Prawo pierwszeństwa kupna nieruchomości gruntowej a Agencja Nieruchomości Rolnych i gmina

Nie ma pełnej swobody w zbywaniu nieruchomości. Dzieje się tak dlatego, że przepisy ustawowe przyznają niektórym podmiotom prawo pierwokupu gruntów niezabudowanych.

Uwaga!

Artykuł 596 kodeksu cywilnego przewiduje, że jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej (prawo pierwokupu), stosuje się w braku przepisów szczególnych przepisy kodeksu cywilnego.

Nieważna bez formalności

Prawo pierwokupu przysługuje gminom – wobec gruntów komunalnych, Agencji Nieruchomości Rolnych – w stosunku do nieruchomości rolnych, ale tego typu uprzywilejowanych podmiotów jest znacznie więcej.

Uwaga!

Agencji Nieruchomości Rolnych prawo pierwokupu przysługuje tylko w stosunku do działek rolnych o powierzchni większej niż 5 ha.

Trzeba też pamiętać, że nie tylko przepisy przyznają prawo pierwokupu. Można je bowiem ustanowić w umowie zarówno na rzecz osób prawnych, jak i fizycznych, a także innych podmiotów nieposiadających osobowości prawnej, które mogą nabywać we własnym imieniu prawa, jak np. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w organizacji.

Prawo pierwokupu wynikające z umowy może być ujawnione w księdze wieczystej. Może ono dotyczyć zarówno prawa pierwokupu nieruchomości lub jej części oraz udziału we współwłasności nieruchomości, jak i prawa pierwokupu użytkowania wieczystego i udziału.

Dwie umowy

Co więc takie prawo pierwokupu oznacza w praktyce? Przede wszystkim to, że nie można zbyć prawidłowo nieruchomości, jeżeli wcześniej nie zapyta się podmiotu, na rzecz którego zostało ono ustanowione, czy chce ze swojego prawa skorzystać czy też nie.

Sprzedaż nieruchomości z pominięciem formalności związanych z pierwokupem jest bowiem po prostu nieważna. I, co ciekawe, ważność takiej umowy można podważać długo po tym, gdy działka została sprzedana.

Umowa jest nieważna tylko w przypadku, gdy prawo pierwokupu wynikało z przepisów. Gdy zawierała je umowa, przysługuje jedynie odszkodowanie.

W praktyce więc kupujący zawiera ze sprzedającym notarialną umowę sprzedaży gruntu, ale tylko warunkową. Następnie ten ostatni zawiadamia podmiot, któremu przysługuje prawo pierwokupu (np. gminę czy Agencję Nieruchomości Rolnej ), że planuje zbyć nieruchomość oraz przesyła mu treść warunkowej umowy (w praktyce najczęściej w jego imieniu robi to notariusz).

Osoba (podmiot), której przysługuje to prawo, ma następnie 30 dni na podjęcie decyzji, czy chce nabyć działkę na zasadach ustalonych przez właściciela (tj. sprzedającego). Jeżeli dojdzie do wniosku, że go ta oferta nie interesuje, wtedy nieruchomość ma prawo nabyć kupujący z umowy warunkowej.

Uwaga!

W takim przypadku zawierana jest już druga, osobna, bezwarunkowa umowa przenosząca własność nieruchomości ze sprzedającego na kupującego.

Gdyby natomiast podmiot, któremu przysługuje prawo pierwokupu, uznał, że chce jednak skorzystać z tego prawa, wtedy musi złożyć oświadczenie – również w formie aktu notarialnego – o wykonaniu prawa pierwokupu. Złożenie takiego oświadczenia oznacza, że dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży między sprzedającym a uprawnionym z prawa pierwokupu na zasadach i po cenie wynikającej z umowy warunkowej.

Uwaga!

Zanim przedsiębiorca zdecyduje się na zakup działki, powinien uzyskać aktualny odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.

Zgodnie z art. 602 § 1 k.c. prawo pierwokupu jest niezbywalne. Jest ono też niepodzielne, chyba że przepisy szczególne zezwalają na częściowe wykonanie tego prawa.

Sprzedający nie może jednak w umowie warunkowej zobowiązać się, że gmina lub inny podmiot, któremu przysługuje prawo pierwokupu, z niego nie skorzysta. Takie postanowienia w myśl orzecznictwa sądowego są nieważne. Bardzo często też sami przedsiębiorcy zastrzegają w umowach cywilnoprawnych prawo pierwokupu na rzecz jednego z nich (m. in. w umowie sprzedaży, zamiany, dzierżawy, najmu, spółki). Prawo pierwokupu jest niezbywalne, nie można przenieść go na inną osobę lub instytucję.

Prawo pierwszeństwa

Przepisy przyznają także niektórym podmiotom prawo pierwszeństwa. Jest ono często mylone z prawem pierwokupu. Tymczasem są to różne instytucje. Prawo pierwokupu można zrealizować dopiero po zawarciu umowy sprzedaży przedmiotu objętego tym prawem, natomiast prawo pierwszeństwa stosuje się w sytuacji, kiedy istnieje jedynie zamiar zbycia nieruchomości, ale samej umowy jeszcze nie zawarto.

W praktyce ma ono najszersze zastosowanie na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Najczęściej korzystają z niego najemcy lokali komunalnych kupujący zajmowany lokal od gminy.

Kto bywa uprzywilejowany

Przepisy przyznają prawo pierwokupu m.in.:

• gminie w przypadku sprzedaży (mówi o tym ustawa o gospodarce nieruchomościami) m.in.:

– niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego,

– prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej,

– nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,

– nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości,

– dzierżawcom gruntów rolnych, którzy mają zawarte z Agencją Nieruchomości Rolnych pisemne umowy dzierżawy (z datą pewną) na minimum trzy lata (wynika to z ustawy o ustroju rolnym),

– gminom w stosunku do gruntów leśnych położonych na terenie miast (mówi o tym ustawa o lasach),

• spółkom Skarbu Państwa wobec gruntów położonych w specjalnych strefach ekonomicznych (mówi o tym ustawa o specjalnych strefach ekonomicznych),