Niejednokrotnie decyzji o zamiarze sprzedaży rzeczy towarzyszy z jednej strony potrzeba pozyskania środków finansowych, z drugiej zaś równoczesny zamiar podjęcia czynności zmierzających do powrotu do stanu, jaki istniał przed zawarciem umowy sprzedaży. Zawierając taką umowę, zdarza się, że sprzedawca zastrzega sobie tzw. prawo odkupu.
Jaki skutek
Zastrzeżenie prawa odkupu wywołuje ten skutek, że w ciągu wskazanego umownie terminu sprzedawca, poprzez złożenie oświadczenia woli kupującemu, doprowadza do sprzedaży powrotnej rzeczy. Zatem de facto zamieszczenie zastrzeżenia prawa odkupu w umowie sprzedaży jest równoznaczne z ofertą ze strony kupującego, a oświadczenie wykonania prawa odkupu jest równoznaczne z przyjęciem tej oferty.
Prawo odkupu powoduje powstanie stosunku o charakterze obligacyjnym. Oznacza to, że w przypadku, gdyby nabywca wyzbył się rzeczy na korzyść osoby trzeciej, to będzie on równocześnie zobowiązany do przywrócenia stanu poprzedniego, by umożliwić wykonanie uprawnienia sprzedawcy.
Co do zasady nie ma znaczenia, czy zastrzeżenie prawa odkupu nastąpi w samej umowie sprzedaży, czy też w dodatkowym, później zawartym przez strony porozumieniu >patrz ramka.
Zgodnie z art.594 kodeksu cywilnego prawo odkupu może być zastrzeżone na okres nie dłuższy niż pięć lat. Uregulowanie to ma na celu ochronę interesów kupującego, który nie powinien pozostawać zbyt długo w okresie niepewności. Bieg tego terminu rozpoczyna się z chwilą zawarcia umowy. Z upływem okresu zastrzeżenia prawo odkupu wygasa.
Przykład
Pan Kowalski i pani Nowak zastrzegli w zawartej w roku 2009 umowie sprzedaży limitowanej edycji gitar basowych, że sprzedawca będzie mógł odkupić gitarę w ciągu 6 lat od zawarcia umowy. Ponieważ umowny termin dla wykonania prawa odkupu przekracza dozwolony okres 5 lat, pan Kowalski będzie mógł skorzystać ze swego prawa tylko w ciągu 5 lat od zawarcia umowy, nawet mimo odmiennego postanowienia umownego, tj. do roku 2014, a nie 2015.
Odpowiednie oświadczenie
Prawo odkupu wykonuje się poprzez złożenie przez sprzedającego odpowiedniego oświadczenia kupującemu. Jego forma, co do zasady, nie ma większego znaczenia >patrz ramka.
Jeśli jednak zawarcie umowy, w stosunku do której uczyniono powyższe zastrzeżenie, było uzależnione od zachowania formy szczególnej, to wówczas w takiej samej formie powinno być złożone oświadczenie o wykonaniu prawa odkupu. W przypadku zaś, gdy przedmiotem umowy, w której zastrzeżono prawo odkupu, jest nieruchomość, to skuteczność oświadczenia o wykonaniu tego prawa jest uzależniona od zachowania formy aktu notarialnego.
Przykład
Spółka Kowalski planuje odkupić od spółki Nowak zabudowaną nieruchomość, znajdującą się w Warszawie. Ponieważ przepisy prawne zastrzegają obowiązkową formę aktu notarialnego dla umowy sprzedaży nieruchomości, oświadczenie spółki Kowalski o wykonaniu prawa odkupu będzie musiało być złożone w formie aktu notarialnego.
Z chwilą realizacji uprawnienia przez sprzedawcę, tzn. z dniem złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa odkupu, powstaje obowiązek powrotnego przeniesienia własności na sprzedawcę.
W przypadku, gdyby kupujący uchylał się od złożenia oświadczenia woli prowadzącego do zawarcia powrotnej umowy sprzedaży rzeczy, sprzedawca uprawniony jest do żądania w drodze powództwa nakazania złożenia stosownego oświadczenia woli. Sąd powszechny, wydający orzeczenie w takiej sprawie, niejako zastępuje kupującego, gdyż ma ono moc prawną pożądanego oświadczenia.
Jaka cena
Strony samodzielnie określają cenę odkupu rzeczy. Może ona zostać ustalona w umowie pierwotnej, która będzie określać bądź to kwotowo cenę odkupu, bądź też sposób jej ustalenia. Jeśli jednak strony nie ustalą tej ceny w umowie pierwotnej, wówczas cenę tę ustalić należy na podstawie kryteriów określonych w art. 594 § 1 kodeksu cywilnego.
W drugiej z ww. sytuacji kupujący będzie zobowiązany nie tylko do zwrotu ceny i kosztów sprzedaży (np. kosztów przesłania rzeczy, opłat administracyjnych), ale również do zwrotu poniesionych przez sprzedającego nakładów. Pamiętajmy jednak, że nie musi on zwracać pobranych pożytków czy ponosić opłat z tytułu korzystania z rzeczy.
Zmniejszona wartość
Należy również wziąć pod uwagę, że cena odkupu ustalona przez strony w umowie sprzedaży może ulec obniżeniu wskutek żądań podniesionych przez sprzedawcę. Jest on uprawniony do żądania obniżenia ceny do wartości rzeczy w chwili wykonania prawa odkupu wtedy, gdy wartość rzeczy w momencie wykonania prawa odkupu jest niższa od ustalonej ceny odkupu, a cena odkupu przenosi cenę i koszty sprzedaży. Wartość ta może się bowiem zmniejszyć wskutek używania rzeczy. Obniżenie ceny nie może jednak przekraczać sumy ceny zapłaconej przez kupującego, kosztów sprzedaży oraz zwrotu nakładów. W konsekwencji oznacza to, że wartość świadczonej przez sprzedawcę ceny odkupu będzie niekiedy wyższa od wartości rzeczy w momencie wykonania tego prawa.
Nie da się zbyć
Prawo odkupu jest prawem niezbywalnym i niepodzielnym. Oznacza to, że prawo to nie może być zbyte w drodze czynności prawnej. Służy ono bowiem wyłącznie interesom osobistym sprzedawcy. W sytuacji, gdy mamy do czynienia z kilkoma uprawnionymi i niektórzy z nich nie wykonują swego prawa, pozostali z nich uprawnieni są do jego wykonania w całości. Ponadto w przypadku, gdy prawo odkupu przysługuje kilku uprawnionym, jego realizacja wymaga złożenia stosownego oświadczenia woli przez wszystkich uprawnionych. Oświadczenia te nie muszą być złożone jednocześnie.
Zgodnie z przeważającym stanowiskiem doktryny, prawo odkupu mimo jego niezbywalności podlega dziedziczeniu.
—Łukasz Bernatowicz radca prawny
—Krzysztof Gładych, prawnik Kancelaria Radców Prawnych i Doradców Podatkowych Bernatowicz Komorniczak Mazur sp.p.
?Jak zapisać
Oto przykładowy zapis, z zastrzeżeniem prawa odkupu, w umowie sprzedaży: „Sprzedawca zastrzega sobie prawo odkupu przedmiotu sprzedaży za cenę 1 tys. zł netto (słownie: jeden tysiąc złotych). Prawo odkupu może zostać wykonane w terminie dwóch lat od dnia zawarcia niniejszej umowy. Oświadczenie sprzedającego o skorzystaniu z prawa odkupu powinno zostać złożone w formie pisemnej pod rygorem nieważności".
Jakie brzmienie
A tak może brzmieć oświadczenie o skorzystaniu z prawa odkupu: „Na mocy § 6 umowy sprzedaży zawartej w dniu 20 maja 2012 roku, niniejszym oświadczam, że wykonuję przysługujące mi prawo odkupu zastawy stołowej »Fajans«, stanowiącej przedmiot powyższej umowy. W związku ze skorzystaniem przeze mnie z prawa odkupu wnoszę o niezwłoczne wydanie wskazanej zastawy stołowej »Fajans« za zwrotem ceny, kosztów sprzedaży i ewentualnych nakładów".
