Tylko do końca 2007 roku obowiązuje 7-proc. stawka VAT dla robót budowlano-montażowych oraz remontów i robót konserwacyjnych związanych z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą.

Mówi tak art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy o VAT. Od początku 2008 r. tę obniżoną stawkę VAT będzie można stosować do niektórych inwestycji w budownictwie mieszkaniowym, jednak już nie na podstawie wspomnianego przepisu, ale rozwiązań dotyczących budownictwa społecznego (wprowadzonych nowelizacją ustawy o VAT z 19 września 2007 r.).

Z nowych przepisów wynika, że do społecznego programu budownictwa mieszkaniowego nie będzie zaliczana infrastruktura towarzysząca budownictwu mieszkaniowemu. Budowa, remont czy modernizacja tej infrastruktury od 1 stycznia 2008 r. będą opodatkowane stawką 22 proc. VAT

Budowa i remont infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu od 1 stycznia 2008 r. opodatkowane będą 22-proc. VAT. Do usług tych nie będzie już można stosować 7-proc. stawki podatku

Problemem może być opodatkowanie czynności związanych z budową, remontem czy modernizacją infrastruktury towarzyszącej, wykonywanych na podstawie umów zawartych przed 1 stycznia 2008 r., ale rozliczanych i przynajmniej w części opodatkowanych po tym dniu. Nie ma przepisów przejściowych rozwiązujących ten problem. O stawce VAT na roboty dotyczące infrastruktury towarzyszącej decydować będzie zatem moment powstania obowiązku podatkowego. Powstaje on dla usług budowlanych lub budowlano-montażowych z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dnia, licząc od dnia wykonania tych usług (art. 19 ust. 13 pkt 2 lit. d ustawy o VAT).

Oznacza to, że w wypadku umów kończących się w przyszłym roku wszelkie płatności związane z realizacją kontraktu przyjęte przed 1 stycznia 2008 r. będą opodatkowane 7-proc. stawką VAT. Jeśli płatność nastąpi po 1 stycznia 2008 r. – właściwa będzie stawka 22 proc.

Aby uniknąć sporów, kto ma pokryć zwiększoną kwotę brutto ceny, warto przejrzeć umowy, na podstawie których realizowane są prace dotyczące infrastruktury towarzyszącej. Jeśli zakończenie i rozliczenie prac nastąpi po 1 stycznia 2008 r., warto już teraz zadbać o renegocjację treści zawartych kontraktów. Sprzedaż w tym zakresie – realizowana po 1 stycznia 2008 r. – będzie bowiem opodatkowana stawką VAT 22 proc.

Problemem może być też zwiększenie ceny brutto, gdy prace dotyczące infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu realizowane są w ramach zamówień publicznych. Pomocna może być tu opinia prawna wydana przez Urząd Zamówień Publicznych, dotycząca podobnej sytuacji (opublikowana na stronie www.uzp.gov.pl w zakładce Prawo/Opinie prawne). We fragmencie dotyczącym możliwości zmiany ceny brutto usługi czytamy, że modyfikacja umowy o zamówienie publiczne w razie ustawowej zmiany stawki VAT może wchodzić w grę przy łącznym spełnieniu dwóch przesłanek. Po pierwsze, gdy istnieje obiektywna konieczność wprowadzenia zmian (np. spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego), i po drugie – gdy zmiana wynika z okoliczności, których nie można było przewidzieć w momencie zawarcia umowy. Wykonawca – przy niezmienionej cenie brutto – otrzymuje wynagrodzenie o kilkanaście procent niższe, co może prowadzić po jego stronie do rażącej straty. Druga przesłanka też wydaje się oczywista. Bardzo długo nie było wiadomo, jaki ostatecznie kształt przyjmie definicja budownictwa społecznego, a tym samym czy stawka VAT na czynności dotyczące infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu będzie zmieniona, czy nie. Dlatego przy podpisywaniu umów nie można było zamieścić w nich odpowiednich postanowień.

Na temat możliwości podwyższenia wynagrodzenia za świadczone usługi, w związku ze wzrostem stawki VAT, wypowiedział się też Sąd Najwyższy w uchwale z 21 lipca 2006 r. (III CZP 54/06). Stwierdził, że nie wchodzi to w grę bez zmiany umowy: „Podwyższenie z dniem 1 maja 2004 r. stawek podatku od towarów i usług za roboty budowlane, dokonane ustawą z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (...), nie uzasadnia – bez zmiany umowy zawartej przed dniem 1 maja 2004 r. – obowiązku zamawiającego zapłaty wynagrodzenia netto powiększonego o podatek od towarów i usług według podwyższonej stawki”.

Orzeczenie dotyczyło następującej sprawy. Strony umowy zawartej w lutym 2002 r. na podstawie ustawy o zamówieniach publicznych określiły w niej wynagrodzenie za roboty budowlane w kwocie netto plus 7 proc. VAT. Od 1 maja 2004 r. w związku z wejściem w życie nowej ustawy o VAT stawka podatku na te usługi wzrosła do 22 proc. I taki też podatek wykazywał wykonawca na fakturach wystawianych po tej dacie. Jednak zamawiający nie wyraził na to zgody i regulował należność z VAT obliczonym według stawki 7 proc. Nie zgodził się też na zmianę umowy. Sprawa ostatecznie trafiła do Sądu Najwyższego.

Ten, powołując się na swoje wcześniejsze orzecznictwo, przypomniał, że o wysokości ceny, jaką zobowiązany jest zapłacić nabywca towaru lub usługi, decyduje treść umowy ze sprzedawcą. Cena nie obejmuje podatku od towarów i usług, jeżeli umowa nie przewiduje jako elementu ceny tego podatku. Jeśli więc przy zawieraniu umowy uzgodniono cenę obejmującą VAT według określonej stawki, to ustawa o cenach nie stwarza uprawnienia do podniesienia ceny w razie zmiany stawki VAT. Takiej podstawy prawnej nie stwarzają również przepisy ustawy o VAT.

Sąd wskazał, że zapobiegliwe strony mogą konsekwencje ewentualnej zmiany stawki podatku uregulować w umowie, np. tak że wskażą w niej cenę (wynagrodzenie) netto, zastrzegając, iż do ceny (wynagrodzenia) będzie doliczony VAT, ale nie określą jego wysokości. Jeśli tego nie zrobiły, obowiązek zapłaty zwiększonego wynagrodzenia przez zamawiającego może wynikać jedynie ze zmiany umowy.

Gdy strony się co do tego nie porozumiały, podstawą do modyfikacji postanowień umowy w zakresie wysokości wynagrodzenia wykonawcy może być art. 3571 kodeksu cywilnego, mówiący, że jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy.

SN w uchwale z 24 czerwca 1994 r., III CZP 79/94 (OSNCP 1994, nr 12, poz. 240), nie wykluczył, że zmiana ustawodawstwa może być uznana – w okolicznościach konkretnej sprawy – za nadzwyczajną zmianę stosunków. Jak podkreślił sąd, także w literaturze wskazuje się, że zasadnicze i zaskakujące zmiany stawek celnych lub podatkowych mogą być kwalifikowane jako nadzwyczajna zmiana stosunków. Chodzi więc o okoliczności, które nie zostały objęte typowym ryzykiem umownym, a ponadto są obiektywne i niezależne od stron.