Działania takie, jako dość powszechne, mogą budzić sprzeciw nabywców nieposiadających samochodu, w szczególności, że zakup miejsca parkingowego podnosi zwykle cenę mieszkania o blisko 10 proc.

Problem dopuszczalności zapisów umów deweloperskich przewidujących obligatoryjne nabycie miejsca parkingowego wraz z mieszkaniem trafił na wokandę wskutek powództwa o uznanie tego rodzaju postanowień wzorca umowy za niedozwolone, wniesionego przeciwko jednej z firm deweloperskich.

W pierwszej instancji Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów właściwy dla tego typu spraw orzekł niekorzystnie dla nabywcy. Następnie nabywca wniósł apelację. Sąd Apelacyjny uznał za niedozwolone kwestionowane postanowienia wiążące sprzedaż mieszkania ze sprzedażą miejsca postojowego i zakazał deweloperowi stosowania ich w umowach z klientami. Ostatecznie w wyniku skargi kasacyjnej dewelopera sprawa trafiła do Sądu Najwyższego.

Sąd Najwyższy w wyroku z 8 listopada 2012 r. (I CSK 49/12)

orzekł, że postanowienie wzorca umowy deweloperskiej, zobowiązujące konsumenta do nabycia lokalu mieszkalnego łącznie z udziałem we własności garażu wielostanowiskowego, uprawniającym do korzystania z miejsca postojowego, nie jest niedozwolonym postanowieniem umownym (art. 385 § 1 k.c.).

Tak jak piwnica

Uzasadniając przyjęte stanowisko, Sąd Najwyższy powołał się m.in. na przepisy rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU nr 75, poz. 690), które w § 18 stanowi m.in., iż zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne.

Rozpoznając sprawę, Sąd Najwyższy podzielił argumentację wyrażoną w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (m.in. w wyroku 22 czerwca 2005 r. I FSK 103/05 oraz wyroku z 14 listopada 2007 r., II OSK 1498/06), który w kontekście przywołanego przepisu rozporządzenia wskazywał, że na początku XXI wieku posiadanie miejsca do parkowania samochodu jest integralnie związane z budownictwem mieszkaniowym, tak jak posiadanie piwnicy czy dostęp do suszarni.

Sąd Najwyższy, uchylając wyrok Sądu Apelacyjnego, uznał ponadto, że brał on pod rozwagę jedynie oczekiwania konsumenta nieposiadającego samochodu, uszły natomiast jego uwadze zarówno oczekiwania konsumentów będących posiadaczami samochodów, jak i sytuacja dewelopera, który projektuje liczbę miejsc postojowych odpowiadającą liczbie lokali mieszkalnych. Uwzględnienie interesów obu stron potencjalnego stosunku umownego nie pozwala uznać zakwestionowanych przez nabywcę postanowień wzorca za niedozwolone w rozumieniu art. 385

1

§ 1 kodeksu cywilnego.

Dozwolone postanowienie

Jednocześnie Sąd Najwyższy podkreślił, że z uwagi na ścisły związek pomiędzy prawem do lokalu mieszkalnego a prawem do miejsca parkingowego nie można przyjmować, że omawiane zapisy umowne kwalifikują się jako niedozwolone postanowienia umowne, o których mowa w art. 385

3

pkt 7 kodeksu cywilnego (tj. postanowieniami, które uzależniają zawarcie, treść lub wykonanie umowy od zawarcia innej umowy, niemającej bezpośredniego związku z umową zawierającą oceniane postanowienie).

Podsumowując, wskazać należy, że przywołany wyrok Sądu Najwyższego przesądza o legalności działań deweloperów. Należy podkreślić, iż choć z jednej strony wymogi co do zakupu miejsca parkingowego mogą godzić w interesy osób niekorzystających z samochodu, to z drugiej strony trzeba jednak mieć na uwadze, iż w świetle wymogów nakładanych na deweloperów, którzy zobowiązani są z góry do zapewnienia przyszłym mieszkańcom odpowiedniej ilości miejsc parkingowych, ich działania w stosunku do klienta można poniekąd uznać za uzasadnione.

Zważywszy przy tym, że nabywcy mieszkań nieposiadający samochodu pozostają współcześnie w mniejszości względem nabywców zmotoryzowanych, problemem jest raczej niedobór miejsc parkingowych niż ich nadmiar, szczególnie w dużych miastach. Dodać należy, iż nie wszyscy deweloperzy nakładają na nabywców obowiązek zakupu miejsc parkingowych. Ponadto, jeżeli miejsce parkingowe nabyte zostało na zasadzie udziału w odrębnym lokalu (garażu), możliwa jest jego późniejsza sprzedaż przez nabywcę.

Co mówi kodeks cywilny

„Art. 385

1

§ 1. Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne).

Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny".

—Michał Bala aplikant radcowski

—Dariusz Prymon aplikant radcowski PIERÓG & Partnerzy Kancelaria Prawna