W pierwszej kolejności przedsiębiorca powinien szukać kupca wśród rolników indywidualnych. Musi jednak pamiętać, że nie chodzi o każdego rolnika.
Zgodnie z definicją z ustawy rolnej rolnikiem indywidualnym jest ten, kto jest m.in. właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych. Łączna powierzchnia nabywanych użytków rolnych nie może przekraczać 300 ha. Rolnik nabywca musi mieć kwalifikacje rolnicze, czyli wykształcenie rolnicze (zasadnicze zawodowe, średnie lub wyższe) oraz odpowiedni staż pracy w rolnictwie.
Rolnik powinien też co najmniej pięć lat mieszkać w gminie, na której obszarze położona jest jedna z nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, i w tym czasie osobiście prowadzić to gospodarstwo – pracować w nim oraz podejmować wszelkie decyzje dotyczące działalności rolniczej.
Gdy przedsiębiorca nie znajdzie rolnika, może sprzedać grunt innej osobie – fizycznej lub prawnej, ale musi mieć na to zgodę prezesa Agencji Nieruchomości Rolnej. Jak ją uzyskać? Wniosek składa się osobiście, przez pełnomocnika lub można przesłać pocztą do prezesa oddziału regionalnego ANR właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Ich adresy są na stronie internetowej ANR: www.anr.gov.pl.
Wniosek musi zawierać: dane zbywcy oraz nabywcy, informacje o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w studium uwarunkowań, dane z ewidencji gruntów i budynków, księgi wieczystej oraz obciążeniach.
We wniosku trzeba wykazać, że:
- nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez rolnika indywidualnego, osobę bliską zbywcy, Skarb Państwa, jednostkę samorządu terytorialnego lub kościelną osobę prawną lub związek wyznaniowy; np. dowodem może być wywieszone ogłoszenie o sprzedaży;
- nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej, np. jest to spółka, która od lat zajmuje się produkcją rolną; mogą to być założenia do działalności rolniczej wraz z opinią ośrodka doradztwa rolniczego, informacja o kwalifikacjach rolniczych albo ich uzupełnianiu lub o doświadczeniu w działalności rolniczej, opinia organizacji społeczno-zawodowej rolników, w tym izby rolniczej. Rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej osoby prawnej można ustalić na podstawie jej statutu oraz kwalifikacji zatrudnionych, którzy prowadzić będą działalność rolniczą;
- w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.
Jeśli prezes ANR nie zgodzi się na sprzedaż nieruchomości rolnej, przedsiębiorcy zostaje jeszcze jedna furtka. Na podstawie ustawy rolnej może żądać od ANR, by nabyła jego nieruchomość za cenę jej wartości rynkowej. W ciągu miesiąca od wydania decyzji odmownej, tj. od daty, gdy stanie się ostateczna, musi wysłać pismo w tej sprawie.
ANR ma obowiązek nieruchomość nabyć po cenie rynkowej, którą ustali przy wykorzystaniu zasad ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę. Agencja informuje o cenie sprzedającego przedsiębiorcę – ma na to miesiąc od otrzymania żądania nabycia. Zbywca niezadowolony z zaproponowanej ceny może się odwołać do sądu albo wycofać swoje żądanie nabycia nieruchomości przez ANR. Gdy to zrobi, ANR może żądać od niego zwrotu kosztów poniesionych na wycenę gruntu.
Bez ograniczeń w obrocie
Zasad z ustawy rolnej przedsiębiorca nie musi stosować, gdy nieruchomość zbywa się:
- jednostce samorządu terytorialnego, Skarbowi Państwa,
- Kościołowi, związkowi wyznaniowemu,
- jeżeli działka jest nieduża, ma mniej niż 3 tys. mkw.,
- gdy przedsiębiorca jest osobą fizyczną i grunt zbywa osobie bliskiej (sprzedaje, darowuje, wydzierżawia).
- gdy 30 kwietnia przedsiębiorca miał ostateczną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z której wynikało, że grunt przeznaczono na inne cele niż rolne – na działalność gospodarczą czy budownictwo mieszkaniowe.
