W celu realizacji inwestycji liniowych, w tym sieci przesyłowych, niezbędne jest uzyskanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jeśli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie jest skłonny dobrowolnie udzielić inwestorowi takiego prawa, ma on dwie możliwości.

Po pierwsze może skorzystać z przepisów art. 124 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.). W tym celu inwestor powinien wystąpić do starosty z wnioskiem o wydanie decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości poprzez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości sieci przesyłowych. Ustalenia decyzji muszą być zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku – z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Udzielenie zezwolenia poprzedzają negocjacje z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości. W orzecznictwie sądowym wskazuje się, że istotne przy wydawaniu decyzji w trybie art. 124 ust. 1 u.g.n. jest precyzyjne i jednoznaczne określenie przez wydający decyzję organ administracji, zarówno przebiegu inwestycji przez nieruchomość, jak i zakresu dokonanego przez organ ograniczenia właściciela (użytkownika wieczystego) w jego prawie korzystania z nieruchomości (wyrok WSA z 15 marca 2013 r., II SA/Kr 76/13, LEX nr 1303008).

Na podstawie ostatecznej decyzji w księdze wieczystej nieruchomości dokonuje się wpisu informującego o obciążającym nieruchomość zezwoleniu na przeprowadzenie sieci przesyłowej. W szczególnie uzasadnionych przypadkach (art. 108 k.p.a.) starosta wydaje kolejną decyzję – o niezwłocznym zajęciu nieruchomości – i nadaje jej rygor natychmiastowej wykonalności. Po instalacji sieci (co następuje na podstawie uzyskanego uprzednio pozwolenia na budowę), inwestor jest zobowiązany do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, a jeśli nie jest to możliwe albo znacznie utrudnione – do zapłaty odszkodowania uwzględniającego także spadek wartości nieruchomości, gdy taki nastąpił wskutek przeprowadzenia sieci przesyłowej.

Drugi sposób to ustanowienie dla potrzeb instalacji sieci służebności przesyłu na podstawie art. 305

1

i nast. kodeksu cywilnego. Dokonuje tego sąd cywilny w trybie nieprocesowym na wniosek przedsiębiorcy przesyłowego, w przypadku gdy właściciel gruntu odmawia zawarcia umowy o ustanowienie takiej służebności.

Orzekając postanowieniem o ustanowieniu służebności, sąd określa wynagrodzenie należne właścicielowi nieruchomości. Postanowienie to stanowi podstawę wpisu służebności przesyłu do księgi wieczystej. Odszkodowanie z tytułu ewentualnego obniżenia wartości nieruchomości wskutek przeprowadzenia przez nią sieci przesyłowej właściciel może dochodzić już w odrębnym postępowaniu sądowym.

Wybór jednego z zaprezentowanych powyżej rozwiązań (tryb administracyjny albo sądowy) zależy od okoliczności konkretnego przypadku, nie jest też wykluczone wdrożenie obu procedur jednocześnie. Wprawdzie zakończenie jednej z nich uczyni bezprzedmiotowym finalizację drugiej, jednak ze względu na niezwykle istotny w procesie budowlanym czynnik czasu warto często wdrożyć oba postępowania i skorzystać z rezultatu tego, które zakończy się pierwsze. Dopóki jedna ze wzmiankowanych procedur nie zostanie zakończona, mogą one toczyć się równolegle (wyrok WSA z 3 grudnia 2009 r., II SA/Ol 927/09, LEX nr 583042).

Autor jest doktorem prawa, radcą prawnym, prezesem zarządu Akademii Prawa Budowlanego