Kurort to świetne miejsce na działalność turystyczną. To najczęściej bardzo atrakcyjne rejony, w których chętnie wypoczywają tysiące osób.

Obecnie w Polsce jest ponad 45 uzdrowisk oraz 70 miejscowości o walorach uzdrowiskowych, które mogą uzyskać w przyszłości status uzdrowiska. Budowa w tego typu miejscach nie jest prosta. Przepisy uwzględniają bowiem ich specyfikę.

Trzy strefy

Chodzi o art. 38 ustawy z 28 lipca 2005 r. o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych. Przepis ten dzieli teren uzdrowiska oraz obszar ochrony uzdrowiskowej na trzy rodzaje stref ochronnych: A, B i C. Strefy różnią się między sobą. W każdej z nich obowiązują zakazy co do rodzaju inwestycji, jakie można na ich terenie zrealizować. Najbardziej ostre są te w strefie A, a najmniej – w strefie C >patrz ramka. Część każdej z nich musi być ponadto w odpowiednim procencie pokryta zielenią.

Dzieje się tak dlatego, że strefa A jest najważniejsza dla uzdrowiska. Bez niej nie miałoby ono racji bytu. Obejmuje ona bowiem obszar, na którym są zlokalizowane lub planowane zakłady i urządzenia lecznictwa uzdrowiskowego, sanatoria, a także inne obiekty służące lecznictwu uzdrowiskowemu lub obsłudze pacjenta czy turysty, w szczególności pensjonaty, restauracje lub kawiarnie.

Dla tej strefy procentowy udział terenów zielonych wynosi nie mniej niż 65 proc. ogólnej powierzchni.

Z kolei strefa B obejmuje obszar przyległy do strefy A ?i stanowiący jej otoczenie (procentowy udział terenów zielonych wynosi nie mniej niż 50 proc.). W jej wypadku dopuszczalne są inwestycje, które nie mają negatywnego wpływu na właściwości lecznicze uzdrowiska lub obszaru ochrony uzdrowiskowej oraz nieuciążliwe w procesie leczenia obiekty usługowe, turystyczne, rekreacyjne, sportowe i komunalne, budownictwa mieszkaniowego oraz inne związane z zaspokajaniem potrzeb osób przebywających na tym obszarze.

Z kolei za strefę C najdalej położoną od strefy A przepisy uznają tereny przyległe do strefy B i stanowiące jej otoczenie. Obejmuje ona obszar mający wpływ na zachowanie walorów krajobrazowych, klimatycznych oraz ochronę złóż naturalnych surowców leczniczych.

Przedsiębiorca musi się więc przede wszystkim zorientować, w jakiej strefie będzie ewentualnie znajdowała się jego inwestycja.

Jaki dokument

Rodzaj koniecznych formalności zależy od tego, czy dla danego terenu jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, czy nie. Tam, gdzie plan jest, można na jego podstawie ubiegać się o pozwolenie na budowę.

Na terenach, dla których nie ma planów, można budować po uprzednim uzyskaniu warunków zabudowy. Wydają je wójt, burmistrz, prezydent miasta.

Taka decyzja o warunkach zabudowy zastępuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Można ją uzyskać tylko wtedy, gdy spełnione zostaną łącznie warunki, o których mówi art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z nimi działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, a istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu powinno być wystarczające do użytkowania domu. W przypadku braku uzbrojenia inwestor musi sam o nie zadbać, zawierając umowę z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym lub zakładami energetycznymi. Uzbrojenie zostanie wykonane albo przez zarządcę sieci, albo przez samego inwestora na warunkach określonych w umowie.

Dobre sąsiedztwo

Przy ustalaniu warunków zabudowy ważne jest także dobre sąsiedztwo. Działkę można zabudować tylko wtedy, gdy w sąsiedztwie jest choćby jedna zabudowana działka. Planowany obiekt czy dom musi nawiązywać do zabudowy istniejącej już na sąsiednich działkach.

Dopiero gdy inwestor dysponuje taką decyzją, może się ubiegać u starosty (lub prezydenta miasta na prawach powiatu) o pozwolenie na budowę. Nie dotyczy to jednak strefy A. Jest to strefa ściśle związana z walorami leczniczymi uzdrowiska. Dlatego ustawodawca zadecydował, że w jej obrębie można budować jedynie wtedy, gdy obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

podstawa prawna: ustawa z 28 lipca 2005 r. o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz gminach uzdrowiskowych (tekst jedn. DzU z 2012 r., poz. 651)

Jakie zakazy obowiązują w strefach

W strefie A zabrania się m.in. budowy:

- ?zakładów przemysłowych,

- ?budynków mieszkalnych jednorodzinnych i wielorodzinnych,

- ?garaży wolno stojących,

- ?obiektów handlowych o powierzchni użytkowania większej niż 400 mkw.,

- ?stacji paliw oraz punktów dystrybucji produktów naftowych,

- ?stacji bazowych telefonii ruchomej, stacji nadawczych radiowych i telewizyjnych, stacji radiolokacyjnych i innych emitujących fale elektromagnetyczne, z wyłączeniem urządzeń łączności ?na potrzeby służb bezpieczeństwa publicznego i ratownictwa (z pewnymi zastrzeżeniami).

W strefie B nie wolno m.in. budować:

- ?stacji paliw bliżej niż 500 m od granicy strefy A ochrony uzdrowiskowej,

- ?urządzeń emitujących fale elektromagnetyczne, będących przedsięwzięciami mogącymi zawsze znacząco oddziaływać na środowisko,

- ?parkingów naziemnych o liczbie miejsc postojowych powyżej 50, z wyjątkiem podziemnych ?i naziemnych parkingów wielopoziomowych.

W strefie C zabrania się m.in.:

- ?budowy zakładów przemysłowych,

- ?prowadzenia robót melioracyjnych i innych działań powodujących niekorzystną zmianę istniejących stosunków wodnych,

- ?prowadzenia działań mających negatywny wpływ na fizjografię uzdrowiska i jego układ urbanistyczny lub właściwości lecznicze klimatu.

Jak uzyskać pozwolenie na budowę

Wniosek o pozwolenie razem z dokumentami składa się do starosty (a w miastach na prawach powiatu – prezydenta). Niezbędne są następujące dokumenty:

- ?cztery egzemplarze projektu budowlanego; czasami potrzebne są też opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty wymagane przepisami szczególnymi, np. w przypadku przebudowy domu na sklep potrzebne są uzgodnienia z sanepidem,

- ?zaświadczenie projektanta i ewentualnie sprawdzającego o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego (sprawdzający nie jest wymagany w wypadku budynków o prostej konstrukcji i funkcji, do których zalicza się: domy letniskowe, jednorodzinne, budynki gospodarcze),

- ?oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

- ?gdy nie ma planu – decyzja o warunkach zabudowy,

Wzory wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzji o pozwoleniu na budowę zawiera rozporządzenie ministra infrastruktury z 23 czerwca 2003 r. (DzU nr 120, poz. 1127 ze zm.).

Procedura uzyskiwania pozwolenia na budowę wymaga przeprowadzenia postępowania administracyjnego, często z udziałem stron, a także zgromadzenia czasami wielu dokumentów i uzyskania dodatkowych decyzji. W postępowaniu o pozwolenie na budowę stronami będą: inwestor, właściciel, użytkownik wieczysty oraz zarządca, których nieruchomości znajdują się w obszarze oddziaływania obiektu objętego wnioskiem o pozwolenie. Obszar wyznacza się wokół obiektu, który będzie realizowany.

W tym celu starostwo musi korzystać z przepisów odrębnych. Jednym z najważniejszych aktów na tej liście jest rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU nr 75, poz. 690 ze zm.).

Często stroną w postępowaniu o pozwolenie na budowę nie będzie nawet sąsiad inwestora. Wystarczy, że planowany obiekt usytuowany jest w odległościach przewidzianych w tym rozporządzeniu i w inny sposób nie wpływa na zagospodarowanie działki sąsiedniej, np. nie przesłania domu, nie zabiera światła.

Gdyby jednak obiekt budowlany był usytuowany w tzw. ostrej granicy sąsiedniej działki, to jej właściciel lub użytkownik będzie już stroną.

Z postępowania o pozwolenie na budowę wyłączono organizacje społeczne, w tym ekologiczne, ?będące często postrachem inwestorów.

Teoretycznie na wydanie pozwolenia czeka się 65 dni. W praktyce jest z tym różnie. Zdarza się np., ?że starosta zawiesza postępowanie.

Od inwestora zależy, kiedy rozpocznie prace. Najwcześniej może to zrobić po 14 dniach od wydania pozwolenia. Jeżeli przez te dwa tygodnie nikt nie wniesie odwołania, pozwolenie staje się ostateczne ?i można rozpocząć roboty budowlane. Nie można zapomnieć o obowiązku zawiadomienia ?powiatowego inspektora nadzoru o zamierzonym terminie rozpoczęcia budowy (minimum siedem ?dni wcześniej).

Z wokandy

- ?Skoro art. 38 ust. 1 ustawy o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych reguluje postępowania dotyczące inwestycji ?w nim wymienionych, to należy w pierwszej kolejności ustalić, czy danego rodzaju inwestycja należy do inwestycji wymienionych w tym przepisie.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 26 czerwca 2009 r., II OSK 1048/08

- ?Termin określony w art. 38 ust. 2 ustawy o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych określić należy jako termin ustawowy ?o charakterze instrukcyjnym. Jest to termin określony bezpośrednio w ustawie, ale jednocześnie termin, po upływie którego uprawnienie gminy do sporządzenia i uchwalenia planu miejscowego nie wygasa.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 maja 2011 r., II OSK 426/11

Zakaz budowy

Przez długie lata inwestowanie na terenie uzdrowiska było bardzo trudne. Ustawa o lecznictwie uzdrowiskowym nakładała na gminy uzdrowiskowe obowiązek uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w terminie dwóch lat od daty uzyskania statusu uzdrowiska. ?Wiele z nich z tego się nie wywiązało. A to oznaczało zakaz budowania.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nakazywała zawiesić postępowanie o wydanie warunków zabudowy dla obszaru, dla którego plan miejscowy musi być sporządzony, czyli także dla uzdrowisk. Zawieszenie to było bezterminowe. W końcu ustawodawca poszedł po rozum do głowy ?i znowelizował przepisy. Weszły one w życie 8 lipca 2011 r.