Biuro w mieszkaniu albo punkt usługowy w piwnicy bloku? Prawo budowlane na to pozwala, w tym celu jednak trzeba dokonać zmiany sposobu użytkowania lokalu lub budynku.
Mówi o tym art. 71 prawa budowlanego. Przepis stanowi, że zmiana sposobu użytkowania polega na: ”podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub w jego części działalności zmieniającej warunki”:
- bezpieczeństwa pożarowego,
- bezpieczeństwa powodziowego,
- pracy,
- zdrowotne,
- higieniczno-sanitarne,
- ochrony środowiska
- wielkość lub układu obciążeń.
Oznacza to, że gdy przedsiębiorca podejmie działalność, która nie ma wpływu na wymienione w przepisie warunki np. higieniczno-sanitarne, to nie trzeba załatwiać żadnych formalności. Natomiast, jeżeli taki wpływ istnieje, niezbędne jest zgłoszenie. Jak to ustalić? Najlepiej zapytać fachowca, a konkretnie osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń lub rzeczoznawcę budowlanego.
Gdyby okazało się, że dojdzie w konkretnej sytuacji do zmiany sposobu użytkowania, wówczas takiej osobie trzeba zlecić wykonanie ekspertyzy niezbędnej do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu.
Taka zmiana sposobu użytkowania może dotyczyć zarówno całości budynku (jego części) lub lokalu. Przedsiębiorca, który jest nią zainteresowany składa wniosek zgłaszający zamiar dokonania zmian i wymagane dokumenty do starosty lub prezydenta miasta na prawach powiatu. Jest to prosta forma załatwiania formalności, nie ma postępowania administracyjnego z udziałem stron.
Przedsiębiorca musi się jedynie uzbroić w cierpliwości i poczekać 30 dni. Jeżeli w tym czasie starosta nie wniesie sprzeciwu, przedsiębiorca może rozpoczynać działalność - uzyskał on bowiem tzw. milczącą zgodę.
Na rozpoczęcie działalności w oparciu o skuteczne zgłoszenie są 3 lata od momentu doręczenia zgłoszenia staroście.
Może jednak być i tak, że starosta dojdzie do wniosku, że zmiana sposobu użytkowania wymaga przeprowadzenia robót budowlanych, na które potrzebne jest pozwolenie. Wtedy wnosi sprzeciw i informuje, że trzeba uzyskać pozwolenie na budowę na ich wykonanie. Jego uzyskanie nie jest już takie proste jak w przypadku zgłoszenia, wymaga też postępowania administracyjnego z udziałem stron.
Uwaga!
Formalności załatwia się zawsze zanim dokona się adaptacji np. budynku gospodarczego na sklep. Jest to bardzo ważna zasada. Jeżeli przedsiębiorca postąpi odwrotnie i najpierw dokona adaptacji, wówczas będzie to samowola.
W przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego (art. 71a prawa budowlanego z 1994r.) wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego (lub jego części). Następnie nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów. Są to na ogół takie same dokumenty, jakie są wymagane przy zgłoszeniu zmiany sposobu użytkowania.
Po upływie terminu określonego w postanowieniu lub na wniosek zobowiązanego powiatowy inspektor nadzoru budowlanego sprawdza kompletność dokumentów i ich zgodność z przepisami. Jeżeli nadzór dojdzie do wniosku, że wszystkie nałożone na inwestora obowiązki zostały zrealizowane a zmiana sposobu użytkowania nie narusza przepisów, wydaje postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej.
Wylicza się ją na podstawie wzoru zawartego w prawie budowlanym. Stawkę 500 zł mnoży się przez 10 i przez odpowiedni współczynnik: kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do prawa budowlanego). Przy czym jej wyliczenie nie jest już takie proste jak w wypadku opłat za nielegalne budowy. Pod uwagę bierze się bowiem nie współczynnik kategorii obiektu, którego dotyczy zmiana, ale współczynnik wielkości obiektu — już inny, a mianowicie części obiektu, w której będzie legalizowana zmiana sposobu użytkowania.
Uwaga!
Jeżeli przedsiębiorca nie wykona w terminie obowiązków nałożonych przez nadzór lub też nie dostarczy żądanych dokumentów, albo dalej użytkuje budynek, lokal chociaż nadzór tego zakazał, wtedy otrzyma nakaz od nadzoru przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.
Formalności dotyczące zmiany sposobu użytkowania zmieniały się na przestrzeni lat. Do 31 maja 2004 r. trzeba było uzyskiwać pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania. Oznacza to, że do samowolnej zmiany sposobu użytkowania dokonanej przed tą datą stosuje się inne (poprzednio obowiązujące) zasady legalizacji. – odpowiednie stosowanie art. 51 prawa budowlanego z 1994 r.
Legalizując więc na jego podstawie nadzór badał zgodność dokonanej zmiany z przepisami, w tym o zagospodarowaniu przestrzennym, a następnie nakazywał wykonanie czynności doprowadzającej do zgodności z przepisami.
Z wokandy sądu administracyjnego
- Skoro roboty budowlane polegające na zmianie sposobu użytkowania wymagały uzyskania pozwolenia na budowę to inwestor obowiązany był uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie.
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 18 kwietnia 2011 r. sygn. akt VII SA/Wa 248/2011.
- Zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, sprowadza się głównie do potrzeby ustalenia, czy i w jakim stopniu podjęcie lub zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności, związanej z jego użytkowaniem, wpływa na zmianę wymagań stawianych obiektowi (lub jego części), związanych głównie z bezpieczeństwem jego dalszego użytkowania.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 lutego 2011 r. sygn. akt II OSK 327/2010.
- Według Prawa budowlanego, przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno - sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.
Zmiana sposobu użytkowania obiektu polega na tym, że zmiana obiektu budowlanego mieszkalnego na obiekt biurowy wiąże się ze zmianą warunków użytkowania obiektu budowlanego w zakresie bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa pracy, w zakresie warunków sanitarno-higienicznych, a także wpływu na wielkość lub układu obciążeń.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 grudnia 2010 r. sygn. akt II OSK 1918/2009).
- Właściciele nieruchomości sąsiednich nie są stronami w postępowaniu z zakresu rozdziału 6 Prawa budowlanego. Zatem stroną postępowania prowadzonego w trybie art. 71 Prawa budowlanego jest wyłącznie właściciel nieruchomości lub jej zarządca.
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 7 października 2009 r. sygn. akt II SA/Wr 147/2009.
Jakie dokumenty dołączyć do zgłoszenia
- opis i rysunek (mapa) określające usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i na sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu, w której dokonano zmiany sposobu użytkowania. Niektóre ponadto starostwa wymagają projektu budowlanego, a nie prostego rysunku wraz z opisem. Robią to z naruszeniem przepisów.
- zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń; dowody uzyskania wymaganych uzgodnień, pozwoleń i opinii (np. konserwatora zabytków). Jeżeli przedsiębiorca planuje otworzyć sklep lub biuro to musi pamiętać o opinii rzeczoznawcy ds. bhp oraz sanitarno-higienicznych, a jeżeli planuje większe przedsięwzięcie – to ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych
- oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W wypadku osoby prawnej może podpisać je pełnomocnik, nie można wtedy zapomnieć o dołączeniu do oświadczenia oryginału lub urzędowo poświadczonego pełnomocnictwa a także dokumentu potwierdzającego, że pełnomocnictwo zostało udzielone przez osobę uprawnioną do reprezentowania osoby prawnej (w przypadku osoby prawnej wpisanej do krajowego Rejestru Sądowego – odpis z KRS). Z podpisaniem oświadczenia mogą mieć problemy osoby, które chcą zmienić sposób użytkowania lokalu.
Takie oświadczenie może nie być potrzebne gdy ma się pisemną zgodę właściciela budynku; w przypadku mieszkania spółdzielczego własnościowego – będzie to spółdzielnia mieszkaniowa, a w przypadku własności – wspólnota mieszkaniowa.
- zaświadczenie o zgodności z planem miejscowym albo decyzją o warunkach zabudowy (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego),
- ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności.
- w niektórych przypadkach może być wymagana decyzja środowiskowa. Wystarczy, że nasza działalność będzie przedsięwzięciem, które może znacząco negatywnie oddziaływać na środowisko. Stosowanie jednak tego wymogu w praktyce może nastręczać trudności, ze względu na wadliwość przepisu w tej sprawie.
Podstawa prawna:
Art. 71 prawa budowlanego (DzU z 2010 r. nr 243, poz. 1623 z późn. zm.)
Od wejścia w życie „Apteki dla Aptekarza” z rynku zniknęło 2,5 tys. aptek, zwłaszcza w mniejszych miejscowościac...
Dynamiczny wzrost sprzedaży marek OMODA & JAECOO w 2025 roku wymusił rozbudowę zaplecza logistycznego w Polsce. Centralny magazyn części zamiennych w Duchnicach pod Warszawą już dziś zapewnia 95-procentową dostępność komponentów i 24-godzinną realizację zamówień, a w planach jest czterokrotne zwiększenie powierzchni obiektu.
Komisja Europejska rozpoczęła procedurę wobec Polski dotyczącą naruszających unijne prawo przepisów o zakazie re...
O tym, czy mamy do czynienia z grupą spółek ma decydować rzeczywisty charakter relacji między nimi a spółką domi...
Rada Ministrów przyjęła w czwartek projekt ustawy wdrażającej unijne regulacje prawne ws. utworzenia europejskie...
Okres dojrzewania to jeden z najtrudniejszych momentów w życiu młodego człowieka. Nastolatkowie mierzą się wówczas nie tylko ze zmianami fizycznymi i emocjonalnymi, ale także z narastającą presją społeczną i rówieśniczą.
