Musi też mieć świadomość, że swoboda zagospodarowania nieruchomości podlega ograniczeniom wynikającym z zasad ochrony środowiska.
Duża część ograniczeń związana jest z zapisami miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Mogą one zarówno wprowadzać zakazy zabudowy nieruchomości, jak też zmniejszać możliwości jej zagospodarowania. Właścicielom nieruchomości przysługują w takich przypadkach określone w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym roszczenia odszkodowawcze. Kieruje się je do gmin. Jeśli plan miejscowy ogranicza prawo przedsiębiorcy do wykorzystania nieruchomości, to powinien się on skupić właśnie na tych roszczeniach.
Od tych roszczeń należy odróżnić roszczenia określone w ustawie – Prawo ochrony środowiska. Dotyczą one ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w związku z ochroną zasobów środowiska poprzez:
- ?poddanie ochronie obszarów lub obiektów na podstawie przepisów o ochronie przyrody (np. w związku z rozszerzeniem powierzchni parków narodowych, rezerwatów przyrody czy też parków krajobrazowych).
- ?ustalenie warunków korzystania z wód regionu wodnego lub zlewni oraz ustanowienie obszarów ochronnych zbiorników wód śródlądowych.
- ?wyznaczenie obszarów cichych w aglomeracji lub poza aglomeracją (robi to rada powiatu, która przy tej okazji uwzględnia szczególne potrzeby ochrony przed hałasem tych obszarów).
Wszystkie te przypadki mogą polegać na faktycznych ograniczeniach używania nieruchomości, a także pobierania z niej pożytków i innych przychodów. Jeśli przedsiębiorca ma do czynienia z tego rodzaju ograniczeniami, to może złożyć wniosek do starosty, w którym zażąda ustalenia wysokości odszkodowania.
Starosta ustala wysokość odszkodowania w drodze decyzji. Jeżeli jego wysokość nie odpowiada właścicielowi nieruchomości, to ma on prawo wnieść powództwo do sądu powszechnego. Musi jednak to zrobić w ciągu 30 dni od doręczenia decyzji. Jeżeli starosta decyzji nie wyda, powództwo może zostać skierowane w terminie trzech miesięcy od dnia złożenia wniosku. Tak więc w każdym przypadku przedsiębiorca może dochodzić swoich praw przed sądem.
Do wypłaty odszkodowania są zobowiązane:
- ?właściwe jednostki samorządu terytorialnego, gdy ograniczenie sposobu użytkowania nieruchomości nastąpiło przez uchwałę ich organu
- ?Skarb Państwa reprezentowany przez wojewodę, gdy ograniczenie sposobu użytkowania nieruchomości nastąpiło w wyniku wydania rozporządzenia Rady Ministrów, ministra lub wojewody
- ?dyrektor regionalnego zarządu gospodarki wodnej, gdy ograniczenie wykorzystania nieruchomości nastąpiło wskutek wydania przez ten organ rozporządzenia.
Przy okazji ustalania wysokości odszkodowania lub ceny wykupu (gdy właściciel ma prawo domagać się wykupu nieruchomości) niezbędna jest opinia rzeczoznawcy. To ona staje się jednym z dowodów przed wydaniem przez starostę decyzji, jak również w toku postępowania sądowego.
