Inwestor planujący budowę domu, garażu czy innego obiektu na kilka miesięcy przed rozpoczęciem prac musi zdobyć wiele pozwoleń i dokumentów, bez których nie może przystąpić do robót.
Do najważniejszych należy projekt budowlany. Bez niego nie uzyska pozwolenia na budowę, a jeśli mimo to rozpocznie prace, to dopuści się samowoli budowlanej. W konsekwencji będzie musiał albo rozebrać obiekt, albo zapłacić opłatę legalizacyjną, która w przypadku domów jednorodzinnych wynosi 50 tys. zł.
Jeżeli inwestor nie chce narażać się na kosztowne konsekwencje, to przed rozpoczęciem prac musi dokładnie zapoznać się z wymaganiami, jakie powinien spełniać każdy projekt budowlany. Jest to ważne, od 29 kwietnia 2012 r. obowiązują bowiem nowe przepisy określające zakres i formę projektu budowlanego.
Decyzja w rękach inwestora
Zgodnie z art. 34 ust. 3 prawa budowlanego projekt budowlany jest dokumentem, który dokładnie określa zagospodarowanie działki lub terenu oraz wygląd i konstrukcję budynku.
W zależności od potrzeb projekt powinien zawierać także oświadczenia właściwych jednostek o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych i dróg lądowych oraz oświadczenia zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną.
Inwestor może wybrać jeden z projektów zamieszczonych w katalogach lub projekt przygotowany przez architekta.
Projekt obiektu przeznaczony do wielokrotnego zastosowania może być użyty jako projekt architektoniczno-budowlany, po przystosowaniu go do ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Projekty gotowe, by spełniały wymagania określone w prawie budowlanym, muszą być podpisane przez autorów mających odpowiednie uprawnienia. Za każdy projekt musi bowiem odpowiadać konkretny projektant.
Część opisowa i rysunki
Bez względu na to czy inwestor wybierze projekt indywidualny czy gotowy, to dokument ten powinien spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana. Ponadto zakres i treść projektu powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robót.
Zawsze projekt powinien składać się z części opisowej i rysunkowej. Wszystkie strony i arkusze stanowiące części projektu oraz załączniki muszą być opatrzone numeracją. Każdy projekt powinien mieć format A4.
Należy go oprawić w okładkę, w sposób uniemożliwiający jego dekompletację. Projekty inwestycji z więcej niż jednym budynkiem lub dotyczące obiektów wielkogabarytowych mogą być oprawione w oprawie wielotomowej. W każdym przypadku projekt opracowuje się w języku polskim przy zastosowaniu zasad wymiarowania oraz oznaczeń graficznych i literowych określonych w Polskich Normach, np. PN-EN ISO 4157-1:2001, PN-EN ISO 6284:2001.
Strona tytułowa projektu zawiera nazwę, adres obiektu budowlanego i numery ewidencyjne działek, na których obiekt jest usytuowany. Wymienia się tam imię i nazwisko inwestora oraz jego adres, nazwę i adres jednostki projektowania, imiona i nazwiska projektantów opracowujących wszystkie części projektu budowlanego, wraz z określeniem zakresu ich opracowania, specjalności i numeru posiadanych uprawnień budowlanych oraz datę opracowania i podpisy.
Strona tytułowa to także spis zawartości projektu budowlanego wraz z wykazem załączonych do projektu wymaganych przez przepisy szczególnych uzgodnień, pozwoleń lub opinii. Jeżeli projekt architektoniczno-budowlany podlega sprawdzeniu, na stronie tytułowej należy zamieścić imiona i nazwiska osób sprawdzających, wraz z podaniem przez każdą z nich specjalności i numeru posiadanych uprawnień budowlanych, datę i podpisy.
Na rysunkach wchodzących w skład projektu budowlanego należy umieścić metrykę projektu zawierającą nazwę i adres obiektu budowlanego, tytuł, skalę i numer rysunku oraz imię i nazwisko projektanta, specjalność i numer uprawnień budowlanych, datę i podpis. W projekcie objętym obowiązkiem sprawdzenia należy umieścić w metryce imię i nazwisko osoby sprawdzającej rysunek, specjalność i numer posiadanych uprawnień budowlanych oraz datę i podpis potwierdzający sprawdzenie.
Uwaga! Każdy projekt budowlany musi być sporządzony w czterech egzemplarzach. Przeznacza się je: jeden do archiwum właściwego organu nadzoru budowlanego, jeden dla organu wydającego pozwolenie na budowę i dwa dla inwestora.
Zagospodarowanie działki
Inwestor musi pamiętać o tym, że kompletny projekt budowlany, który jest wymagany do uzyskania pozwolenia na budowę, składa się z projektu architektoniczno-budowlanego, czyli gotowego projektu domu oraz projektu zagospodarowania działki i terenu. Ten ostatni jest przygotowywany na etapie adaptacji gotowego projektu.
Projekt zagospodarowania działki i terenu powinien zawierać m.in. określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, a także sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków. W projekcie trzeba również zaznaczyć układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich.
Projekt zagospodarowania działki powinien się składać z dwóch części – opisowej i rysunkowej. Musi być sporządzony na mapie w skali dostosowanej do rodzaju i wielkości obiektu lub zamierzenia budowlanego i zapewniającej jego czytelność.
Projekt architektoniczno-budowlany określa natomiast funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne a także materiałowe, ukazujące zasady nawiązania do otoczenia.
Zatwierdza starosta
Posiadanie projektu kompletnego nie oznacza, że inwestor może przystąpić do robót budowlanych. Każdy projekt zawsze podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę. Inwestor może także żądać wydania odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego. Decyzja taka poprzedza wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Ważna jest przez czas w niej oznaczony, jednak nie dłużej niż rok.
Starosta ma obowiązek sprawdzić zgodność projektu z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w razie braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska.
Kontroli podlega też to, czy projekt jest zgodny z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi (a więc czy budynek wzniesiony na jego podstawie zostanie wykonany zgodnie ze sztuką budowlaną i nie będzie zagrażał bezpieczeństwu), czy dołączone są wymagane opinie, uzgodnienia i pozwolenia oraz czy został sporządzony przez osobę mającą odpowiednie uprawnienia.
Jeżeli starosta stwierdzi naruszenia, to nakazuje usunięcie ich w określonym terminie. Jeżeli inwestor nie usunie nieprawidłowości, to starosta ma obowiązek wydania decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Jeżeli naruszenia zostaną usunięte w terminie lub starosta nie zgłosi zastrzeżeń, to ma on obowiązek wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Ma na to maksymalnie 65 dni od złożenia wniosku przez inwestora. Jeżeli w tym terminie tego nie zrobi, to może zostać ukarany karą 500 zł za każdy dzień zwłoki.
Jakie są niezbędne elementy projektu architektoniczno-budowlanego
Projekt architektoniczno-budowlany obiektu budowlanego powinien zawierać zwięzły opis techniczny oraz część rysunkową.
Opis techniczny powinien określać:
1) przeznaczenie i program użytkowy obiektu oraz parametry techniczne, np. kubaturę, zestawienie powierzchni pomieszczeń, powierzchnię zabudowy, użytkową oraz całkowitą, wysokość i długość, a także liczbę kondygnacji,
2) w stosunku do budynku mieszkalnego jednorodzinnego i lokali mieszkalnych – zestawienie powierzchni użytkowych obliczanych według Polskiej Normy dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych,
3) opis formy architektonicznej i sposobu jej dostosowania do krajobrazu oraz otaczającej zabudowy, a także jego funkcję,
4) opis układu konstrukcyjnego obiektu budowlanego, zastosowanych schematów konstrukcyjnych (statycznych), założeń przyjętych do obliczeń konstrukcji, w tym dotyczących obciążeń, oraz podstawowych wyników tych obliczeń,
5) w stosunku do obiektu użyteczności publicznej i budynku mieszkalnego wielorodzinnego – sposób zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich,
6) w stosunku do obiektu usługowego, produkcyjnego lub technicznego – podstawowe dane technologiczne oraz współzależności urządzeń i wyposażenia związanego z przeznaczeniem obiektu i jego rozwiązaniami budowlanymi,
7) w stosunku do obiektu liniowego, np. drogi – rozwiązania budowlane i techniczno-instalacyjne, nawiązujące do warunków terenu występujących wzdłuż jego trasy, oraz rozwiązania techniczno-budowlane w miejscach charakterystycznych lub o szczególnym znaczeniu dla funkcjonowania obiektu albo istotne ze względów bezpieczeństwa, z uwzględnieniem wymaganych stref ochronnych,
8) opis rozwiązań głównych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, czyli instalacji i urządzeń budowlanych: sanitarnych, grzewczych, wentylacyjnych, klimatyzacyjnych, gazowych, elektrycznych, telekomunikacyjnych, piorunochronnych, a także sposób powiązania instalacji obiektu budowlanego z sieciami zewnętrznymi i punkty pomiarowe, założenia przyjęte do obliczeń instalacji oraz podstawowe wyniki tych obliczeń, z uzasadnieniem doboru, rodzaju i wielkości urządzeń budowlanych,
9) rozwiązania i sposób funkcjonowania zasadniczych urządzeń instalacji technicznych, w tym przemysłowych i ich zespołów tworzących całość techniczno-użytkową, decydującą o podstawowym przeznaczeniu obiektu, w tym charakterystykę i odnośne parametry instalacji i urządzeń technologicznych, mających wpływ na architekturę, konstrukcję, instalacje i urządzenia techniczne związane z tym obiektem,
10) charakterystykę energetyczną budynku,
11) dane techniczne budynku charakteryzujące jego wpływ na środowisko i jego wykorzystywanie oraz na zdrowie ludzi i obiekty sąsiednie,
12) w stosunku do budynku o powierzchni użytkowej większej niż 1 tys. mkw. analizę możliwości racjonalnego wykorzystania pod względem technicznym, ekonomicznym i środowiskowym odnawialnych źródeł energii, takich jak: energia geotermalna, energia promieniowania słonecznego, energia wiatru, a także możliwości zastosowania skojarzonej produkcji energii elektrycznej i ciepła oraz zdecentralizowanego systemu zaopatrzenia w energię w postaci bezpośredniego lub blokowego ogrzewania,
13) warunki ochrony przeciwpożarowej określone w odrębnych przepisach.
Część rysunkowa powinna zawierać:
1) wizualizację elewacji budynku z określeniem graficznym lub opisowym na rysunku wyrobów wykończeniowych i kolorystyki elewacji,
2) rzuty charakterystycznych poziomów obiektu, w tym widok dachu lub przykrycia oraz przekroje, przeprowadzone w charakterystycznych miejscach obiektu, konieczne do przedstawienia układu funkcjonalno-przestrzennego obiektu, rozwiązań budowlano-konstrukcyjnych obiektu budowlanego i jego powiązania z podłożem oraz przyległymi obiektami budowlanymi,
3) rozwiązania konstrukcyjno-materiałowe przegród zewnętrznych wraz z niezbędnymi szczegółami budowlanymi, mającymi wpływ na właściwości cieplne i szczelność przegród, jeżeli nie zostały odwzorowane na innych rysunkach,
4) elementy wyposażenia technicznego, ogólnobudowlanego, umożliwiającego użytkowanie obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, w tym instalacje oraz urządzenia budowlane (sanitarne, grzewcze, wentylacyjne, gazowe, elektryczne, telekomunikacyjne, instalację piorunochronną oraz ochrony przeciwpożarowej),
5) sposób powiązania instalacji obiektu bezpośrednio z sieciami zewnętrznymi albo z instalacjami zewnętrznymi na zagospodarowywanym terenie oraz związanymi z nimi urządzeniami technicznymi, uwidocznione na rzutach i przekrojach pionowych obiektu, co najmniej w formie odpowiednio opisanych schematów lub przedstawione na odrębnych rysunkach.
Podstawa prawna
- ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (DzU z 2010 r. nr 243, poz. 1623 ze zm.)
