Media dostarczane najemcom z obniżoną stawką VAT

Tak orzekł WSA we Wrocławiu 25 maja 2012 r. (I SA/Wr 246/12).

Spółka świadczy usługi najmu pomieszczeń, a dodatkowo dostarcza także media. Nie zawiera odrębnych umów na ich dostawę, gdyż obowiązek zapłaty należności z tytułu dostaw mediów określony jest w umowach najmu. We wniosku o interpretację przepisów podatkowych spółka zapytała, czy prawidłowo fakturuje w ramach umowy najmu sprzedaż wody jako usługę odrębną od najmu i opodatkowuje ją stawką 8 proc.

Uznała, że może zastosować stawkę preferencyjną, gdyż z umów najmu wynika odrębne rozliczanie kosztów mediów i nie składają się one na czynsz. Gdy media (woda) są rozliczane odrębnie, należy je fakturować ze stawką 8 proc. przewidzianą przez ustawodawcę dla tego rodzaju usług.

Organ podatkowy stwierdził, że jeżeli z umowy najmu wynika, że oprócz czynszu najemca ponosi opłaty za media, to powinny być one wliczane do podstawy opodatkowania jako bezpośrednio związane z usługą zasadniczą. W ocenie fiskusa nie można sztucznie wyodrębniać z kompleksowej usługi najmu lokalu pewnych czynności po to, by opodatkować je na korzystnych zasadach. Jeżeli najemca nie ma zawartej z wynajmującym odrębnej umowy na dostawę wody, to kwoty należne z tytułu tego świadczenia pozostają w bezpośrednim związku z przedmiotem umowy najmu.

Sąd potwierdził, że zgodnie z ustawą o VAT czynność złożona z jednego świadczenia nie powinna być sztucznie rozdzielana. Dotyczy to usług ściśle ze sobą powiązanych w taki sposób, że jedna z nich nie może być celem samym w sobie, ale wspomaga świadczenie innej usługi.

Orzekł jednak, że w tej sprawie każde ze świadczeń – zarówno najem, za który pobierany jest czynsz, jak i dostawa mediów za dodatkową opłatą – jest celem samym w sobie i osobno zaspokaja określone potrzeby najemcy, stąd nie można mówić o ich sztucznym wydzielaniu. Jedną stawkę należałoby zastosować, gdyby koszty mediów czy innych dodatkowych świadczeń zawierały się w ustalonym czynszu najmu.

Aneta Winiarska współpracowniczka Zespołu Zarządzania Wiedzą Podatkową firmy Deloitte

Natalia Kamińska konsultantka w Dziale Doradztwa Podatkowego firmy Deloitte (biuro w Warszawie)

Natalia Kamińska konsultantka w Dziale Doradztwa Podatkowego firmy Deloitte (biuro w Warszawie)

Najnowsze indywidualne interpretacje organów podatkowych dotyczące konsekwencji w VAT refakturowania przez wynajmującego kosztów mediów są w zasadzie jednoznaczne. Wynika z nich, że gdy umowy na dostawę mediów do lokali zawiera wynajmujący, nie może on ponoszonych kosztów przenieść bezpośrednio na najemcę.

Zdaniem fiskusa koszty te są wraz z czynszem opodatkowane jednolitą stawką VAT jako obrót ze świadczenia usługi najmu. Uzasadnieniem takiego stanowiska jest zaliczenie najmu do usług kompleksowych, złożonych z różnych świadczeń (w tym z tytułu dostawy mediów) mających w stosunku do najmu charakter uzupełniający. Podobne rozstrzygnięcie zapadło również w komentowanej sprawie.

W przeciwieństwie do aktualnej praktyki organów podatkowych, orzecznictwo sądów administracyjnych nie daje jasnej odpowiedzi na pytanie, czy czynności wykonane na rzecz jednego najemcy należy traktować jako świadczenie złożone (opodatkowane w sposób jednolity, według zasad właściwych dla najmu jako świadczenia zasadniczego), czy jako kompleks samodzielnych czynności (opodatkowanych według właściwej dla każdej z nich stawki).

WSA we Wrocławiu uznał, że podstawowe znaczenie dla powyższej kwalifikacji ma to, jak w umowie najmu rozwiązano kwestię mediów. Tylko jeżeli strony zawarły w niej postanowienie, że opłaty z tego tytułu będą regulowane przez najemcę odrębnie od czynszu, mogą być one opodatkowane stawką obniżoną, niezależnie od najmu.

Zbliżoną argumentację przedstawił NSA w kilku orzeczeniach wydanych w ubiegłym roku w podobnych sprawach (m.in. w wyrokach z 18 maja 2011 r., I FSK 1424/09 oraz z 31 maja 2011 r., I FSK 740/10).

W wyroku z 14 grudnia 2011 r. (I FSK 475/11) NSA podkreślił, że to z postanowień umów najmu, jak i z całokształtu okoliczności faktycznych musi wynikać, że strony ustaliły refakturowanie kosztów mediów, a nie jedną usługę kompleksową wykonywaną w całości przez wynajmującego. Co istotne, z uzasadnienia tego orzeczenia wynika pośrednio, które postanowienia umów najmu odnoszące się do kosztów mediów NSA uznał za ważne przy ich podatkowej kwalifikacji.

Oprócz postanowień dotyczących rozliczania należności przez wynajmującego niejako w zastępstwie najemców, są to m.in. odesłania do cen dostawy mediów obowiązujących według stawek zakładów je doprowadzających. Zdaniem NSA, samo przyjęcie w umowach ustalania odpłatności za dostawę mediów według ich zużycia, nie przesądza jeszcze o refakturowaniu tych usług.

Miejmy nadzieję, że powołane orzeczenia przyczynią się do zmiany praktyki organów podatkowych.

Opierając się jedynie na orzecznictwie sądów administracyjnych, w zależności od kształtu stosunku prawnego z właścicielem nieruchomości, za dostawę mediów do wynajmowanego lokalu czasem dostaniemy fakturę z podstawową stawką VAT, a czasem ze stawką 8 proc. Do stron umów najmu należy zapewnienie, by zawierały one odpowiednie zapisy.