Podatek PIT a hurtowa sprzedaż nieruchomości

Tak wynika z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2 marca 2012 r. (II FSK 1549/ 10).

Czego dotyczył spór

We wrześniu 2009 r. naczelnik urzędu skarbowego określił małżonkom M. zobowiązanie w podatku dochodowym od osób fizycznych za 2007 r. na blisko 400 tys. zł. W jego ocenie prowadzili oni niezgłoszoną pozarolniczą działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu.

Urząd ustalił, że w 2000 r. małżonkowie wraz z synem kupili niezabudowaną nieruchomość rolną o powierzchni 11 ha, za cenę 46 tys. zł. W 2006 r. odkupili od syna jego część, nieruchomość została podzielona i rok później sprzedali 15 działek. Łącznie nowi nabywcy zapłacili małżonkom za działki ponad 1 mln zł.

Fiskus zakwalifikował sprzedaż jako działalność gospodarczą (art. 5a ustawy o PIT). Jego zdaniem podział nieruchomości na kilkanaście działek świadczył o zamiarze częstotliwego, powtarzalnego wykonywania czynności, których celem nie było zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Podkreślono, że dla oceny, czy dana aktywność ma charakter działalności gospodarczej, nie ma znaczenia wpis w ewidencji działalności gospodarczej. O prowadzonej działalności w przypadku podatników świadczą podejmowane przez nich czynności, takie jak: podział kupionego gruntu, wytyczenie drogi dojazdowej, ustalenie warunków przyłączenia do sieci energetycznej, ogłoszenia prasowe i wreszcie sprzedaż z dużym zyskiem.

W ocenie fiskusa takie działania wykraczają poza czynności konieczne do zbycia składników majątku osobistego. Wykazują zorganizowany charakter i cel osiągnięcia korzyści ze sprzedaży, co jest charakterystyczne dla czynności realizowanych w ramach działalności gospodarczej. Stanowisko to w pełni podzielił też organ odwoławczy.

Pierwotny zamiar

Podatnicy zaskarżyli je do sądu. Podkreślali, że w chwili zakupu gruntu nie planowali jego sprzedaży. Pierwotnie miał on służyć na cele rekreacyjne. W ocenie skarżących fiskus bezpodstawnie uznał, że prowadzą działalność gospodarczą.

Sąd pierwszej instancji oddalił jednak ich skargę. Powołując się na orzecznictwo, przypomniał, że do istotnych cech działalności gospodarczej należy powtarzalność podejmowanych działań i przyporządkowanie zasadzie racjonalnego gospodarowania. Na ocenę, że prowadzona działalność jest działalnością gospodarczą, nie wpływają formalne znamiona tej działalności. Istotne jest to, ilu nieruchomości (działek) dotyczy sprzedaż i kupno, jakie działania dla zwiększania ich wartości i w celu sprzedaży podejmuje podatnik.

W ocenie WSA znaczenia nie ma subiektywne przekonanie podatnika, czyli to, czy traktuje wykonywaną działalność jako prowadzoną w celu zarobkowym.

Cechą prowadzonej działalności gospodarczej jest jej ciągłość. Przesłanka ta ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć jednorazowych, względnie podejmowanych sporadycznie. Pojęcia ciągłości nie należy jednak rozumieć jako wykonywania działalności bez przerwy. Wystarczy zamiar powtarzalności określonych czynności w celu osiągnięcia dochodu.

Liczą się obiektywne fakty

Ostatecznie stanowisko niekorzystne dla podatników potwierdził także sąd kasacyjny. Oddalając skargę kasacyjną małżonków, NSA przypomniał, że dla rozstrzygnięcia sprawy istotna jest definicja działalności gospodarczej z ustawy o PIT. Nie ma znaczenia, jak to pojęcie definiują inne przepisy, np. ordynacja podatkowa.

Na gruncie ustawy o PIT istotnym elementem działalności gospodarczej jest częstotliwość i ukierunkowanie na zysk. Nie ma znaczenia pierwotny zamiar, jakim podatnicy kierowali się przy zakupie gruntu. W ocenie NSA wytyczenie drogi, podział działki, anonse prasowe o sprzedaży jasno wskazują na częstotliwość działań podejmowanych przez skarżących.

– Jest to typowa sytuacja, która pokazuje, że podatnicy często nie zdają sobie sprawy z ciążących na nich obowiązków podatkowych – zauważył sędzia NSA Tomasz Zborzyński.

Tymczasem subiektywne przekonanie podatnika nie przesądza o podatkowej kwalifikacji podejmowanej przez niego aktywności. O ile można mieć wątpliwości, czy sprzedaż dwóch działek spełnia definicję działalności gospodarczej, o tyle w przypadku zbycia 15 być ich nie może.