Księga wieczysta: co przedsiębiorca sprawdzi przed nabyciem nieruchomości

Czym jest księga wieczysta każdy wie. To rejestr publiczny, który przedstawia stan prawny nieruchomości. Pozwala on ustalić, komu i jakie przysługują prawa do danej nieruchomości. Prowadzą go zaś wydziały wieczystoksięgowe sądów rejonowych.

Decydujące znaczenie ma miejsce położenia nieruchomości. Oznacza to, że formalności wieczystoksięgowe załatwia się w sądzie rejonowym właściwym dla jej położenia (z wyjątkiem odpisu z elektronicznej księgi).

Wirtualny podgląd

Księgi wieczyste są  papierowe oraz elektroniczne. Tych pierwszych jest już niewiele, zdecydowanie dominują księgi elektroniczne. Od lat bowiem wszystkim księgom papierowym tworzy się wersję elektroniczna, jest to tzw. migracja. W czasie gdy księga podlega migracji nie dokonuje się w niej  wpisów ani odpisów.

Elektroniczne księgi to zdecydowanie prostsza forma uzyskiwania odpisu z księgi. Odpis z księgi dowolnej nieruchomości można uzyskać bowiem w swoim  miejscu zamieszkania, nie trzeba się fatygować do właściwego miejscowo wydziału sądu.

Już od dłuższego czasu działa ponadto internetowa przeglądarka ksiąg wieczystych, wystarczy wejść na stronę  internetową ministerstwa sprawiedliwości (www.ms.gov.pl), na której  łatwo znaleźć link do niej. Trzeba jednak znać numer  księgi wieczystej.

Natomiast w przypadku papierowych ksiąg trzeba pofatygować się do wydziału wieczystoksięgowego sądu właściwego dla położenia danej nieruchomości. Jeżeli więc dana nieruchomość znajduje się w Gdańsku, to niestety trzeba udać się do tego miasta. Nie można też przeglądać tych ksiąg przy pomocy Internetu.

Wiele osób widzi  zalety papierowych ksiąg.  Według nich odpisy z ksiąg papierowych są  dużo bardziej czytelne od tych elektronicznych.

Co to takiego rękojmia

Co daje przejrzenie księgi? Przed wszystkim można dowiedzieć się, czy np. sprzedający rzeczywiście jest właścicielem nieruchomości. Aby to sprawdzić, trzeba wystąpić o odpis. Trzeba bowiem  pamiętać, ze wydruk komputerowy nie ma mocy dokumentu urzędowego. Być może w przyszłości to się zmieni.Trwają bowiem prace nad projektem nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który ma to  umożliwić.

Uwaga!

Powszechnie uważa się, że  odpis z księgi jest ważny tylko miesiąc. To nieprawda. Nie ma ograniczeń czasowych. Im jednak odpis jest świeższy, tym lepiej. Odzwierciedla on bowiem aktualniejszy stan wpisów.  Zdarza się też, że księgi wieczyste nie zawsze są aktualne.

Nabywcę nieruchomości, który w dobrej wierze działa w oparciu o treść księgi wieczystej, chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że gdy pojawi się niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a jej rzeczywistym stanem, to kupując nieruchomość od osoby wpisanej w księdze, staje się jej właścicielem, nawet jeśli osoba ta w rzeczywistości nie miała do niej pełnych praw.

Uwaga!

Na rękojmię nie  mogą liczyć osoby działające w złej wierze na przykład te, które wiedziały, że sprzedawany budynek  objęty jest  wspólnotą majątkową  małżeństwa.

Księgi są jawne. Oznacza to, że każdy może w obecności pracownika sądu zapoznać się z ich treścią, nie można się więc zasłaniać nieznajomością wpisów w niej dokonanych ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.  Nie dotyczy to  dokumentów będących podstawą dokonanych wpisów – przeglądać je może jedynie osoba mająca interes prawny lub notariusz.

Sądy wieczystoksięgowe nie mają określonych terminów na załatwienie sprawy, decydujące znaczenie ma data wpływy wniosku, wyjątkowo można zawrócić się do sądu o przyśpieszenie np.  mogą to być bardzo wyjątkowe okoliczności, każdorazowo przewodniczący wydziału je bada.

Wpis i odpis

Odpis księgi wieczystej może uzyskać każdy nie tylko właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości.  Sądy nie wymagają  specjalnych dokumentów, wystarczy dowód osobisty (pełnomocnik musi jednak posiadać ważne pełnomocnictwo).

Inaczej jest w przypadku wpisu na przykład prawa własności lub hipoteki. Osoba (pełnomocnik), która chce dokonać wpisu może zrobić to  osobiście  lub przesłać  wniosek pocztą. Na miejscu trzeba wypełnić formularz, w którym podaje się swoje dane oraz przysługujący tytuł do nieruchomości, jeszcze jeden formularz wypełnia się, gdy właściciela (osobę posiadającą inny tytuł prawny do nieruchomości) ma reprezentować pełnomocnik. Formularze można ściągnąć za pośrednictwem Internetu, sąd je honoruje.

Niezbędny jest ponadto dowód osobisty oraz co jest bardzo ważne - oryginały a nie kopie dokumentów potwierdzających przysługujące prawa do nieruchomości. Najczęściej będzie to: akt notarialny, orzeczenie sądowe, decyzja administracyjna. Po dokonaniu wpisu sąd tych dokumentów nie zwraca, zostaną one przekazane do archiwum do akt księgi weczystej nieruchomości. Sąd je udostępnia następnie do wglądu.

Uwaga!

Bywa, że dana  nieruchomość nie posiada jeszcze księgi wieczystej. Wówczas, zanim dokona się wpisu, trzeba ją jeszcze założyć. Składa się wtedy jeden wniosek o założenie księgi i o wpis do posiadanego prawa, na analogicznych jak wyżej zasadach.

Przedsiębiorca kupujący nieruchomość może zawsze zlecić notariuszowi załatwianie spraw wieczystoksięgowych, związanych z nieruchomością.

Jaki podział księgi

Dział I

– określa położenie nieruchomości, powierzchnię, zawiera oznaczenia geodezyjne nieruchomości oraz informacje o zabudowaniach i sposobie użytkowania nieruchomości.

Dział II

– informacje o właścicielu, użytkowniku wieczystych, a także o posiadaczu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Dział III

– informacje o ograniczonych prawach rzeczowych z wyjątkiem własnościowego, np. służebnościach obciążających nieruchomość, zawiera wpisy różnych roszczeń.

Dział IV

– tu wpisuje się hipoteki, jeżeli więc dany przedsiębiorca wziął kredyt hipoteczny, to informacje na temat wysokości tego zabezpieczenia będą wynikały z tego właśnie działu.

Co zawiera odpis

- opis nieruchomości, powierzchni, rodzaj (mieszkanie, działka, dom), położenie (miasto, gmina),