Jeżeli działki, których dotyczy podział nieruchomości, objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami podział nieruchomości musi być zgodny z tym planem. Rzeczywiście, nie do końca jasne jest, co dokładnie oznacza zgodność podziału z planem miejscowym. Weryfikowanie zgodności podziału z planem sprowadzać się powinno przede wszystkim do porównania przeznaczenia terenu określonego w planie miejscowym i możliwego przeznaczenia dzielonej nieruchomości po dokonaniu podziału. Inaczej to ujmując, należy zweryfikować, czy po dokonaniu podziału możliwa będzie realizacja celu przewidzianego w planie miejscowym. Gdy np. w planie miejscowym na danym obszarze została przewidziana duża inwestycja, to ewentualny podział działki na kilka małych na pewno utrudniłby jej realizację.
Zgodność podziału z planem miejscowym stwierdza wójt/burmistrz/prezydent miasta w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie. Postanowienie to będzie ważne ?i wiążące przy wydawaniu samej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości.
W przypadku braku planu miejscowego podziału nieruchomości można dokonać, gdy:
- ?nie jest on sprzeczny z przepisami odrębnymi albo
- ?jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
W samej decyzji lokalizacyjnej możliwe jest określenie warunków związanych z podziałem nieruchomości. ?W postępowaniu podziałowym przy okazji weryfikacji zgodności podziału z decyzją należy mieć na uwadze przede wszystkim cel podziału. Zasady są więc takie jak w przypadku stwierdzania zgodności podziału z planem miejscowym. Jeżeli podział nieruchomości sporządzany jest częściowo dla terenu objętego planem miejscowym, a częściowo dla terenu planem nieobjętego – weryfikuje się zarówno zgodność podziału z planem (tam, gdzie obowiązuje), ?jak i z decyzją lokalizacyjną. Niezależnie od ustaleń planu miejscowego lub w razie braku decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu można dokonać podziału m.in. w celu:
- ?zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej ?co najmniej dwoma budynkami, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu działek dla współwłaścicieli budynków;
- ?wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;
- ?wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;
- ?wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją ?o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej, objętej decyzją ?o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej lub objętej decyzją ?o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego;
- ?wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego;
- ?wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.
Jeśli gmina wskazuje na sprzeczność podziału z planem, to warto się dowiedzieć, na czym ona polega. Może być też tak, że urząd przekroczy swoje uprawnienia i orzeknie ?o sprzeczności w sytuacji, gdy jej nie będzie.
—dr Maciej J. Nowak, radca prawny
