Sprawę dotyczącą podziału gruntu załatwia się w urzędzie gminy. Decyzję wydaje wójt (burmistrz, prezydent miasta). Zanim jednak przedsiębiorca ją uzyska, musi najpierw przygotować wstępny plan podziału.
Krok pierwszy: wstępny zarys
Taki plan opracowuje się na podstawie mapy zasadniczej, lub kopii mapy katastralnej uzupełnionej o niezbędne elementy zagospodarowania terenu. Mapy bez problemu można otrzymać w powiatowych lub miejskich ośrodkach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej.
Wstępny plan może przygotować sam przedsiębiorca. Ale jeżeli nie ma wiedzy w zakresie geodezji i kartografii, to łatwo może popełnić błąd. Warto więc wydać kilkaset złotych i powierzyć to zadanie geodecie.
Jeżeli podział dotyczy zabudowanej nieruchomości i spowoduje także podział budynku, to granice działek muszą przebiegać wzdłuż płaszczyzn tworzonych przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego od fundamentów do przykrycia dachu.
Po przygotowaniu wstępnego planu trzeba wystąpić do wójta (burmistrza lub prezydenta miasta na prawach powiatu) z wnioskiem o jego zaopiniowanie. Do wniosku dołącza się:
- trzy odpisy projektu,
- dokumenty potwierdzające tytuł własności (akt notarialny, wypis z księgi wieczystej, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku),
- wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków (inna nazwa ewidencji to kataster nieruchomości),
- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeśli przedsiębiorca ją posiada, a gmina nie uchwaliła miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).
Dysponując wstępnym planem wójt (burmistrz, prezydent) wydaje następnie opinię (w formie postanowienia), od którego służy zażalenie do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie do sądu administracyjnego. Składa się je za pośrednictwem urzędu, który wydał postanowienie.
Pozytywna opinia o wstępnym projekcie stanowi później podstawę do sporządzenia już właściwego planu – musi go jednak obowiązkowo przygotować geodeta.
Uwaga!
Do podziału nieruchomości zabytkowej niezbędna jest zgoda konserwatora zabytków.
Dostęp do drogi
Podział nie zawsze jest jednak możliwy. Przedsiębiorca nie podzieli nieruchomości na mniejsze kawałki gruntu, jeżeli nowa działka (powstała po wydzieleniu) nie uzyska dostępu do drogi publicznej. Jest to wymóg prawa budowlanego. Przewiduje ono, że pozwolenie na budowę nie może być wydane, jeżeli działka, na której ma zostać postawiony budynek (lub inny obiekt budowlany), nie ma dostępu do drogi publicznej.
Ponadto, jak stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z 8 grudnia 2010 r. (II SA/Go 759/2010) zapewnienie dostępu do drogi publicznej wiąże się więc z tym, że wydzielona działka gruntu może się stać w przyszłości odrębną nieruchomością, a wtedy jej samodzielne zagospodarowanie bez dostępu do drogi publicznej nie będzie możliwe. Zapewnienie dostępu do drogi publicznej przejawia się przede wszystkim w przyleganiu wydzielonej działki gruntu do działki drogowej drogi publicznej z możliwością uzyskania do niej zjazdu, co stanowi wtedy dostęp bezpośredni.
Nie mniej jednak wymóg dostępu do drogi publicznej można spełnić w prosty sposób. Wystarczy, że przedsiębiorca wydzieli drogę wewnętrzną (np. na osiedlu mieszkaniowym) oraz ustanowi dla nowych działek służebności drogi. Inna możliwość to ustalenie tylko służebności (gdy nie ma jak wytyczyć wewnętrznej drogi) lub sprzedaż nowo utworzonej działki wraz z udziałem w prawie do innej działki, a mianowicie stanowiącej drogę wewnętrzną.
Z planem i bez planu
Inaczej wygląda nieco podział w przypadku nieruchomości objętej miejscowym planem i takiej, która leży na terenie nieposiadającym tego typu planu.
W pierwszym przypadku podział musi być zgodny z ustaleniami planu. To z niego bowiem wynika, jaka może być minimalna wielkość działki oraz na jakie cele można ją przeznaczyć (art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Działki, które powstaną w wyniku podziału nieruchomości rolnej lub leśnej (na terenach objętych planem) nie mogą być mniejsze niż 0,3 ha. Przepisy przewidują od tej zasady dwa wyjątki – gdy celem podziału jest powiększenie działki sąsiedniej lub uregulowanie rozgraniczenia pomiędzy działkami sąsiednimi.
W drugim przypadku (braku planu) stosuje się art. 94 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przewiduje on, że podział musi być zgodny z przepisami odrębnymi – niezbędna będzie wtedy decyzja ustalająca warunki zabudowy, która zastąpi miejscowy plan. Przepisami zaś odrębnymi, o których mówi ta ustawa, są przede wszystkim tzw. ochronne ustawy, czyli: prawo ochrony środowiska, ochrony przyrody, ochrony zabytków, ale także o: lasach, autostradach płatnych. Katalog ustaw jest długi, nie sposób ich wymienić.
Uwaga! Jeżeli się okaże, że rada gminy przystąpiła do sporządzenia miejscowego planu, to realizacja wniosku podziałowego zostanie zawieszona (maksymalnie na sześć miesięcy). Jeżeli w tym czasie zacznie obowiązywać miejscowy plan, wówczas podziału można dokonać już tylko zgodnie z jego ustaleniami.
Właściwy podział
Z wnioskiem o podział może wystąpić osoba, która ma w tym interes prawnym. Sam więc tytuł prawny do nieruchomości (np. prawo własności, użytkowania wieczystego) nie wystarcza.
Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 sierpnia 2005 r. (OSK 1953/04) interes prawny w postępowaniu w sprawie o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości ma właściciel nieruchomości oraz użytkownik wieczysty. Interesu prawnego nie można zatem wyprowadzić ani z tytułu prawa własności czy użytkowania wieczystego sąsiednich działek, ani z innych tytułów do nieruchomości (np. dzierżawy). Interesu prawnego nie można też wyprowadzić z zamiaru kupna nieruchomości objętej podziałem.
Przedsiębiorca nie podzieli nieruchomości na mniejsze kawałki gruntu, jeżeli nowa działka nie uzyska dostępu do drogi publicznej
Co to oznacza? Przede wszystkim to, że trzeba jeszcze uzasadnić, do czego decyzja podziałowa jest potrzebna.
Bywa, że o podział występuje kilku współwłaścicieli nieruchomości. Wówczas wniosek muszą podpisać wszyscy współwłaściciele (współużytkownicy wieczyści), chyba że upoważnią notarialnie jedną osobę do występowania w postępowaniu przed wójtem (burmistrzem prezydentem).
Razem z wnioskiem o dokonanie podziału składa się mapę z planem podziału oraz wszystkie dokumenty wskazane w art. 97 ustawy o gospodarce nieruchomościami >patrz ramka.
Bez ograniczenia
Podział nie musi być zgodny z planem lub decyzją ustalającą warunki zabudowy (art. 95 ugn):
- kiedy dotyczy nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami w celu zapewnienia możliwości korzystania z nich,
- w celu wydzielenia działki budowlanej, jeśli budynek został wzniesiony przez posiadacza samoistnego w dobrej wierze,
- gdy chodzi o wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. ->trzeba określić
Wstępny plan powinien określać (§ 3 ust. 2 rozporządzenia):
- granice nieruchomości podlegającej podziałowi,
- oznaczenie nieruchomości (oraz jej powierzchnię) według danych z ewidencji gruntów i budynku oraz księgi wieczystej, a w razie jej braku – innych dokumentów,
- naniesione w kolorze czerwonym granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu,
- przedstawioną w formie graficznej w kolorze czerwonym lub w formie opisowej propozycję zapewnienia nowym działkom dostępu do drogi publicznej.
Podziału nieruchomości można dokonać również z urzędu
Jest to możliwe, gdy:
- jest on niezbędny do realizacji celów publicznych;
- nieruchomość stanowi własność gminy i nie została oddana w użytkowanie wieczyste.
Zatwierdzenie podziału wydaje się w formie decyzji, od której przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie do sądu administracyjnego. Teoretycznie na wydanie decyzji czeka się 60 dni. W praktyce bywa jednak z tym różnie.
Jak decyzja administracyjna jest już ostateczna (nikt się nie odwołał, a od jej wydania minęło 14 dni albo było wprawdzie postępowanie odwoławcze, ale zakończyło się prawomocnym orzeczeniem), to stanowi podstawę do wniesienia zmian w księgach wieczystych (oraz ich założenia dla nowych nieruchomości) oraz w ewidencji gruntów i budynków.
Kosztowna opłata
Jeżeli gmina uzna, że działki po podziale zyskały na wartości, może naliczyć opłatę adiacencką (art. 98a ugn). Wysokość stawek tej opłaty ustala rada gminy w uchwale. Nie mogą one jednak przekroczyć połowy różnicy wartości nieruchomości sprzed i po podziale. Wartość nieruchomości ustala się na dzień wydania decyzji (orzeczenia). Władze gminy mają prawo upomnieć się o opłatę tylko w ciągu 3 lat od wydania decyzji podziałowej (prawomocnego orzeczenia).
Określenie wzrostu wartości nieruchomości dla potrzeb postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej dokonuje uprawniony rzeczoznawca majątkowy, którego opinia, w postaci operatu szacunkowego, ma kluczowe znaczenie w postępowaniu (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 30 maja 2011 r., I SA/Wa 354/11).
Jakie są potrzebne załączniki
Do wniosku trzeba dołączyć:
- dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości,
- wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi,
- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku, gdy nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem,
- zgodę konserwatora zabytków w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków,
- wstępny projekt podziału,
- protokół z przyjęcia granic nieruchomości,
- wykaz zmian gruntowych,
- wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej,
- mapę z projektem podziału.
Podstawa prawna: