Amortyzacja: gdy w działalności wykorzystujemy tylko część mieszkania

W jaki sposób podatnik powinien postępować, wyjaśnia art. 22f ust. 4 ustawy o PIT.

Zgodnie z tym przepisem, jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana, to odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Przykład

Pan Roman zajmuje na cele swojej firmy jeden pokój w mieszkaniu o powierzchni 100 mkw.

Cena nabycia mieszkania to 500 tys. zł. (kupił je w 2003 r.). Stosunek powierzchni użytkowej wykorzystywanej na cele firmowe do powierzchni użytkowej ogółem wynosi

1: 5 czyli 20 proc. Wartość początkowa, od której mogą być naliczane odpisy amortyzacyjne, wyniesie więc 100 tys. zł

(500 tys. x 20 proc.).

Prawidłowość tego postępowania potwierdzają organy podatkowe. Przykładem jest interpretacja Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 23 maja 2012 r. (ITPB1/415-214/12/PSZ). Z pytaniem, jak ustalić wartość początkową, zwróciła się podatniczka, która prowadzi działalność gospodarczo-handlową. Wybudowała budynek z przeznaczeniem mieszkalno-usługowym.

W budynku tym 57,73 proc. powierzchni przeznaczone jest na cele prowadzonej działalność gospodarczej, a 42,27 proc. na cele mieszkalne. Działkę pod budowę kupiła w maju 2009 r. Budowę rozpoczęła w 2010 r., a w lutym 2011 r. budynek został oddany do użytkowania.

Złożyła dokumenty o przekształcenie lokalu mieszkalnego na działalność handlową. Koszty budowy budynku były udokumentowane fakturami wystawionymi na działalność gospodarczą, które dzielono proporcjonalnie, z czego 57,73 proc. stanowiły koszty „amortyzacji z działalności”. Podatek naliczony od nabycia towarów i usług związanych z budową budynku, odliczono w tej samej proporcji.

Pozostałe 42,27 proc. stanowiły koszty prywatne, które nie były odliczane. Do ewidencji środków trwałych zostało wprowadzone 57,73 proc. budynku (część wykorzystywana w działalności). Od momentu wybudowania część mieszkalna budynku nie była wykorzystywana na cele mieszkaniowe, ani na inne cele. Część tę (42,27 proc.) podatniczka zamierza wykorzystywać w działalności gospodarczej.

W tym przypadku izba stwierdziła, że można ustalić wartość początkową całego budynku i od tej wartości dokonywać odpisów amortyzacyjnych. To dlatego, że nie wystarczy samo wprowadzenie środka trwałego do ewidencji środków trwałych, lecz musi również nastąpić faktyczne wykorzystywanie go w celu wykonania określonych czynności związanych z wykonywaną przez podatnika działalnością. „Przepisy podatkowe uzależniają więc zaliczenie

w ciężar kosztów odpisów amortyzacyjnych od tego, czy środek trwały jest wykorzystywany przez podatnika na potrzeby działalności gospodarczej” – dodała izba. Zaznaczyła, że „wartość początkową tego budynku, skoro w całości będzie on wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej, należy ustalić na podstawie ww. art. 22g ust. 4 ustawy, uwzględniając również część, która dotychczas w działalności nie była wykorzystywana.

Odpisy amortyzacyjne od tak ustalonej wartości początkowej budynku mogą stanowić koszt uzyskania przychodów prowadzonej przez panią działalności gospodarczej, o ile dokonywane będą z uwzględnieniem przepisów art. 22a–22n ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych” – podsumowała izba.

Z gruntem trzeba postępować inaczej

Gdy podatnik ustala cenę nabycia budynku mieszkalnego na podstawie aktu notarialnego, musi wyłączyć z niej wartość gruntu. W przeciwnym razie naraża się na to, że jego rozliczenia podatkowe zakwestionuje fiskus.

Problem polega jednak na tym, że cena gruntu nie zawsze jest wyodrębniana w akcie notarialnym. Nie pozostaje wtedy nic innego, jak ustalić ją na postawie art. 22g ust. 8 ustawy o PIT.