Kiedy firma zmienia plany w trakcie budowy

Zmiany w projekcie budowlanym są oczywiście dopuszczalne. To jednak jakiego rodzaju formalności trzeba dopełnić (i czy w ogóle są one potrzebne) zależy od tego, czy zmiany mają charakter istotnego odstąpienia lub nie.

Co to takiego istotne odstąpienie

Uwaga!

Bardzo często odstąpienie myli się z odstępstwem. Tego ostatniego dotyczy art. 9 prawa budowlanego, zgodnie z którym w szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. Natomiast o odstąpieniach mówi art. 36a  prawa budowlanego.

Prawo budowlane

nie zawiera jednoznacznych przepisów dotyczących odstąpień. Przede wszystkim dużo problemów sprawia ustalenie, jakie odstąpienie jest istotne a jakie nie > patrz ramka.

Skąd wiadomo, czy dane odstąpienie jest istotne? Powinien to stwierdzić projektant, czyli autor projektu budowlanego. Konkretnie powinien on dokonać kwalifikacji planowanego odstępstwa. Kwalifikacja projektanta wiąże inwestora, ale już nie starostę lub powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Jeżeli inwestor dokona istotnych przeróbek, czyli tych które znajdują się na liście, powinien wstrzymać prace budowlane, gdyż są one niezgodne z zatwierdzonym projektem budowlanym.

Musi wówczas złożyć wniosek do starosty o zmianę pozwolenia na budowę. I jest niezmiernie ważne, żeby do  wniosku dołączyć nowy – zamienny projekt budowlany i czekać, aż dojdzie do jego zatwierdzenia i wydania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Dopiero wówczas można kontynuować prace zgodnie z nowym zamiennym projektem budowlanym.

Jeżeli jednak projektant uzna, że proponowane zmiany nie odstępują w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na  budowę, to po wprowadzeniu zmian na kopiach rysunków projektu budowlanego i uzupełnieniu opisu, budowa może być legalnie kontynuowana.

Nie można jednak zapomnieć, by dopełniając już formalności końcowych, tj. zawiadamiając o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub składając wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, dołączyć kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także dołączyć uzupełniający opis.

Ponadto trzeba pamiętać, aby oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym, warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami zostało uzupełnione o informacje o wprowadzonych za  zgodą projektanta nieistotnych zmianach.

Uwaga!

W przypadku budów, na których jest inspektor nadzoru inwestorskiego, potrzebne jest także i jego potwierdzenie charakteru i zakresu wprowadzonych zmian.

Weryfikuje urzędnik

Urzędnik musi sprawdzić, czy projektant prawidłowo zakwalifikował odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego za nieistotne lub istotne. Konkretnie zdanie to wykonuje:

- starosta przy wydaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, o którą wystąpił inwestor z uwagi na  planowane odstąpienie w trybie art. 36 a ust. 1 ustawy. Starosta ma prawo wydać zamienne pozwolenie na budowę tylko w przypadku, gdy uzna odstąpienie za istotne. W przeciwnym przypadku umarza postępowanie,

- powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, gdy w trakcie kontroli budowy stwierdzi, że miało miejsce istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu lub innych warunków pozwolenia na budowę, wydaje postanowienie o  wstrzymaniu prowadzenia robót,

- powiatowy inspektor nadzoru budowlanego po dokonaniu przez inwestora zawiadomienia o zakończeniu budowy na podstawie przedłożonych dokumentów lub

- powiatowy inspektor nadzoru budowlanego w trakcie obowiązkowej kontroli budowy po złożeniu wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. Jeżeli nadzór budowlany w trakcie przeprowadzania obowiązkowej kontroli obiektu ustali, że inwestor dokonał istotnego odstąpienia od zatwierdzonego pozwoleniem na budowę projektu budowlanego, wydaje postanowienie o nałożeniu kary za nielegalne istotne odstąpienia i w konsekwencji decyzję o odmowie wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu (art. 59 f ust. 6 ustawy).

Nadzór budowlany podejmie wówczas automatycznie z urzędu postępowanie w trybie art. 51 ust. 7 w związku z art. 51 ust. 1 prawa budowlanego z 1994 r. Towarzyszy temu nieodłącznie postanowienie o wymierzeniu kary w wysokości stanowiącej iloczyn stawki opłaty, współczynnika kategorii obiektu budowlanego i wielkości obiektu.

W takich sytuacjach starosta jest zobowiązany do wydania decyzji o uchyleniu pierwotnego pozwolenia na budowę.

Kiedy modyfikacja nie jest istotna

Zmiany, które nie mieszczą się we wskazanym w art. 36 a (np. dotyczące zmian elewacji budynku), można wprowadzić bez wcześniejszej modyfikacji pozwolenia na budowę. Wystarczy, że projektant zamieści w projekcie budowlanym odpowiednie informacje na ich temat.

Nie oznacza to jednak, że inwestor może się czuć całkowicie bezpieczny. Ostateczna decyzja należy do urzędników, jeżeli zmiany jeszcze nie zrobiono – do starosty, a gdy ją wprowadzono – do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Opinia tego ostatniego będzie wiążąca w przypadku obiektów oddawanych do użytkowania.

Inspektor nadzoru budowlanego może dane odstępstwo potraktować inaczej niż projektant. Wówczas ma prawo wstrzymać roboty budowlane i nakazać wykonanie projektu zamiennego. Natomiast w przypadku gotowego już obiektu może odmówić pozwolenia na użytkowanie lub wnieść sprzeciw do zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Przykład

Zmiana usytuowania osłony śmietnikowej nienaruszająca przepisów techniczno-budowlanych przez jednych inspektorów może być oceniana jako istotna, bo dotyczy planu zagospodarowania działki, inni nie zwrócą w ogóle na to uwagi.

Podobnie jest ze zmianą kształtu terenów utwardzonych czy też dokładnych wymiarów budynków (o kilka centymetrów).

Co może inspektor

Inwestor, który nie dostosuje się do wymagań ustawowych i będzie budował, mimo że doszło do istotnego odstępstwa od projektu, naraża się na kontrolę powiatowego nadzoru budowlanego. W takiej sytuacji inspektor może wstrzymać roboty. W tym celu wydaje postanowienie. Podaje w nim przyczynę wstrzymania robót i ustala wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń

Takie postanowienie jest ważne dwa miesiące. W tym czasie inspektor wydaje decyzję, w której określa już obowiązki inwestora oraz termin ich wykonania (m.in. każe wykonać projekt zamienny). Ta decyzja trafia nie tylko do inwestora, ale także do starosty. Następnie budujący musi przedstawić zmieniony projekt budowlany, a inspektor nadzoru budowlanego, jeżeli go zaakceptuje, wydaje decyzję zatwierdzającą projekt zamienny i zezwala na wznowienie robót budowlanych.

W decyzji tej nakłada obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie po zakończeniu budowy (nie ma znaczenia, do której kategorii zaliczony jest obiekt). Może być i tak, że budowa, na której doszło do istotnych odstępstw, została już zakończona (postępowanie jest prowadzone po odmowie pozwolenia na użytkowanie albo po sprzeciwie do zawiadomienia o zakończeniu budowy). Wówczas inspektor może zatwierdzić projekt budowlany zamienny i nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Gdyby jednak inwestor nie dostosował się do nakazów nadzoru, grożą mu poważne konsekwencje. Jest to wówczas klasyfikowane jako samowola budowlana, która może się zakończyć nakazem przywrócenia obiektu do stanu zgodnego z pierwotnym pozwoleniem, a nawet rozbiórką obiektu w całości.

Przykład