Nie ma gwarancji, że mając warunki zabudowy, otrzyma się pozwolenie na budowę

Przedsiębiorca otrzymał warunki zabudowy na przebudowę i rozbudowę krakowskiej kamienicy, jej oficyn i podwórka. Budynek był położony w rejonie starego miasta. Przedsiębiorca planował otworzyć w niej hotel i restaurację. Bez przeszkód otrzymał warunki zabudowy. Ale wkrótce potem zaczęły się jego problemy, oddalając w czasie budowę hotelu.

Jest plan i...

Rok po tym, jak przedsiębiorca otrzymał warunki zabudowy, Rada Miasta Krakowa uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym znajdowała się kamienica. Ustalenia planu różniły się od tych zawartych w warunkach zabudowy. Kamienica była bowiem objęta pełną ochroną konserwatorską. Plan dla posesji objętych tego typu ochroną wprowadzał zaś m.in. zakaz zabudowy podwórzy i dziedzińców, z dopuszczeniem budowy lub odbudowy (odtworzenia) oficyn, zgodnie z ustaleniami szczegółowymi uchwały lub wynikających z uwarunkowań historycznych. Natomiast warunki zabudowy były dużo bardziej liberalne, dopuszczały m.in. zadaszenia podwórek.

Decyzja ustalająca warunki zabudowy może być wygaszona, gdy ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są inne niż zawarte w decyzji

...wygaszenie decyzji

Prezydent Krakowa uznał więc, że warunki zabudowy straciły rację bytu, i wydał decyzję o ich wygaśnięciu. Nie pogodził się z tym przedsiębiorca. Postanowił się bronić i wniósł odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Według niego, jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zawiera inne ustalenia niż warunki zabudowy, to prezydent powinien wygasić tylko tę część warunków, która jest sprzeczna z planem, a nie całe. Samorządowe kolegium uchyliło decyzję prezydenta w Krakowie w całości i przekazało do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu wskazało na konieczność przeprowadzenia dodatkowego postępowania w celu rozstrzygnięcia, czy ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru są inne niż zawarte w warunkach zabudowy czy nie. Przedsiębiorca wniósł skargę na decyzję SKO do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Sąd uchylił zaskarżoną decyzję. W obrocie prawnym nie można zostawić warunków zabudowy – stwierdził sąd. Obowiązuje bowiem plan, którym jest objęta kamienica. Nie zostało też jeszcze wydane na podstawie warunków zabudowy pozwolenie na budowę. Przedsiębiorca po raz kolejny wystąpił do SKO, a to po ponownym rozpatrzeniu odwołania z urzędu uchyliło częściowo decyzję prezydenta Krakowa, wygaszającą warunki zabudowy.

SKO stwierdziło, że w tej sprawie kluczowe znacznie ma interpretacja art. 65 ust. 1 pkt 2 ustawy z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis przewiduje, że organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli:

- ?inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;

- ?dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji.

Zdaniem SKO problem interpretacyjny dotyczy rozumienia pojęcia „innych ustaleń" planu miejscowego ?w stosunku do ustaleń decyzji. SKO zauważył, że podnosi się ?w piśmiennictwie, że pojęcie to należy interpretować szeroko w związku z tym, że jego zastosowanie tworzy wyjątek od zasady inwestowania na podstawie planu miejscowego, a nie decyzji, na obszarach objętych planem. Ustawodawca dopuszcza konkurencję (współistnienie) planu i decyzji (wydanych przed jego wejściem w życie) jako podstaw procesu inwestycyjnego tylko wtedy, gdy warunki i zasady zagospodarowania terenu wynikające z decyzji są takie same jak te, które wynikają ?z planu. Dokonując porównania warunków zabudowy ustalonych w przedmiotowej decyzji z ustaleniami obowiązującego planu, kolegium stwierdziło, że warunki zabudowy wydane na rzecz przedsiębiorcy muszą ulec częściowemu wygaszeniu. Przede wszystkim plan inaczej reguluje dopuszczalną wysokość budynku frontowego. Nakazuje też zachować wysokości kalenicy. SKO wskazało również, że ustalenia obowiązującego planu wprowadzają dla terenów objętych ochroną konserwatorską pełną generalny zakaz nadbudowy oficyn oraz zadaszeń wewnętrznych. Częściowe zachowanie ważności warunków nie zadowoliło przedsiębiorcy. Po raz kolejny wniósł skargę do krakowskiego WSA. Swoją skargę wniósł jeszcze inny uczestnik postępowania.

Połowiczny sukces

WSA w Krakowie obie skargi rozpatrzył łącznie. Skarga uczestnika postępowania okazała się zasadna w całości, ?a przedsiębiorcy tylko częściowo. Zdaniem sądu, art. 65 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu ?i zagospodarowaniu przestrzennym wskazuje, że decyzja ustalająca warunki zabudowy może być wygaszona, gdy ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są „inne" niż zawarte w decyzji o warunkach zabudowy. Jak wskazuje się w orzecznictwie, „inność" ustaleń oznacza wprost wyrażoną odmienność treści decyzji ustalającej warunki zabudowy od treści planu miejscowego w takim zakresie, w jakim nie da się tych warunków wynikających z obu źródeł pogodzić. Uchwalenie planu miejscowego na terenie, wobec którego wcześniej wydano decyzję o warunkach zabudowy, nie oznacza bezwzględnego obowiązku jej wygaszenia. Ważny jest stopień różnicy między postanowieniami planu a treścią decyzji i to, czy dają się one pogodzić (wyrok WSA ?w Krakowie z 7 marca 2013 r., ?II SA/Kr 111/13). W zaskarżonej decyzji SKO w sposób prawidłowy omówiło rozumienie pojęcia „innych ustaleń", podkreślając, że jest to pojęcie szersze niż określenie „sprzeczne" czy też „niezgodne". Należy się zgodzić z SKO co do wskazanego w zaskarżonej decyzji zakresu, w jakim warunki zabudowy powinny ulec wygaszeniu z uwagi na sprzeczność uregulowania decyzji z ustaleniami miejscowego planu. Rację ma kolegium, wskazując, że warunki określone w decyzji dopuszczające podniesienie kalenicy budynku frontowego oraz częściowej nadbudowy budynku frontowego, jak również zmianę kąta nachylenia tylnej połaci dachowej pozostają ?w sprzeczności (są inne) z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie ?(II SA/Kr 773/14).