Najem lokali użytkowych: Osobne rozliczenie VAT za czynsz i media

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu rozstrzygnął w wyroku kwestię refakturowania opłat za media (sygnatura akt: I SA/Po 619/12).

Sąd rozpatrywał skargę podatnika, który otrzymał niekorzystną dla siebie interpretację. Mężczyzna prowadzi działalność gospodarczą  w postaci najmu i jest czynnym podatnikiem VAT.  Wynajmuje mieszkania osobom fizycznym w budynkach, które są jego własnością. Umowy z lokatorami regulują m.in. wysokość czynszu i zasady jego płatności, określają też, że najemca ponosi wszelkie koszty związane z eksploatacją lokalu oraz utrzymaniem czystości powierzchni wspólnych i otoczenia budynku. Wynika z nich, że lokatorzy regulują opłaty za media odrębnie od czynszu.

Od umowy najmu zależy, z jaką stawką właściciel odsprzedaje media lokatorom

Właściciel otrzymuje od dostawców mediów faktury VAT i na ich podstawie obniża podatek należny o naliczony według właściwych stawek (8 lub 23 proc.). Równocześnie refakturuje dostawę mediów (bez doliczania marży) dla poszczególnych najemców.

W sporządzanych dla nich fakturach wykazuje kwotę czynszu jako zwolnioną z VAT. Odrębnie refakturowane są kwoty za energię cieplną,  elektryczną zużytą na oświetlenie części wspólnej i otoczenia oraz sprzątanie – według stawki 23 proc. Tymczasem dostawa wody, odprowadzanie ścieków i wywóz nieczystości stałych odsprzedawane są według stawki 8 proc.

Przedsiębiorca zapytał we wniosku o interpretację, czy może refakturować dostawę mediów, określając należny VAT przy zastosowaniu właściwych stawek (8 lub 23 proc.), czy też ma traktować je jako składnik czynszu, stosując zwolnienie od podatku.

Dyrektor poznańskiej Izby Skarbowej stwierdził, że wnioskodawca powinien wystawiać najemcom faktury ze zwolnieniem z VAT, przy czym podstawa opodatkowania powinna obejmować wszystkie opłaty związane z dostawą mediów. To dlatego, że są to świadczenia związane z usługą najmu, mające w stosunku do niej charakter poboczny. Nie można ich sztucznie wyodrębniać tylko w tym celu, aby opodatkować je według innych stawek VAT.

WSA w Poznaniu uznał jednak, że jest to stanowisko nieprawidłowe. Według sądu, organ interpretacyjny  pominął treść opisanych we wniosku umów najmu. Błędnie uznał przez to, że do podstawy opodatkowania należy wliczać nie tylko należny czynsz, ale także opłaty za dostarczone media.

– Skoro umowa przewiduje oddzielny sposób rozliczania dla czynszu i oddzielny dla opłat za media, to treść tej umowy ma decydujący charakter, zgodnie z zasadą swobody umów – czytamy w uzasadnieniu.

Sąd powołał się w tym zakresie na wyrok NSA z 31 maja 2011 r. (I FSK 740/10).

Przedsiębiorca może więc traktować odsprzedaż dostawy gazu czy wody jako odrębne od najmu świadczenia. Zakup mediów powinien być zatem refakturowany na najemców z  wszystkimi konsekwencjami wynikającymi z przepisów ustawy o VAT.