Tak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z 18 czerwca 2014 r. (V CSK 425/13).
Stan faktyczny, będący przedmiotem analizy SN, dotyczył sytuacji, w której gmina wystąpiła przeciwko spółce z o.o. z powództwem o rozwiązanie stosunku wieczystego użytkowania gruntu.
Pozwana nabyła w 2004 r. prawo wieczystego użytkowania nieruchomości objętej sporem jako składnik przedsiębiorstwa upadłej Grupy Kapitałowej „I" SA. Z umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste wynikał obowiązek wzniesienia na tej nieruchomości do końca 2001 r. budynku mieszkalnego. Budynek nie został wzniesiony we wskazanym terminie, wobec czego gmina wystąpiła z powództwem o rozwiązanie umowy.
Powództwo zostało oddalone przez sąd okręgowy. Sąd apelacyjny jednak po rozpoznaniu apelacji powódki uwzględnił powództwo w zakresie żądania rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. Zdaniem sądu apelacyjnego nabycie przez pozwaną od syndyka masy upadłości przedsiębiorstwa upadłej grupy kapitałowej, w tym prawa użytkowania wieczystego gruntu objętego sporem, nie spowodowało wygaśnięcia obowiązku zabudowania tej nieruchomości. Następcy prawni pierwotnego użytkownika wieczystego pozostają bowiem związani ustalonym w umowie sposobem korzystania z niego. Pozwana była zatem zobowiązana do wybudowania na tym gruncie budynku.
Pozwana wniosła skargę kasacyjną, żądając uchylenia powyższego wyroku. Podniosła, że skutkiem nabycia prawa użytkowania wieczystego od syndyka masy upadłości jest wygaśnięcie obowiązku zabudowania gruntu.
Sąd Najwyższy nie uwzględnił skargi kasacyjnej. W uzasadnieniu wyroku wskazał, że choć nabycie prawa użytkowania wieczystego w drodze egzekucji sądowej następuje bez jakichkolwiek obciążeń, to zasada ta nie ma zastosowania do obowiązku wzniesienia budynku na gruncie będącym przedmiotem użytkowania wieczystego. Prawo to nie może zostać przeniesione bez tego obowiązku. Skoro pozwana nabyła prawo użytkowania wieczystego gruntu przeznaczonego do zabudowy z określonym terminem dokonania zabudowy, to niewykonanie tego obowiązku może stanowić podstawę żądania rozwiązania umowy, nawet jeśli termin jego spełnienia upłynął przed nabyciem tego prawa.
Zdaniem eksperta
Karolina ?Jastrzębska
radca prawny ?w poznańskim biurze ?Rödl & Partner
Treść prawa użytkowania wieczystego wyznacza, obok ustaw i zasad współżycia społecznego, umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Według art. 239 § 1 kodeksu cywilnego umowa ta reguluje sposób korzystania z gruntu oddawanego w użytkowanie wieczyste. Ustawodawca w § 2 komentowanego przepisu konkretyzuje elementy umowy w przypadku, gdy nieruchomość oddawana jest w celu wzniesienia na danym gruncie budynków. Istotnymi elementami umowy są zwłaszcza termin rozpoczęcia i zakończenia robót.
W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, że stosunek prawny użytkowania wieczystego ma charakter prawa celowego. Użytkownik wieczysty jest bowiem zobowiązany do wykorzystywania użytkowanej przez niego nieruchomości w sposób ustalony w umowie o oddanie gruntu. Z kolei korzystanie z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym ?w umowie, w tym zwłaszcza niedopełnienie ustanowionego w umowie obowiązku wzniesienia budynków, może stanowić podstawę wcześniejszego jej rozwiązania na podstawie ?art. 240 k.c. Uzupełnieniem regulacji zamieszczonej we wskazanym przepisie jest art. 33 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie ?z którym właściwy organ (w komentowanej sprawie wójt gminy) może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu stosownie do art. 240 k.c., ?tj. jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym ?w umowie, a w szczególności, jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie.
W wyroku z 13 lutego 2002 r. (IV CKN 661/00) SN uznał, że określona w art. 240 k.c. przesłanka rozwiązania umowy użytkowania wieczystego polegająca na korzystaniu z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z przeznaczeniem określonym w umowie zachodzi w wypadku niewzniesienia przez użytkownika wieczystego oznaczonych budynków i urządzeń wtedy, gdy ?nie wykonał on tego obowiązku w terminach wskazanych w umowie. Podobny pogląd wyraził również SN w wyroku z 28 stycznia 2011 (I CSK 132/10).
W orzecznictwie Sądu Najwyższego kwestia dopuszczalności rozwiązania użytkowania wieczystego przysługującego osobom, które ?nie nabyły gruntu w użytkowanie wieczyste na podstawie pierwotnej umowy, nie budzi wątpliwości (wyrok SN z 11 marca 2011 r., II CSK 428/10).
W komentowanej sprawie nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu nastąpiło od syndyka masy upadłości. Zgodnie z obowiązującym w momencie nabycia prawem upadłościowym sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma te same skutki prawne ?jak sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym. Ustawodawca w sposób pośredni – w treści ?art. 1000 kodeksu postępowania cywilnego – wyraził zasadę, że nabycie prawa własności ?w drodze egzekucji sądowej następuje bez jakichkolwiek obciążeń. Zasada ta na podstawie ?art. 1004 k.p.c. ma zastosowanie również do nabycia w tym trybie prawa użytkowania wieczystego. Z przepisu tego jednoznacznie wynika, że z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu użytkowania wieczystego (własności) wygasają wszelkie prawa obciążające tę nieruchomość. Nie ma ona jednak zastosowania do obowiązku wzniesienia budynku na gruncie będącym przedmiotem użytkowania wieczystego. Obowiązek zabudowy, przewidziany ?w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, określa istotę tego prawa i nie może ono zostać przeniesione na nabywcę bez tego obowiązku. Przeniesienie prawa użytkowania wieczystego jako składnika przedsiębiorstwa upadłego nie spowodowało zatem – po stronie pozwanej – wygaśnięcia obowiązku zabudowania gruntu. Tym bardziej że pozwana znała przeznaczenie gruntu i wiedziała o obowiązku jego zbudowania i wyznaczonym w tym celu terminie. ?W komentowanym wyroku Sąd Najwyższy uznał, ?że niewykonanie przez pozwaną obowiązku zabudowania gruntu trafnie zostało zakwalifikowane jako korzystanie z gruntu ?w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem. Komentowane orzeczenie i jego uzasadnienie zasługują na aprobatę.
