Użytkownik wieczysty nie podzieli nieruchomości

Tak orzekł Sąd Najwyższy w uchwale z 13 marca 2015 r., III CZP 116/14.

Skarb Państwa był właścicielem, a spółdzielnia mieszkaniowa wieczystym użytkownikiem trzech nieruchomości. Dla każdej z nich prowadzona była oddzielna księga wieczysta.

Spółdzielnia najpierw dokonała podziału geodezyjnego oddanych jej w użytkowanie wieczyste nieruchomości, a następnie zrzekła się w formie aktu notarialnego prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do części nieruchomości. Referendarz sądowy na skutek złożonych przez spółdzielnię wniosków dokonał wpisów, wedle których odłączono z każdej księgi wieczystej nieruchomości niezabudowane i założono dla nich oddzielne księgi wieczyste. W założonych księgach wieczystych wpisano jako właściciela Skarb Państwa, pominięto natomiast wpis spółdzielni jako użytkownika wieczystego.

Sąd okręgowy, rozpoznając apelację wniesioną przez właściciela nieruchomości, tj. Skarb Państwa reprezentowany przez prezydenta miasta, powziął wątpliwości co do dopuszczalności dokonania przez spółdzielnię opisanych czynności prawnych i przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia dwa zagadnienia: czy dopuszczalne jest zrzeczenie się prawa użytkowania wieczystego przez jednostronną czynność prawną uprawnionego oraz czy użytkownik wieczysty może samodzielnie dokonać podziału gruntu oddanego mu w użytkowanie wieczyste.

Sąd Najwyższy w odpowiedzi na przedstawione zagadnienia podjął uchwałę, w której odmówił użytkownikowi wieczystemu prawa do dokonania podziału gruntu oddanego mu w użytkowanie wieczyste. Jednocześnie uznał, że jeżeli użytkownik wieczysty nie ma uprawnienia do podziału gruntu, na którym ustanowione zostało jego prawo, to bezprzedmiotowe jest rozważanie, czy może on jednostronnie zrzec się tego prawa do części gruntu.

Agnieszka Kosińska - radca prawny we wrocławskim biurze Rödl & Partner

Zgodnie z definicją z art. 46 kodeksu cywilnego nieruchomość gruntowa to część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności. Jeżeli dla nieruchomości należących do jednego właściciela prowadzone są księgi wieczyste, to status nieruchomości uzyskuje każdy grunt, dla którego prowadzona jest odrębna księga wieczysta. Właściciel nieruchomości, które stanowią całość gospodarczą lub graniczą ze sobą, może je połączyć. Uprawnienie to wynika z art. 21 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.). Brak jest natomiast przepisu, który pozwalałby na podział nieruchomości objętej jedną księgą wieczystą. W orzecznictwie przyjęto, że jedynie właściciel może podzielić nieruchomość i utworzyć dla nowej nieruchomości odrębną księgę wieczystą. Uprawnienia do łączenia lub podziału nieruchomości nie przyznano natomiast użytkownikowi wieczystemu (uchwała SN z 7 kwietnia 2006 r., III CZP 24/06; postanowienie SN z 19 lutego 2003 r., V CK 278/02; wyrok SN z 8 listopada 2007 r., III CSK 183/07). Odmienne zapatrywanie od zawartego w tych orzeczeniach Sąd Najwyższy wyraził w postanowieniu z 23 stycznia 2013 r., I CSK 258/12, dopuszczając łączenie nieruchomości na wniosek użytkownika wieczystego. Literatura prawnicza nie wypracowała jednolitego stanowiska w tym temacie. Wątpliwości co do interpretacji przepisów regulujących zakres uprawnień użytkownika wieczystego odnośnie do podziału nieruchomości, na której ustanowione zostało jego prawo, zostały rozstrzygnięte w komentowanej uchwale. Sąd Najwyższy orzekł, iż użytkownik wieczysty nie może dokonać podziału gruntu oddanego mu w użytkowanie wieczyste. Sąd Najwyższy przytoczył kilka argumentów na poparcie tego stanowiska. Przede wszystkim podkreślił, że użytkownik wieczysty może korzystać z nieruchomości i rozporządzać nią tylko w granicach przysługującego mu prawa (art. 233 k.c.). Z prawa użytkowania wieczystego jako prawa na rzeczy, stanowiącej przedmiot własności innej osoby, nie można wyprowadzać uprawnienia do dzielenia lub łączenia nieruchomości. Są to bowiem uprawnienia związane tylko z prawem własności, co wynika wyraźnie z art. 46 k.c. oraz z art. 21 u.k.w.h. Wobec tego w uprawnieniu do rozporządzania prawem użytkowania wieczystego nie mieści się to, co wiąże się tylko z prawem własności, czyli uprawnienie do decydowania, jaka część powierzchni stanowi przedmiot własności. Przyznanie takiego uprawnienia użytkownikowi wieczystemu wymagałoby wyraźnego zezwolenia ustawodawcy, którego w przepisach prawnych brak. Sąd Najwyższy wskazał, że jest to celowy zamiar ustawodawcy i nie mamy tu do czynienia z luką w prawie. Nie ma zatem jakichkolwiek podstaw, aby przyznać użytkownikowi wieczystemu uprawnienie do łączenia i dzielenia nieruchomości gruntowej oddanej mu w użytkowanie wieczyste. Sąd Najwyższy zwrócił również uwagę, że dopuszczenie do dokonywania podziału lub łączenia nieruchomości przez użytkownika wieczystego może prowadzić do naruszenia interesów właścicieli, tj. Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Wykorzystanie nieruchomości publicznych wiąże się z długookresowymi planami określającymi ich przeznaczenie z punktu widzenia zaspokojenia różnorakich interesów całej wspólnoty. Gdyby przyznać uprawnienie do podziału lub łączenia nieruchomości użytkownikowi wieczystemu, mogłoby to wyraźnie kolidować z realizacją tych planów. Sąd Najwyższy uznał ponadto, że użytkowanie wieczyste jest ściśle związane z wierzytelnością, jaka przysługuje właścicielowi nieruchomości. Ma on bowiem przez czas trwania tego prawa wierzytelność wobec użytkownika wieczystego o zapłatę określonej w umowie opłaty. Przyznanie użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do podziału lub łączenia nieruchomości, na której ustanowione jest jego prawo, byłoby równoznaczne z przyznaniem dłużnikowi uprawnienia do decydowania o wielkości jego długu. Co do zasady natomiast dłużnik bez zgody wierzyciela nie może zmieniać samodzielnie zakresu swojego obciążenia ani zbywać długu (art. 519 k.c.). Komentowana uchwała SN wpisuje się w linię orzeczniczą wzmacniającą ochronę prawa własności oraz wyłącznych praw właściciela w zakresie decydowania o przedmiocie tego prawa.