Wynająć czy tylko udostępnić? Czasami właściciel nieruchomości chce przekazać lokal lub działkę innej osobie do korzystania przez pewien okres. Najczęściej jest tak w ramach pomocy osobie bliskiej. W takiej sytuacji można sięgnąć po umowę użyczenia. Kwestie te reguluje art. 710–719 kodeksu cywilnego.

Czas i koszty

Umowę użyczenia zawiera się zarówno na czas określony, jak i nieoznaczony. Jej stronami są: użyczający i biorący w użyczenie. Użyczającym jest najczęściej właściciel rzeczy, np. nieruchomości, ale nie ma reguły. Równie dobrze może być nim inna osoba, np. dzierżawca.

Przedmiotem tej umowy mogą być rzeczy ruchome (samochód), jak i nieruchomości (lokal, działka). Cechą charakterystyczną jest zaś jej nieodpłatność. Istotne jest także to, by użyczanych rzeczy nie można było zużyć. Z tego powodu przedmiotem użyczenia nie mogą być pieniądze.

Uwaga! Użyczenie polega na tym, że jedna z jej stron (użyczający) zobowiązuje się zezwolić drugiej stronie (biorącemu) na korzystanie z danej rzeczy.

Przepisy pozwalają zawierać umowę w dowolnej formie, a więc: ustnej, pisemnej, a także aktem notarialnym. W przypadku jednak umów dotyczących nieruchomości warto zachować co najmniej zwykłą formę pisemną.

Do zawarcia umowy użyczenia dochodzi poprzez wydanie rzeczy biorącemu w używanie.

Uwaga! Gdy umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może z niej korzystać tylko w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. Najlepiej zobrazuje to przykład.

Przykład

Jan Wiśniewski użyczył mieszkania swojej dalekiej kuzynce, która przyjechała do Warszawy na studia, po to by miała dach nad głową. Może ona więc tylko w tym mieszkaniu mieszkać, nie powinna zaś prowadzić działalności gospodarczej. Gdyby chciała zaś mieszkać z koleżanką, to musi mieć ponadto zgodę wuja.

Użyczający ma obowiązek wydać nieruchomość biorącemu w użyczenie. I co najważniejsze, musi być ona oddana w stanie przydatnym do umówionego użytku. Ponadto właściciel (lub inny użyczający) nie ma prawa przeszkadzać biorącemu w korzystaniu z niej.

Przykład

Właściciel mieszkania nie może wymieniać zamków w drzwiach wejściowych do lokalu bez wiedzy osoby korzystającej z niego lub nie dając mu nowego klucza do drzwi. Natomiast obowiązkiem korzystającego z nieruchomości jest używanie jej zgodnie z umową. Ponosi też zwykłe koszty jej utrzymania (nie może żądać ich zwrotu). Będą to m.in. koszty konserwacji, bieżących remontów, drobnych napraw etc.

Uwaga!

Biorący w używanie nie może oddać przedmiotu użyczenia innej osobie bez zgody użyczającego.

Kiedy koniec

Umowa użyczenia, zawarta na czas określony, ulega rozwiązaniu wraz z upływem terminu, na jaki została zawarta. Jeżeli podpisano ją na czas nieoznaczony, jej koniec następuje wtedy, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek (lub gdy mógł ten użytek uczynić). Na przykład osoba, której użyczono lokal na czas studiów, skończyła je.

Niezależnie od tego, czy umowa była zawarta na czas oznaczony, czy nie, użyczający może w każdym czasie żądać zwrotu rzeczy, jeżeli się okaże, że jest ona mu potrzebna z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy.

Na przykład

Jan Wiśniewski wyjechał za granicę na rok i użyczył swojego mieszkania na ten okres. Stracił jednak pracę i wrócił do kraju. Po powrocie ma prawo domagać się natychmiastowego wydania mu lokalu, mimo że podpisał umowę użyczenia na rok.

Gdy korzystający używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z przeznaczeniem nieruchomości, powierza ją innej osobie, nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, użyczający może żądać zwrotu lokalu czy działki w każdym czasie, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony.

Uwaga! Po zakończeniu użyczenia biorący do używania obowiązany jest zwrócić użyczającemu nieruchomość w stanie niepogorszonym. Jednak biorący nie ponosi odpowiedzialności za jej zużycie będące następstwem prawidłowego korzystania.

Warto też pamiętać, że roszczenie użyczającego o naprawienie szkody za uszkodzenie lub pogorszenie stanu nieruchomości, jak również roszczenia biorącego o zwrot nakładów przez niego poczynionych oraz o naprawienie szkody poniesionej wskutek wad rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu tej nieruchomości.

Co powinno się znaleźć w umowie

- oznaczenie stron umowy (użyczającego, biorącego), czyli:

- imiona i nazwiska, daty urodzenia, adresy zamieszkania, numery dokumentów tożsamości, ewentualnie numery PESEL,

- jeżeli dana osoba prowadzi działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej, podaje się nazwę tej działalności i numer NIP oraz ewentualnie odpis zaświadczenia z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej,

- jeżeli stroną jest spółka, to wskazuje się adres siedziby, numer wpisu do KRS i osobę uprawnioną do reprezentacji; warto również przy podpisywaniu umowy przedstawić odpis z KRS.

- opis przedmiotu w przypadku gruntu; można podać jego położenie, powierzchnię i numer ewidencyjny działki oraz numer księgi wieczystej; jeżeli umowa dotyczy lokalu warto podać: adres lokalu, jego powierzchnię, liczbę pomieszczeń, piętro, na którym się znajduje,

- stan techniczny, gdy chodzi o lokal,

- czas trwania umowy,

- podpisy stron.