Inwestor może zalegalizować budynek postawiony bez pozwolenia na budowę. Procedura nie jest prosta, trzeba łącznie spełnić kilka warunków. Wymienia je art. 48 ust. 2 prawa budowlanego. Nie ma w omawianym zakresie taryfy ulgowej. Jeżeli przedsiębiorca nie spełni choć jednego z tych warunków, to nie będzie miał szansy na legalizację.
Wniosek i dokumenty
Postępowaniami tego typu zajmują się powiatowi inspektorzy nadzoru budowlanego. Do niego przedsiębiorca składa wniosek o legalizację razem z niezbędnymi dokumentami.
Jakie dokumenty
Do wniosku o legalizację dołącza się następujące dokumenty: - oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a więc przede wszystkim o prawie własności lub użytkowania wieczystego, a także zgodę właściciela gruntu, jeżeli budynek lub inny obiekt budowlany stoi na cudzym gruncie, np. legalizujący jest dzierżawcą (któremu przysługuje prawo do wykonywania robót budowlanych, w tym zaś przypadku polegających na budowie).
Oświadczenie składa się na specjalnym druku. Jego wzór zawiera rozporządzenie ministra infrastruktury z 23 czerwca 2003 r. (DzU nr 120, poz. 1127 ze zm.). Do oświadczenia nie trzeba dostarczać żadnych dodatkowych dokumentów, np. wypisu z księgi wieczystej czy zgody właściciela nieruchomości. Samo oświadczenie wystarczy. Składa się je bowiem pod odpowiedzialnością karną. Oświadczenie musi być jednak prawidłowo wypełnione.
- zaświadczenie wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) o zgodności nielegalnego obiektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
- jeżeli działka nie jest objęta miejscowym planem, trzeba dostarczyć decyzję ustalającą warunki zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy zastępuje miejscowy plan. Wydaje ją wójt, burmistrz lub prezydent miasta. - inwestor, który chce zalegalizować niezakończoną budowę, musi sporządzić projekt budowlany zawierający wszystkie niezbędne uzgodnienia. Projekt budowlany musi być sprawdzony przez inną osobę niż projektant. Musi ona jednak posiadać uprawnienia budowlane bez ograniczeń.
Przepisy nie przewidują żadnego wzoru wniosku. Można więc go złożyć na zwykłej kartce papieru. Powinien zawierać dane zgłaszającego, adres budynku lub innego obiektu, który został nielegalnie wybudowany albo w którym nielegalnie rozpoczęto budowę, a także opis, na czym polega sprawa.
Uwaga! Postępowanie legalizacyjne zawsze jest prowadzone z urzędu bez względu na to, czy inwestor złożył wniosek w sprawie legalizacji czy też nadzór dowiedział się w inny sposób o złamaniu prawa, np. na skutek donosu sąsiada.
Powiatowy inspektor sprawdza następnie, czy budynek lub inny obiekt budowlany nie narusza przepisów. Chodzi głównie o ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisy techniczno-budowlane. Lista tych ostatnich jest bardzo długa, jest na niej ponad 20 różnych rozporządzeń. Nie oznacza to, że nadzór musi brać pod uwagę je wszystkie. Wystarczy, że uwzględni tylko te, które dotyczą konkretnego rodzaju obiektów.
Postępowanie legalizacyjne prowadzone jest z urzędu bez względu na to, czy inwestor złożył wniosek o legalizację, czy też nadzór dowiedział się w inny sposób o złamaniu prawa
Przykładowo właściciel sieci myjni samochodowych chce wybudować kolejną na terenie przeznaczonym w miejscowym planie pod budowę domów jednorodzinnych. Na legalizację nie ma więc szansy.
W celu udowodnienia, że budowla nie narusza przepisów, trzeba dostarczyć zaświadczenie wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) o zgodności nielegalnego obiektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli nie uda się dostać takiego zaświadczenia, to będzie to sygnał dla przedsiębiorcy, że z legalizacją może się pożegnać.
Jeżeli przedsiębiorca chce zalegalizować obiekt na terenie, dla którego nie ma jeszcze miejscowego planu, to musi dostarczyć decyzję ustalającą warunki zabudowy.
Będzie duża opłata
Jeżeli powiatowy inspektor sprawdzi komplet dostarczonych dokumentów i stwierdzi, że obiekt faktycznie spełnia wskazane warunki, to ustali opłatę, a po jej uregulowaniu zalegalizuje samowolę.
Kwotę opłaty legalizacyjnej ustala się w postanowieniu, na które przysługuje zażalenie do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, a gdy ten jest pierwszą instancją, do głównego inspektora nadzoru budowlanego.
Następnie przedsiębiorca może ewentualnie wnieść skargę do sądu administracyjnego.
Wysokość opłaty zależy od rodzaju samowoli, a dokładnie od tego, czy sklep, magazyn (inny obiekt) został postawiony bez wymaganego pozwolenia na budowę, czy też bez zgłoszenia (lub pomimo sprzeciwu złożonego do zgłoszenia).
Ile trzeba zapłacić
Rodzaje inwestycji:
- budynki służące gospodarce rolnej, jak np. produkcyjne, gospodarcze, inwentarsko- -składowe – 25 tys. zł
- Pensjonat o kubaturze:
– do 2500 m sześc. – 375 tys. zł
– od 2500 do 5000 m sześc. – 562,5 tys. zł
– od 5000 do 10 000 m sześc. – 750 tys. zł
- Hotel o kubaturze:
– do 2500 m sześc. – 375 tys. zł
– od 2500 do 5000 m sześc. – 562,5 tys. zł
– od 5000 do 10 000 m sześc. – 750 tys. zł
- Sklep o kubaturze:
– do 2500 m sześc. – 375 tys. zł
– od 2500 do 5000 m sześc. – 562,5 tys. zł
– od 5000 do 10 000 m sześc. – 750 tys. zł
- Bar o kubaturze:
– do 2500 m sześc. – 375 tys. zł
– od 2500 do 5000 m sześc. – 562,5 tys. zł
– od 5000 do 10 000 m sześc. – 750 tys. zł
- Myjnia samochodowa o kubaturze:
– do 2500 m sześc. – 375 tys. zł
– od 2500 do 5000 m sześc. – 562,5 tys. zł
– od 5000 do 10 000 m sześc. – 750 tys. zł
- Garaż powyżej dwóch stanowisk o kubaturze:
– do 2500 m sześc. – 375 tys. zł
– od 2500 do 5000 m sześc. – 562,5 tys. zł
– od 5000 do 10 000 m sześc. – 750 tys. zł
- Parking o powierzchni:
– do 1000 m – 200 tys. zł
– od 1000 do 5000 m – 300 tys. zł
– od 5000 do 10 000 m – 400 tys. zł
- Wolno stojące kominy i maszty o długości:
– do 20 m – 250 tys. zł
– od 20 do 50 m – 375 tys. zł
– od 50 do 100 m – 500 tys. zł
- Silosy, elewatory o kubaturze:
– do 2500 m sześc. – 250 tys. zł
– od 2500 do 5000 m sześc. – 375 tys. zł
– od 5000 do 10 000 m sześc. – 500 tys. zł
W pierwszym przypadku trzeba sporo zapłacić. Opłatę wylicza się na podstawie wzoru zawartego w prawie budowlanym.
Stawkę 500 zł mnoży się przez 50 i przez odpowiedni współczynnik: kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do prawa budowlanego).
W drugim przypadku (gdy obiekt został wzniesiony bez zgłoszenia) opłata jest niższa. Przepisy podają ją kwotowo – w zależności od rodzaju obiektu wynosi 2,5 lub 5 tys. zł.
Uwaga! Wszystkie obowiązki związane z legalizacją trzeba wypełnić w terminie. Każde jego przekroczenie powoduje automatyczne wydanie decyzji o rozbiórce. Problemem dla inwestora może być przede wszystkim terminowa wpłata opłaty legalizacyjnej. Jest na to 7 dni. Może jednak wystąpić do wojewody, żeby odroczył wpłatę, rozłożył ją na raty albo umorzył.
Po wpłaceniu pieniędzy na numer konta podanego przez nadzór, zostaje wydana decyzja o: zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, albo zatwierdzeniu projektu budowlanego (w przypadku budowy ukończonej).
W obu przypadkach nakłada to obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Przy czym pozwolenie na użytkowanie zostanie wydane dopiero po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli przez nadzór budowlany. Chodzi o to, by sprawdzić, czy budowę przeprowadzono zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji.
W przypadku budowy bez zgłoszenia (dot. art. 49b) tylko w sytuacji niezakończenia budowy wydawane jest postanowienie, które uprawnia do legalnego zakończenia. Są to przypadki dość rzadkie. W ten sposób legalizuje się niewielkie obiekty i trudno jest wykryć taką samowolę przed zakończeniem budowy.
Warto wiedzieć
Przedsiębiorca powinien ustalić datę popełnienia samowoli. Przepisy się bowiem zmieniały. Obecnie stosuje się różniące się między sobą procedury legalizacyjne. O tym zaś, która będzie miała zastosowanie do danego przypadku, decyduje właśnie data popełnienia samowoli budowlanej, tj. data zakończenia budowy realizowanej bez pozwolenia na budowę. Najbardziej liberalne zasady obowiązywały pod rządami prawa budowlanego z 24 października 1974 r.
Obecnie obowiązują procedury legalizacyjne wprowadzone nowelizacją prawa budowlanego, obowiązującą od 11 lipca 2003 r. Przepisy te nie są jednak tak korzystne jak te z 1974 r. Nowelizacja wprowadziła możliwość legalizacji, ale trzeba uiścić za to bardzo wysokie opłaty.
Artykuł 103 ust. 2 obowiązującego prawa budowlanego mówi, że jeżeli nielegalna budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie prawa budowlanego z 1994 r. (tj. przed 1 stycznia 1995 r.) lub też zostało wszczęte postępowanie administracyjne, to do samowoli stosuje się art. 37–40 prawa budowlanego z 1974 r.
Z wokandy
1. Istota regulacji przepisu art. 48 prawa budowlanego, a w szczególności art. 48 ust. 2 i 3, ma na celu umożliwienie inwestorowi wykazania, że budowa zrealizowana przez niego bez pozwolenia na budowę nie narusza obowiązujących przepisów. Wobec tego nakaz rozbiórki obiektu może zostać orzeczony dopiero wówczas, gdy okaże się, że nie ma prawnych możliwości jego legalizacji. Oczywiście legalizacja samowoli budowlanej nie jest obowiązkiem, a uprawnieniem inwestora.
2. Dopuszczona przez ustawodawcę procedura legalizacyjna tylko w przypadku spełnienia określonych obowiązków skutkuje odstąpieniem od orzekania nakazu rozbiórki. Konsekwencją niespełnienia w wyznaczonym terminie obowiązków, o których mowa w art. 48 ust. 3 prawa budowlanego, musi być wydanie decyzji na podstawie art. 48 ust. 1 prawa budowlanego.
Zatem nieprzedstawienie przez inwestora dokumentów nie pozwala organowi nadzoru budowlanego na ustalenie, czy w konkretnym wypadku samowola budowlana kwalifikuje się do zalegalizowania, a wszelkie negatywne konsekwencje tego rodzaju zaniechania obciążać muszą też inwestora, gdyż jakiekolwiek działanie przez organ z urzędu jest w tej mierze wykluczone.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 października 2012 r. (II OSK 1064/2011).
