Budynki w złym stanie technicznym nastręczają kłopotów przedsiębiorcom i gminom. Nie tylko dlatego, że się walą. Często nie wiadomo, jakie stawki podatku do nich zastosować. Nieprecyzyjne przepisy powodują liczne spory podatników z gminami, nakładającymi podatek od nieruchomości. Sądy administracyjne wydały w tych sprawach setki wyroków, ale i one nie zawsze dają jasną odpowiedź, jak rozumieć stan techniczny budynku.

Definicja do zmiany

Eksperci wskazują, że źródłem tych kłopotów jest art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Jest tam definicja gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Otóż jeśli „przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych", to nie traktuje się takiej nieruchomości jako biznesowej. To istotne, bo podatek od takich obiektów wykorzystywanych komercyjnie jest zwykle kilkanaście razy wyższy od tego nakładanego na inne budynki czy grunty.

Praktyka pokazuje, że problem dotyczy nie tylko walących się ruder, ewidentnie nienadających się do prowadzenia biznesu. Te ustawowe „względy techniczne" mogą dotyczyć także sytuacji, gdy nieruchomość nie nadaje się do działalności gospodarczej, bo... nie podłączono tam prądu.

Taką sprawę rozstrzygnął – na korzyść podatnika – Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 14 grudnia 2010 r. (sygn. I SA/Gl 901/10). Także WSA w Łodzi w wyroku z 27 października 2010 r. (sygn. I SA/Łd 1062/10) stwierdził, że „względy techniczne" niekoniecznie muszą oznaczać zły stan techniczny budynku.

Od nieużywanego budynku też

Wiele innych wyroków spowodowało, że podatnicy zapłacili wysoki, „gospodarczy" podatek od nieruchomości, których do prowadzenia biznesu nie używają. Często zdarza się, że sądy nie zwracają uwagi na przejściową nieprzydatność budynku. Bywa tak, gdy przedsiębiorca kupi stary, zapuszczony lokal i dopiero po jakimś czasie remontuje go na potrzeby swojej działalności. Zdarza się też, że dochodzi do pożaru albo zalania lokalu gospodarczego i przez wiele miesięcy nie można go użytkować (nie tylko ze względu na remont, ale także np. śledztwo związane z takim zdarzeniem).

Sądy tego jednak nie uwzględniają, czego przykładem jest wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 1 czerwca 2011 r. (sygn. II FSK 151/10). Sąd zauważył wtedy, że „przejściowe niewykorzystywanie przez przedsiębiorcę (...) nie daje podstaw do zastosowania innych stawek podatku niż przewidziane dla nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej".

Przepisy o stanie technicznym to jedne z wielu opisywanych w naszym cyklu niedoskonałości regulacji o podatku od nieruchomości.

masz pytanie, wyślij e-mail do autora p.rochowicz@rp.pl

Opinia:

Paweł Banasik doradca podatkowy w kancelarii MDDP

Dziś w licznych sporach podatników z gminami sądy często orzekają na niekorzyść podatnika, w oderwaniu od realiów i niektórych przepisów. Zdarza się im nie dostrzegać, że zrujnowany obiekt nie ma dachu i w ogóle nie można go traktować jako budynek. Czasem zapominają też o przepisie pozwalającym na zmianę sposobu opodatkowania w ciągu roku podatkowego, gdy stan techniczny budynku nagle się pogorszył. Rozwiązaniem byłoby stworzenie jasnej ustawowej definicji „względów technicznych", uniemożliwiających używanie budynków do celów gospodarczych.