Podatek od nieruchomości: remont nie obniży podatku od nieruchomości

Remont, modernizacja lub przebudowa pomieszczenia wykorzystywanego na potrzeby firmy nie uzasadniają zastosowania niższej stawki podatku. Co do tego zgodne są i organy podatkowe, i sądy administracyjne, które konsekwentnie podkreślają to w wydawanych wyrokach.

Twierdzą, że przejściowe niewykorzystywanie budynku (np. hali produkcyjnej) do wykonywania działalności gospodarczej nie daje podstaw prawnych do tego, aby do wymiaru podatku od nieruchomości nie miały zastosowania stawki przewidziane dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem tej działalności.

Nie przekonują ich argumenty podatników, których zdaniem do zastosowania niższej stawki podatku uprawnia choćby czasowe zaprzestanie wykorzystywania budynku w prowadzonym biznesie właśnie z przyczyn technicznych.

Tymczasem jest o co się spierać. Stawka podatku od nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej jest dużo wyższa niż od pozostałych budynków.

Maksymalne stawki podatku od nieruchomości

Co mówią przepisy...

Wyłączenie z kategorii nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą, a tym samym opodatkowanie według preferencyjnych zasad następuje, gdy budynek lub grunt – ze względów technicznych – nie jest i nie może być wykorzystany do prowadzenia tej działalności.

Potwierdza to art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn. DzU z 2010 r. nr 95, poz. 613 ze zm.; dalej ustawa). Wynika z niego, że stawek przewidzianych dla gruntów i budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie stosuje się, jeżeli przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych.

To powoduje, w ocenie podatników, że jeśli budynek wymaga np. remontu lub przebudowy, przez co w pewnym okresie nie może być wykorzystywany do prowadzenia działalności, nie powinni płacić za ten okres podatku według najwyższej stawki.

Praktyka pokazuje jednak, że się mylą. Fiskus i sądy uważają, że przejściowe niewykorzystywanie danej nieruchomości lub jej części do wykonywania działalności gospodarczej nie daje podstaw, aby do  wymiaru podatku od nieruchomości nie miały zastosowania stawki przewidziane dla nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą.

...i jak je interpretować

Problemy wynikają z tego, że w ustawie nie ma definicji względów technicznych. Powoduje to, że podatnicy rozumieją je inaczej niż organy podatkowe i sądy. WSA w Białymstoku w wyroku z 10 sierpnia 2011 (I SA/Bk 246/11) stwierdził, że „skoro brak jest legalnej definicji pojęcia "względy techniczne", należy przyjąć jego rozumienie wynikające z języka potocznego”.

Przepisy podatkowe – w ocenie sądu – powinny być bowiem „interpretowane ściśle, zgodnie z zasadami wykładni językowej, zaś pozostałe wykładnie (systemowe, celowościowe) są dopuszczalne wyjątkowo – zwłaszcza gdy terminologia języka potocznego jest nieprecyzyjna i wieloznaczna. Jednocześnie prawo podatkowe nie może być postrzegane jako swoista pułapka dla podatnika, a jego przepisy powinny być jasne i zrozumiałe. Wątpliwości nie mogą być interpretowane na  niekorzyść podatnika”.

Ze słownika języka polskiego wynika, że „względy techniczne” uniemożliwiające wykorzystywanie danego obiektu to techniczna niemożliwość korzystania z niego. Zdaniem WSA brak możliwości wykorzystania budynku (lub innego przedmiotu opodatkowania) do prowadzenia działalności gospodarczej powinien mieć charakter trwały. Jednocześnie – co wynika z uzasadnienia orzeczenia – „względy techniczne powinny dotyczyć przedmiotu opodatkowania, czyli budynku lub jego części, a nie innych przyczyn, leżących po stronie podatnika”.

Sąd orzekł, że: „Z pewnością za względy techniczne nie może być uznana taka sytuacja, w której przedmiot opodatkowania (hala produkcyjna) nie może być wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej z  przyczyn leżących po stronie przedsiębiorcy – konieczność przeprowadzenia rozbudowy i remontu.

Przejściowe (do czasu zakończenia prac budowlanych) niewykorzystywanie przez  skarżącą spółkę nieruchomości lub jej części służącej do wykonywania działalności gospodarczej, nie daje podstaw do tego, by do wymiaru podatku od tej nieruchomości nie miały zastosowania stawki przewidziane dla nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą.

Budynek, mimo czasowego jego niewykorzystywania, z różnych przyczyn, nie przestaje być nieruchomością związaną z prowadzoną przez dany podmiot działalnością gospodarczą”.

dla nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą. Budynek, mimo czasowego jego niewykorzystywania, z różnych przyczyn, nie przestaje być nieruchomością związaną z prowadzoną przez dany podmiot działalnością gospodarczą”.

Modernizacja to przejaw działalności...

Sądu (a wcześniej samorządowego kolegium odwoławczego) nie przekonało, że hala produkcyjna przez okres remontu nie jest wykorzystywana do  prowadzenia działalności gospodarczej. Okoliczność ta, na co zwrócił uwagę WSA, nie ma znaczenia dla oceny, jaka stawka podatkowa powinna być zastosowana przy jej opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.

„Prowadzenie prac budowlanych, zmierzających do  adaptacji istniejącego budynku produkcyjnego na cele handlowo-usługowe, już samo w sobie stanowi element prowadzenia działalności gospodarczej i nie przesądza o niemożności wykorzystania nieruchomości do  prowadzenia działalności.

Wręcz  przeciwnie – skoro skarżąca spółka podjęła się zmodernizowania istniejącej hali, celem jej wykorzystania w ramach działalności handlowo-usługowej, świadczy to, iż nie istnieją przeszkody o charakterze technicznym, uniemożliwiającym obecnie i w przyszłości wykorzystywanie tego obiektu do prowadzenia działalności gospodarczej” – wynika z uzasadnienia wyroku.

To, że prowadzone prace remontowe i adaptacyjne nie świadczą o braku możliwości wykorzystywania budynku do prowadzenia działalności ze względów technicznych, potwierdził też NSA w wyroku z 12 kwietnia 2011 (II FSK 2128/ 09). Do podobnych wniosków doszedł zresztą już w dużo wcześniejszym wyroku z 6 lutego 2006 (II FSK 301/05).

W jego ocenie przeprowadzenie remontów w budynkach nie oznacza automatycznie pozbawienia ich związku z działalnością gospodarczą. Adaptacja budynków na potrzeby zamierzonej w przyszłości działalności gospodarczej stanowi jeden z wyznaczników prowadzenia tej działalności.

. W jego ocenie przeprowadzenie remontów w budynkach nie oznacza automatycznie pozbawienia ich związku z działalnością gospodarczą. Adaptacja budynków na potrzeby zamierzonej w przyszłości działalności gospodarczej stanowi jeden z wyznaczników prowadzenia tej działalności.

„Nieodpowiedni stan techniczny budynków nie dyskwalifikuje ich w ogóle pod względem prowadzenia działalności gospodarczej, lecz jedynie ogranicza wysokość uzyskiwanych z tych budynków bezpośrednio dochodów w danym roku podatkowym. Innymi słowy "względy techniczne" nie mogą być utożsamiane ze stanem technicznym nieruchomości będącej w posiadaniu przedsiębiorcy, albowiem okresowe remonty stanowią element prowadzonej działalności gospodarczej i nie przesądzają o niemożności wykorzystania nieruchomości do prowadzenia działalności.

Wyłączenie z zakresu przedmiotów opodatkowania związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej dotyczy sytuacji, gdy przedmiot ten nie jest i – jednocześnie – nie może być wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej ze względu na zdarzenie niezależne od podatnika.

Przejściowe niewykorzystywanie przez podmiot gospodarczy nieruchomości lub jej części służącej do wykonywania działalności gospodarczej nie daje podstaw do tego, by do wymiaru podatku od nieruchomości nie miały zastosowania stawki przewidziane dla nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą” – podsumował NSA.

...i efekt decyzji podatnika

Potwierdza to kolejne orzeczenie, tym razem WSA w Kielcach z 8 września 2011 (I SA/Ke 372/11), do którego trafiła skarga podatniczki na decyzję samorządowego kolegium odwoławczego.

Zdaniem SKO powinna ona zapłacić podatek według stawki właściwej dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Podatniczka twierdziła, że nie powinna, bo budynki nie są wykorzystywane w tym celu ze względów technicznych.

Na poparcie swoich twierdzeń przywołała decyzję powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, z której wynikał zakaz użytkowania spornych budynków. Niestety, z decyzji tej wynikał też nakaz usunięcia nieprawidłowości poprzez remont lub rozbiórkę całości lub części budynku. Skoro podatniczka zdecydowała się na remont, to – w opinii zarówno SKO, jak i sądu – niewykorzystanie budynku do celów gospodarczych wynikało z woli podatniczki i podejmowanej przez nią decyzji.

„Przeprowadzenie koniecznych remontów to okoliczność, na którą tylko skarżąca miała wpływ. Zły stan techniczny budynków spowodowany więc był wyłącznie odkładaniem przez spółkę decyzji o realizacji remontu”– czytamy w uzasadnieniu.

Podobnie wynika z wyroku WSA w Gdańsku z 10 września 2009 (I SA/Gd 136/09).