Najemca lokalu ma obowiązek płacić czynsz w umówionym terminie, wynika to z art. 669 kodeksu cywilnego. Dokładny termin płatności wynika z umowy najmu, a gdy milczy ona na ten temat — stosuje się przepisy kodeksu cywilnego. Uwaga! Przedsiębiorca może wypowiedzieć umowę dopiero, gdy jego najemca nie płaci przez dwa okresy rozrachunkowe.

Same strony umowy mają prawo ustalić, ile one wynoszą. Może to być więc miesiąc, ale może też być kwartał, albo i nawet rok.

Kiedy wypowiedzenie

W kodeksie cywilnym są dwojakiego rodzaju zasady wypowiadania umowy najmu: z zachowaniem terminu wypowiedzenia albo ze skutkiem natychmiastowym, czyli bez wypowiedzenia. Zawsze jednak w pierwszej kolejności stosuje się zasady zawarte w podpisanej umowie i gdy milczy ona na dany temat, dopiero wtedy sięga się po kodeks cywilny.

Z kodeksu cywilnego wynika zaś, że nie płacenie czynszu przez dwa pełne okresy uprawnia wynajmującego do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym (art. 672 kodeksu cywilnego). Oznacza to, że można zażądać od najemcy, żeby zapłacił za lokal i wyprowadził się jak najszybciej. Ta zasada dotyczy zarówno umów na czas określony, jak i nieoznaczony. Nie musi tak jednak być. Trudno bowiem z dnia na dzień zaprzestać działalności, na to potrzeba trochę czasu.

Przedsiębiorca może więc dać więcej czasu swojemu najemcy na wyprowadzkę i uregulowanie należności (art. 673 ust. 3 kodeksu cywilnego). Wówczas trzeba zawiadomić o rozwiązaniu umowy pod koniec miesiąca kalendarzowego z: trzymiesięcznym wyprzedzeniem — gdy czynsz płaci się w odstępach dłuższych niż miesiąc; miesięcznym wyprzedzeniem — jeżeli wnosi się go co miesiąc; trzydniowym wyprzedzeniem — jeżeli wpłaca się go częściej niż co miesiąc.

Uwaga!

Nie zawsze można wypowiedzieć umowę najmu. Zgodnie z przepisami prawa upadłościowego w przypadku ogłoszenia upadłości najemcy z możliwością zawarcia układu wynajmujący będący wierzycielem upadłego nie może wypowiedzieć umowy najmu pomieszczeń, w których prowadzone jest przedsiębiorstwo upadłego, chyba że uzyska zgodę rady wierzycieli. Co więcej, przedmiotem układu może być m.in. zakaz wypowiadania umowy najmu do czasu jego wykonania. Oczywiście zakaz taki nie oznacza, iż najemca może bezkarnie i bez ponoszenia opłat korzystać z cudzej własności.

Przymusowa wyprowadzka

Bywa jednak i tak, że termin wypowiedzenia mija, a najemca nie zamierza się wyprowadzić i wszelkie rozmowy z nim nie przynoszą skutku. Przedsiębiorca może wówczas wystąpić do sądu rejonowego (właściwego ze względu na adres lokalu) o jego eksmisję.

Dodatkowo może on wystąpić z pozwem o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu. Oba te postępowania można połączyć w jedno, trzeba wystąpić w tej sprawie z wnioskiem do sądu.

Sąd rejonowy przede wszystkim bada sprawę, jeżeli uzna, że wynajmujący ma rację, wyda orzeczenie o eksmisji. Trzeba następnie poczekać na uprawomocnienie się orzeczenia. Ma to miejsce wtedy, gdy najemca nie odwoła się od wyroku i upłynie 14 dni od wydania orzeczenia, albo złoży skargę do wyższej instancji i od wydania przez nią wyroku upłynie 14 dni.

Uwaga! Najemca lokalu użytkowego nie może liczyć na ochronę przed eksmisją, tak jak lokator mieszkania. Przedsiębiorca, gdy ma więc prawomocny wyrok, może udać się do sądu po nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności. Następnie może już udać się do komornika.

Dobrowolna egzekucja

Bywa jednak i tak, że zapobiegliwy przedsiębiorca już na etapie zawierania umowy najmu zabezpieczy się przed niepłaceniem czynszu w przyszłości. Chodzi o możliwość zastosowania art. 777 kodeksu postępowania cywilnego, który przewiduje instytucję dobrowolnego poddania się egzekucji. Jak z niej skorzystać?

Można to zrobić w dwojaki sposób: umowę najmu spisać w formie aktu notarialnego albo wziąć tylko oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się dobrowolnej egzekucji w zakresie wydania lokalu po ustaniu stosunku najmu. Posiadając takie oświadczenie, wynajmujący w stosunkowo prosty i szybki sposób może doprowadzić do eksmisji byłego najemcy.

Przedsiębiorca ma prawo też zastrzec w umowie najmu swego rodzaju karę umowną za niezwrócenie przedmiotu najmu po ustaniu stosunku najmu, w postaci opłaty za bezumowne korzystanie z lokalu.

Opłaty tego typu zazwyczaj kilkakrotnie przewyższają wysokość rynkowego czynszu najmu i dlatego w interesie byłego najemcy będzie jak najszybsze zwrócenie lokalu. Przy takich postanowieniach umowy najemcy przestaje się opłacać korzystanie z lokalu po ustaniu stosunku najmu, gdyż opłaty, jakie z tego tytułu musi ponosić, przewyższają korzyści wynikające z użytkowania lokalu po ustaniu stosunku najmu.

Zastaw na rzeczach

Istnieje też możliwość wzięcia rzeczy najemcy w zastaw. Daje to gwarancję, że jeśli dłużnik nie wpłaci zaległego czynszu, to wynajmujący będzie mógł zaspokoić się z rzeczy, na której ustanowił zastaw.

Zaspokojenie się przez wierzyciela z rzeczy zastawionej następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym.

Oznacza to, że wierzyciel pragnący zaspokoić się z rzeczy obciążonej zastawem musi uzyskać tytuł egzekucyjny (np. prawomocne orzeczenie sądu lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, ugoda zawarta przed sądem, wyrok sądu polubownego, ugoda zawarta przed sądem polubownym, akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji) ,a następnie złożyć wniosek egzekucyjny u komornika.

Strony nie mogą natomiast same postanowić, że sprzedaży rzeczy oddanej w zastaw dokona sam zastawnik albo że w razie niewykonania zobowiązania zastawnik stanie się właścicielem rzeczy.

Powoduje to, że skuteczniejszym zabezpieczeniem interesów wierzyciela jest: zastaw rejestrowy lub przewłaszczenie na zabezpieczenie (polega na przeniesieniu przez dłużnika na wierzyciela prawa własności rzeczy ruchomej lub papierów wartościowych i na zobowiązaniu wierzyciela do zwrotnego przeniesienia własności rzeczy na dłużnika z chwilą spłaty kredytu).

Jak ściągnąć opłaty

Pozbycie się dłużnika z lokalu nie rozwiązuje jednak wszystkich problemów. Trzeba jeszcze wystąpić do sądu o zapłatę zaległego czynszu, składając pozew. W postępowaniu o zapłatę możliwe jest zastosowanie uproszczonej formy dochodzenia należności. Trzeba w złożonym pozwie wyraźnie zaznaczyć, że chcemy, by sprawa była rozpatrywana w trybie nakazowym lub upominawczym. Sąd wydaje na posiedzeniu niejawnym nakaz zapłaty, gdy przedstawione dowody wskazują, że rację ma przedsiębiorca.

Orzeczenie przesyła się powodowi oraz pozwanemu, który może wnieść sprzeciw (zarzuty). Jeśli tego nie zrobi ciągu dwóch tygodni, to nakaz ma skutki prawomocnego wyroku. Nie można też zapomnieć o dołączeniu do pozwu wszelkich dokumentów potwierdzających, że najemca nie płacił, np. wezwanie dłużnika do zapłaty czy też nieopłacone rachunki za lokal.

Uwaga!

Dokumenty powinny być oryginalne lub, co jest często praktykowane poświadczone przez notariusza. Jeśli w imieniu przedsiębiorcy występuje adwokat lub radca prawny – poświadczyć mogą także oni.

Sąd rozpatruje sprawę na posiedzeniu niejawnym (nie wyznaczana jest rozprawa). Z chwilą wydania nakazu zapłaty można iść do komornika z wnioskiem o zabezpieczenia twojej wierzytelności na majątku najemcy, ale trzeba go wskazać. Może to być np. konto, samochód.

Zajęcie komputera i mebli

Jeżeli jednak zostaną wniesione zarzuty od nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym, a sąd wyższej instancji utrzyma nakaz, to w celu wyegzekwowania zasądzonej kwoty trzeba skierować do tego samego sądu wniosek o nadanie nakazowi zapłaty klauzuli wykonalności.

Może zdarzyć się, że najemca zalega z czynszem dłużej niż rok.

Wtedy przedsiębiorca ma prawo skorzystać z ustawowego prawa zastawu na rzeczach ruchomych znajdujących się w wynajmowanym lokalu. Ale zastaw ma swoje wady. Podlega bowiem przepisom egzekucyjnym z rzeczy ruchomych, co oznacza, że proces zaspakajania nie będzie szybki. Przede wszystkim trzeba zaangażować do tego komornika, który sporządzi protokół, w którym opisze zajęte rzeczy a potem przeprowadzi licytację. Pieniądze ze sprzedanych rzeczy będą przeznaczone na spłatę zaległego czynszu.

Z wokandy

Wniesienie pozwu o natychmiastowe rozwiązanie najmu i orzeczenie eksmisji najemcy można uznać za spełnienie wymagania uprzedzenia najemcy na piśmie i udzielenie mu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Interes prawny najemcy będzie dostatecznie chroniony przez to, że wyłączy się możliwość rozwiązania najmu przed upływem miesiąca od chwili złożenia najemcy oświadczenia wynajmującego zawierającego uprzedzenie o zamiarze niezwłocznego wypowiedzenia najmu.

Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 17 czerwca 2011 r. II CSK 587/2010.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego przez najemcę, który utracił tytuł prawny do dalszego zajmowania lokalu, lub przez innego użytkownika lokalu bez tytułu powinno odpowiadać należnościom za najem danego lokalu; nie wyłącza to odpowiedzialności najemcy lub innego użytkownika za szkodę na zasadach ogólnych.

Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z 10 lipca 1984 r. III CZP 20/84.

Jakie okresy płatności czynszu

Komorne powinno być płacone z góry:

- za cały czas najmu — gdy umowę zawarto na okres nie dłuższy niż miesiąc,

- do 10. dnia miesiąca — gdy zawarto ją na okres dłuższy niż miesiąc albo na czas nieoznaczony.0

Umowę wypowiada się pod koniec miesiąca kalendarzowego

- z trzy miesięcznym wyprzedzeniem — gdy czynsz płaci się w odstępach dłuższych niż miesiąc,

- z miesięcznym wyprzedzeniem — jeżeli wnosi się go co miesiąc,

- z trzydniowym wyprzedzeniem — jeżeli wpłaca się go częściej niż co miesiąc.0