Przedsiębiorca, który złamał prawo i postawił budynek bez posiadania pozwolenia musi spełnić łącznie kilka warunków, by jego obiekt został uznany za legalnie postawiony.

Mówi o tym art. 48 ust. 2 prawa budowlanego z 1994 r. Po pierwsze musi dostarczyć komplet niezbędnych dokumentów, po drugie – samowola nie może naruszać przepisów, a po trzecie – trzeba wnieść opłatę.

Dokumenty i przepisy

Postępowanie legalizacyjne obiektów prowadzi powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Najpierw bada, czy dany obiekt można zalegalizować. Jeżeli tak, to wszczyna postępowanie z urzędu. Sam też przedsiębiorca może złożyć wniosek razem z niezbędnymi dokumentami.

Ważne dokumenty

Do zalegalizowania obiektu niezbędne jet dostarczenie następujących dokumentów:

- inwestor, który chce zalegalizować niezakończoną budowę, musi sporządzić projekt budowlany zawierający wszystkie niezbędne uzgodnienia. Projekt budowlany musi być sprawdzony przez inną osobę niż projektant. Musi ona jednak posiadać uprawnienia budowlane bez ograniczeń.

Nie stosuje się w tym przypadku zwolnienia z obowiązku sprawdzenia określonego w art. 20 ust. 3 pkt 2 prawa budowlanego.

Wniesienie projektu do nadzoru jest traktowane jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenia na wznowienie robót (chodzi oczywiście o sytuację, kiedy są jeszcze jakieś roboty budowlane do wykonania);

- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a więc przede wszystkim: prawa własności lub użytkowania wieczystego, a także zgoda właściciela gruntu, jeżeli budynek lub inny obiekt budowlany stoi na cudzym gruncie, np. legalizujący jest dzierżawcą (któremu przysługuje prawo do wykonywania robót budowlanych, w tym zaś wypadku polegających na budowie).

Oświadczenie składa się na specjalnym druku. Jego wzór zawiera rozporządzenie ministra infrastruktury z 23 czerwca 2003 r. (DzU nr 120, poz. 1127 ze zm.).

Do oświadczenia nie trzeba dostarczać żadnych dodatkowych dokumentów, np. wypisu z księgi wieczystej czy zgody właściciela nieruchomości. Samo oświadczenie wystarczy. Składa się je bowiem pod odpowiedzialnością karną. Oświadczenie musi być jednak prawidłowo wypełnione;

- zaświadczenie wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) o zgodności nielegalnego obiektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;

- jeżeli działka nie jest objęta miejscowym planem, trzeba dostarczyć decyzję ustalającą warunki zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy zastępuje miejscowy plan. Wydaje ją wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Otrzyma się ją tylko, gdy spełnione zostaną łącznie warunki, o których mówi art. 61 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU z 2012 r., poz. 647 ze zm.).

Trzeba ustalić datę

Zawsze trzeba ustalić datę popełnienia samowoli. Jest to bardzo ważne. Na przestrzeni lat obowiązywały bowiem różne przepisy.

Efekt tego jest taki, że stosuje się obecnie różniące się między sobą procedury legalizacyjne. O tym zaś, która będzie miała zastosowanie do danego przypadku, decyduje właśnie data popełnienia samowoli budowlanej, tj. data zakończenia budowy realizowanej bez pozwolenia na budowę.

Najbardziej liberalne zasady obowiązywały pod rządami prawa budowlanego z 24 października 1974 r. Przewidywały one wprawdzie przepadek samowolnie wybudowanego obiektu na rzecz Skarbu Państwa (bez odszkodowania), ale nie stosowano go w praktyce. Powyżej opisane procedury obowiązują w prawie budowlanym od połowy lipca 2003 r.

Ile zapłacisz za legalizację

- Pensjonat o kubaturze od 2500 do 5000 m3 – 562,5 tys. zł;

- Hotel o kubaturze od 2500 do 5000 m3 – 562,5 tys. zł;

- Sklep o kubaturze: do 2500 m3 – 375 tys. zł, od 2500 do 5000 m3 – 562,5 tys. zł, a od 5000 do 10 000 m3 – 750 tys zł;

- Myjnia samochodowa o kubaturze do 2500 m3 – 375 tys. zł, od 2500 do 5000 m3 – 562,5 tys. zł;

- Garaż powyżej dwóch stanowisk o kubaturze do 2500 m3 – 375 tys. zł, a od 2500 do 5000 m3 – 562,5 tys. zł;

- Silosy, elewatory o kubaturze do 2500 m3 – 250 tys. zł

Niemniej jednak i tak nadzór prowadzi postępowanie z urzędu, a wniosek, który do niego wpłynął, traktuje jedynie jako ujawnienie samowoli.

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego sprawdza też, czy dany obiekt nie narusza przepisów, a przede wszystkim: prawa budowlanego, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów techniczno-budowlanych. Lista tych ostatnich jest bardzo długa, jest na niej ponad 20 różnych rozporządzeń. Nie oznacza to oczywiście, że nadzór musi brać pod uwagę wszystkie. Wystarczy, że uwzględni tylko te, które dotyczą konkretnego rodzaju obiektów.

Jeżeli inspektor dojdzie do wniosku, że samowola nie narusza tych przepisów, albo istnieje możliwość doprowadzenia do zgodności z nimi, to wydaje postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych. Jednocześnie dokładnie określa w nim, jakie są warunki legalizacji i ile jest czasu na ich spełnienie. Gdy nie da się tego wykonać w terminie albo inwestor nie chce tego zrobić lub gdy doszło do naruszenia przepisów, inspektor wydaje decyzję o rozbiórce.

Uwaga!

Nakaz rozbiórki może zostać orzeczony dopiero wówczas, gdy okaże się, że nie ma prawnych możliwości jego legalizacji lub sprawca nie wywiązuję się terminowo z nałożonych obowiązków (w tym wpłacenie opłaty legalizacyjnej). Legalizacja zaś nie jest obowiązkiem, tylko uprawnieniem inwestora, może więc z niej skorzystać, ale nie musi

(wyrok NSA z 21 stycznia 2005 r. OSK 1602/04).

Słona opłata

Powiatowy inspektor ustala następnie opłatę legalizacyjną. Dopiero po jej uregulowaniu przez inwestora będzie on mógł ostatecznie zalegalizować samowolę. Opłatę wylicza się na podstawie wzoru zawartego w prawie budowlanym. Stawkę 500 zł mnoży się przez 50 i przez odpowiedni współczynnik: kategorii obiektu i jego wielkości zawiera je załącznik do prawa budowlanego >patrz ramka.

Opłata jest bardzo wysoka i czasami bardziej opłaca się rozebrać to co się wybudowało i następnie wybudować zgodnie już z pozwoleniem na budowę, aniżeli legalizować i płacić wysoką opłatę.

Wymagane procedury

Inspektor nadzoru opłatę legalizacyjną ustala w postanowieniu, na które przysługuje zażalenie do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, a gdy ten jest pierwszą instancją, do głównego inspektora nadzoru budowlanego. Następnie można ewentualnie skarżyć do sądu administracyjnego.

Uwaga! Wszystkie obowiązki związane z legalizacją trzeba wypełnić w terminie. Każde niedotrzymanie terminu powoduje automatyczne wydanie decyzji o rozbiórce. Problemem dla inwestora może być przede wszystkim terminowe uiszczenie opłaty legalizacyjnej. Jest na to siedem dni. Istnieje jednak prawna możliwość wystąpienia do wojewody, żeby rozłożył opłatę na raty. W takich przypadkach zakończenie legalizacji może nastąpić dopiero po wpłacie ostatniej raty. Opłata legalizacyjna jest dochodem budżetu państwa.

Jakiś czas temu ponadto Główny Urząd Nadzoru Budowlanego zajął stanowisko w sprawie umarzania opłaty legalizacyjnej. Wynika z niego, że podmiot naruszający prawo w postaci samowoli budowlanej i korzystający z uprawnienia jej legalizacji, a jednocześnie nieuiszczający opłaty legalizacyjnej w stosownym terminie nie może zasadniczo liczyć na dalsze ulgi w postaci umorzenia opłaty legalizacyjnej, gdyż stałoby to w sprzeczności z konstytucyjną zasadą równości w stosunku do tych podmiotów, które dopełniły wszystkich wymogów ustawowych związanych z realizacją inwestycji budowlanej.

Uwaga!

Po wpłaceniu pieniędzy na numer konta, nadzór wydaje decyzję o:

- zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, albo

- zatwierdzeniu projektu budowlanego (w wypadku budowy ukończonej).

W obu przypadkach nakłada obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Przy czym pozwolenie na użytkowanie zostanie wydane dopiero po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli przez nadzór budowlany. Chodzi o to, by sprawdzić, czy budowę przeprowadzono zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji.

Z wokandy

- W ramach wszczętego z urzędu postępowania na podstawie art. 48 Prawa budowlanego organ w pierwszej kolejności winien podjąć czynności umożliwiające legalizację samowoli budowlanej, wyznaczając termin na ich wykonanie. Niewykonanie tych obowiązków w określonym terminie, nakłada na organ obowiązek wydania decyzji o nakazie rozbiórki.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 listopada 2011 r. (II OSK 1604/10).

- Nie można uznać robót budowlanych prowadzonych na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, która następnie po wykonaniu tych robót, została wyeliminowana z obrotu prawnego, za samowolę budowlaną w rozumieniu art. 48 ustawy – Prawo budowlane.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 października 2011 r. (II OSK 1468/10).

- Orzeczenie rozbiórki, na gruncie aktualnie obowiązujących przepisów prawa budowlanego nie jest bezwzględne. Nakaz rozbiórki może zostać orzeczony jedynie wówczas, gdy okaże się, że nie ma prawnych możliwości legalizacji samowolnie wykonanej budowy obiektu.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z 16 grudnia 2010 r. (II SA/Go 721/10).

- Określenie daty wzniesienia budynku ma podstawowe znaczenie w sprawie jego legalizacji, bowiem w przypadku zakończenia budowy w 1994 r. w postępowaniu nie będzie miał zastosowania przepis art.48 Prawa budowlanego.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 15 grudnia 2010 r. (VII SA/Wa 1062/10).