Tak wynika z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2 kwietnia 2012 r. (I FSK 820/ 11).

NSA wskazał, że sytuacja zarządcy jest analogiczna do sytuacji syndyka, co do którego nie ma wątpliwości, że jego obrotem jest wynagrodzenie przyznane przez sąd. Orzeczenie to pokazuje, że definicja podatnika VAT nadal wzbudza wątpliwości.

Trzy przesłanki

Tylko czynności realizowane przez podatnika VAT podlegają temu podatkowi. W praktyce może się zdarzyć, że przedsiębiorca działa w odniesieniu do większości swoich transakcji jako podatnik VAT, ale w odniesieniu do niektórych transakcji nie posiada takiego statusu.

Co do zasady bowiem podmiot gospodarczy jest podatnikiem VAT, jeśli spełnia łącznie poniższe przesłanki:

- samodzielności prowadzonej działalności,

- odpowiedzialności za jej efekty,

- odpłatności.

Samodzielność i odpowiedzialność

Zarządca przymusowy nieruchomości funkcjonuje niejako w dwóch obszarach. Pierwszym jest świadczenie usług zarządzania i administrowania nieruchomościami. Zarządca występuje tu jako podatnik VAT, gdyż w tym zakresie bezspornie prowadzi działalność gospodarczą i spełnia powyższe przesłanki.

Drugim obszarem jest administrowanie nieruchomościami na zlecenie sądu lub współwłaścicieli. W tym przypadku zarządca zawiera umowy w imieniu i na rachunek poszczególnych współwłaścicieli, na podstawie udzielonego pełnomocnictwa. Nie działa w pełni samodzielnie.

Co do zasady bowiem jego zadaniem jest wykonywanie czynności potrzebnych do prowadzenia prawidłowej gospodarki nieruchomością będącą przedmiotem współwłasności w ramach zwykłego zarządu. Czynności wykraczające poza zakres zwykłego zarządu wymagają zgody stron lub sądu.

Niemniej także wykonywanie czynności zwykłego zarządu zostało poddane kontroli sądu (poprzez okresowe kontrole sprawozdań z zarządu nieruchomości przygotowywane przez zarządcę sądowego).

To skłania do wniosku, że trudno tutaj mówić o samodzielności prowadzonej działalności, gdy zarządca podlega w sposób ścisły władzy sądu. Wydaje się właściwe przyjęcie tezy, że zarządca sądowy bardziej występuje jako organ sądu niż podmiot prowadzący działalność gospodarczą.

Przechodząc do kolejnej przesłanki, tj. odpowiedzialności za efekty swojej działalności, to w tym obszarze zarządca przymusowy ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą.

Odpłatność

Analizując przesłankę odpłatności, należy podkreślić, że wynagrodzenie zarządcy jest wyznaczane przez sąd i nie jest w żaden sposób uzależnione od ekonomicznych wyników działalności zarządcy. Jest to umowa starannego działania, a nie osiągnięcia zamierzonego celu.

Jednocześnie zarządca sądowy nie jest uprawniony do jakiejkolwiek partycypacji w zyskach współwłaścicieli z tytułu osiągniętych dochodów z najmu lub dzierżawy. W wyroku z 8 marca 1988 (Apple and Pear Development Council, C-102/86) Europejski Trybunał Sprawiedliwości wskazał, że pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym wynagrodzeniem musi istnieć bezpośredni związek.

W analizowanej sprawie wskazać należy, że zarządca przymusowy, zastępując współwłaścicieli, zawiera umowy na ich rachunek, a zatem nie dochodzi do świadczenia usług. Tym bardziej błędne byłoby uznanie, że kwoty otrzymywane przez zarządcę są wynagrodzeniem za świadczenie usług.

W konsekwencji zarządca przymusowy nie działa jako podatnik VAT przy zarządzaniu nieruchomościami na zlecenie sądu lub współwłaścicieli.

Prawa i obowiązki zarządcy

Zarządca przymusowy (sądowy) w razie braku porozumienia pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości zarządza nieruchomością. Czynności wykraczające poza zakres zwykłego zarządu wymagają zgody stron lub sądu.

Zarządca ma prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany. Z dochodów z nieruchomości pokrywa określone wydatki związane z nieruchomością.

Zarządcy wolno zaciągać jednak tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w razie jej braku – za zezwoleniem sądu.

—Krzysztof Budasz doradca podatkowy w KDA Audyt Grupa Sarnowski & Wiśniewski