyczących klasyfikacji i przeznaczenia gruntów), a w dalszej kolejności: przeanalizowanie aktualnego stanowiska doktryny (tu z kolei na podatników czekała niemiła niespodzianka w postaci niejednolitej linii orzeczniczej sądów administracyjnych).
Plan miejscowy i decyzja
Trzeba w tym miejscu przypomnieć, że przy dostawie terenów niezabudowanych istotne znaczenie ma plan zagospodarowania przestrzennego jako źródło prawa miejscowego (patrz art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Jednocześnie w przypadku braku tego planu funkcję tę określa decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jako akt indywidualny prawa administracyjnego (patrz art. 4 ust. 2 ww. ustawy).
Studium uwarunkowań albo wypis z ewidencji
Z kolei w razie niewystąpienia zarówno planu zagospodarowania przestrzennego, jak i decyzji o warunkach zabudowy danego gruntu – jeszcze do stycznia 2011 r. sądy wskazywały na dwa odmienne sposoby interpretacji pojęcia terenów budowlanych, przeznaczonych pod zabudowę.
Zgodnie z pierwszym stanowiskiem (spójnym z poglądem organów podatkowych) w takiej sytuacji teren budowlany lub przeznaczony pod zabudowę należało klasyfikować, biorąc pod uwagę inną, istniejącą na dzień zawarcia transakcji dokumentację sporządzoną na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Stąd też organy podatkowe oraz sądy administracyjne przywoływały art. 9 ust. 1 tej ustawy, zgodnie z którym polityka przestrzenna gminy wyrażona jest w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, którego uchwalenie jest niezbędnym etapem uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Przywoływały również treść ust. 4 oraz ust. 5 tego artykułu (studium nie jest aktem prawa miejscowego, ale jego postanowienia są wiążące dla organów gminy przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu) i uznawały, że klasyfikacja terenu budowlanego powinna następować na podstawie studium.
Przeciwna linia orzecznicza (korzystniejsza dla podatników) przyjmowała natomiast, że skoro studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie jest aktem prawnym (czyli prawem powszechnie obowiązującym), to decydujące znaczenie w tej kwestii spełnienia wypis z ewidencji gruntów i budynków.
NSA rozstrzygnął spór
Ta dychotomia straciła rację bytu 17 stycznia 2011 r., kiedy to Naczelny Sąd Administracyjny, rozstrzygając problem źródła kwalifikacji nieruchomości, w wyroku wydanym w składzie siedmiu sędziów (I FPS 8/10) jednoznacznie opowiedział się za tym drugim stanowiskiem.
W uzasadnieniu wskazał bowiem, że studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie jest źródłem prawa miejscowego i nie może stanowić podstawy do ustalania prawa do zwolnienia z VAT. Z drugiej natomiast strony, zdaniem sądu, dla podstawy wymiaru każdego podatku, w tym VAT, wiążące są dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków.
Obecnie zatem (czyli jeszcze do końca marca 2013 r.), przy nabyciu niezabudowanego gruntu (co do którego brak jest gminnych planów zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy) o zwolnieniu z VAT decyduje charakter gruntu wynikający z ewidencji gruntów.
Przykład
Spółka Alfa posiada grunt, który zamierza sprzedać. Dla terenu, na którym położony jest ten grunt, nie ma gminnego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie została również wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania tego terenu.
Istnieje jedynie studium uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego gminy, w którym sporny teren przeznaczono pod zabudowę mieszkaniową. Czy w związku ze zmianą przepisów ustawy o VAT dostawa tego gruntu po 1 kwietnia 2013 r. będzie korzystać ze zwolnienia z VAT?
Tak. Skoro niewątpliwie nie zostanie spełniona definicja terenu budowlanego z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT (nie istnieje bowiem ani miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy, ani decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu), grunt trzeba zakwalifikować jako niebudowlany.
Innymi słowy, niespełnienie omawianej definicji umożliwia spółce Alfa zastosowanie po 1 kwietnia 2013 r. zwolnienia z VAT. Po wejściu nowych przepisów bez znaczenia pozostanie zarówno studium, jak i ewidencja gruntów i budynków.
Komentuje Paweł Barnik, kierownik zespołu ds. VAT w ECDDP Sp. z o.o.
Głównym problemem podatników są obecnie nieaktualne zapisy w ewidencjach gruntów i budynków.
Stąd też, coraz częściej można się spotkać z sytuacją, że grunty (które jeszcze kilka czy kilkanaście lat temu były zaklasyfikowane jako rolnicze) – mimo przeprowadzonych na nich prac związanych z budownictwem – wciąż są tak opisane w rejestrach. Z kolei organ podatkowy jest związany wpisem w ewidencji bez względu na jego poprawność, aż do czasu jego zmiany (która może nastąpić jedynie na wniosek starosty albo właściciela nieruchomości).
Należy zatem pozytywnie ocenić zmianę art. 2 ustawy o VAT, która w końcu umożliwi prawidłowe zastosowanie zwolnienia uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT w przypadku dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Co więcej, zgodnie z powołaną definicją, w przypadku gdy dla danego gruntu nie będzie istniał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ani decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, należy taki grunt uznać za teren inny niż budowlany.
Innymi słowy, nie trzeba będzie dalej odwoływać się ani do studium uwarunkowań gminy, ani do ewidencji gruntów i budynków. Skoro przedmiotowa definicja została zawarta w przepisach samej ustawy o VAT, niespełnienie wskazanych w niej warunków spowoduje uznanie terenu za nieprzeznaczony pod budowę, a więc za grunt korzystający ze zwolnienia z VAT.
