Przedsiębiorca, który planuje remont, musi swój zamiar zgłosić staroście. Mówi o tym art. 29 ust. 2 pkt 1 prawa budowlanego. W tym celu powinien złożyć wniosek oraz niezbędne dokumenty. Na pewno konieczne będzie oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (urzędy mają specjalne formularze na te okazję), czasami też szkice lub rysunki, a niekiedy też uzgodnienia i opinie różnych instytucji.

W składanym wniosku powinien być podany termin rozpoczęcia robót – od tej daty liczy się bowiem trzy lata na jego rozpoczęcie.

Jest to uproszczone postępowanie, nie ma ustalania stron i ryzyka, że będzie ciągnęło się ono w nieskończoność albo niezadowolony sąsiad się odwoła. Przepisy przewidują, że wystarczy poczekać 30 dni. Jeżeli w tym okresie starosta nie zgłosi sprzeciwu albo nie nałoży obowiązku uzyskania pozwolenia, można ruszać z robotami budowlanymi – jest to tzw. milcząca zgoda. Przedsiębiorca, któremu zależy na czasie, może wystąpić do starosty o wydanie zaświadczenia, że nie będzie wnosił sprzeciwu. Mając je w ręku, może ruszać z robotami.

Takie są zasady ogólne, od których są wyjątki. Dotyczą one obiektów wpisanych do rejestru zabytków. Wymagają one zawsze pozwolenia na budowę. Nie obędzie się też bez uzgodnień z konserwatorem zabytków. Może się też okazać, że przedsiębiorca będzie musiał użyć określonych materiałów budowlanych.

Jeśli  starosta dojdzie jednak do wniosku, że remont wymaga pozwolenia, to ma prawo złożyć sprzeciw w formie decyzji lub nałożyć w decyzji obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę.

Jakie dokumenty

W przypadku obiektów zabytkowych składa się do starosty wniosek o wydanie pozwolenia na budowę razem z dokumentami. Są to:

- cztery egzemplarze projektu budowlanego (czasami potrzebne są też opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty wymagane przepisami szczególnymi, np. w  przypadku przebudowy domu na sklep potrzebne są uzgodnienia z sanepidem),

W składanym wniosku trzeba podać termin rozpoczęcia robót

- zaświadczenie projektanta i ewentualnie sprawdzającego należącego do właściwej izby samorządu zawodowego,

- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

- gdy nie ma planu – decyzję o warunkach zabudowy,

- upoważnienie udzielone osobie działającej w imieniu inwestora (jeżeli działa przez swojego przedstawiciela).

Wzory wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzji o pozwoleniu na budowę zawiera rozporządzenie ministra infrastruktury z 23 czerwca 2003 r. (DzU z 2003 r. nr 120, poz. 1127 z późn. zm.).

Ile trwa procedura

Na wydanie pozwolenia na budowę czeka się 65 dni. Tak mówią przepisy, ale w praktyce czas trwania postępowania bywa znacznie dłuższy. Zdarza się np., że starosta zawiesza postępowanie, ponieważ inwestor nie dostarczył niezbędnych dokumentów.

Kiedy więc można ruszyć z robotami? Wtedy, gdy decyzja staje się ostateczna. Z tym jednak bywa różnie. Co do zasady decyzja staje się ostateczna, jeżeli minie 14 dni od jej wydania i nikt jej w tym czasie nie zaskarży.

Tak więc jeżeli przez dwa tygodnie nikt nie wniesie odwołania, pozwolenie staje się ostateczne i można rozpocząć roboty budowlane.

Niezadowolony sąsiad (lub inna strona) może się jednak odwołać do wojewody, wówczas staje się ona ostateczna z chwilą doręczenia stronom decyzji wojewody (jeżeli wojewoda nie uwzględnił odwołania i potwierdził zasadność decyzji). Nie ma przy tym znaczenia, że z kolei decyzja wojewody została np. zaskarżona do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Skarga nie wstrzymuje

Uwaga!

Złożenie skargi do sądu administracyjnego nie wstrzymuje budowy. Jeżeli skarżącemu zależy na tym, by budowy nie rozpoczęto lub chce on ją zatrzymać, musi złożyć wniosek w tej sprawie do sądu. Sąd, rozpatrując taki wniosek, albo przychyli się do prośby, albo nie.

W przypadku złożenia wniosku o wstrzymanie budowy skarżący musi się liczyć z możliwością zapłaty kaucji. Jeżeli sąd oddali skargę, kaucja pójdzie na zaspokojenie roszczeń inwestora. Gdy skarga okaże się słuszna, kaucja zostanie zwrócona skarżącemu. Do kaucji stosuje się przepisy kodeksu postępowania cywilnego o zabezpieczeniu roszczeń, a jej wysokość zależy od uznania sądu.

Przebudowa i konserwacja

Przedsiębiorca musi pamiętać, że nie zawsze to, co potocznie określa się remontem, faktycznie nim jest. Często remont mylony jest z przebudową lub z bieżącą konserwacją. Tymczasem każda z tych robót wymaga załatwienia różnych formalności, przy czym bieżąca konserwacja zwolniona jest z biurokratycznych wymagań.

Prawo budowlane uznaje za remont wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego (a nie stanowiących bieżącej konserwacji), przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym.

Natomiast przebudowa to roboty, które dostosowują pomieszczenia do nowych funkcji. Mówiąc językiem przepisów – to roboty, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego z wyjątkiem takich parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość lub liczba kondygnacji.

Nie ma definicji bieżącej konserwacji w prawie budowlanym z 1994 r. Tak więc prawnicy często posiłkują się wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 kwietnia 2006 r. (II OSK 704/05). Zgodnie z nim są to roboty mające na celu utrzymanie obiektu w dobrym stanie po to, by zabezpieczyć go przed szybkim zużyciem lub zniszczeniem.

Można też przytoczyć definicję bieżącej konserwacji z komentarza do prawa budowlanego (autorstwa Jerzego Siegienia): „To drobne prace budowlane mające na celu zmniejszenie szybkości zużycia obiektu budowlanego lub jego elementów oraz zapewnienie możliwości ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem”. Właśnie na tę definicję często powołują się sądy. W orzeczeniach sadów może także znaleźć następującą podpowiedź: „bieżąca konserwacja to roboty wykonywane na bieżąco w węższym zakresie niż remont, o kwalifikacji decyduje zakres i częstotliwość".

Uwaga!

Wymiana nawierzchni drogi lub chodnika jest uznawana za remont, zaś konserwacja istniejących okien (roboty stolarskie, malowanie) czy też „łatanie” drogi lub wymiana poszczególnych płytek chodnika będzie bieżącą konserwacją. Najwięcej problemów przysparza wymiana okien. Długo nie wiadomo było, czy traktować ich wymianę jako remont, czy jako konserwację. Wątpliwości rozwiała interpretacja Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Zgodnie z nią jest to bieżąca konserwacja.

Z orzecznictwa sądowego

- Roboty mogą zostać zakwalifikowane jako remont, jeśli szczególnie uwidocznione zostało to w zakresie przeprowadzonych prac, wśród których realizowano takie prace, jak demontaż drzwi i montaż w ich miejsce okna oraz zamurowanie pozostałej część otworu drzwiowego. Tego typu robót w żadnym wypadku nie można zakwalifikować jako „bieżącej konserwacji”. (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 maja 2011 r. II OSK 819/2010).

- Remont jest kategorią robót budowlanych, która zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 1 prawa budowlanego nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 2 ustawy remont wymaga jednak zgłoszenia właściwemu organowi. Jeżeli takiego zgłoszenia skutecznie nie dokonano, to pozwala to zakwalifikować wykonane roboty jako przypadek samowoli budowlanej.

Usuwanie skutków samowoli polegającej na wykonywaniu bez pozwolenia lub zgłoszenia innych robót budowlanych niż budowa obiektu budowlanego podlega reżimowi z art. 50 i 51 prawa budowlanego, z tym że w stosunku do robót już wykonanych art. 50 nie znajduje zastosowania. (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 czerwca 2010 r. II OSK 1012/2009).

- docieplenie stropodachu, wszystkich ścian oraz wykonanie izolacji pionowej budynku wielomieszkaniowego nie sposób uznać za prace remontowe. (Wyrok NSA z 12 grudnia 2002 r. II SA Gd3159/01).

- Wykonanie robót budowlanych wewnątrz pomieszczenia budynku z usytuowaniem kominka może stanowić jego przebudowę, z kolei zmiany w układzie ścian (ich wyburzanie i wznoszenie nowych) w zależności od ich rodzaju można zakwalifikować jako remont lub przebudowę. (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 4 stycznia 2011 r. II SA/Gd 679/2010).

- zmiana konstrukcji drewnianej budynku gospodarczego na konstrukcję stalową, polegająca na zabetonowaniu słupów stalowych zakotwiczonych w stopach fundamentowych, nie jest remontem. (Wyrok NSA z 7 września 2006 r. II OSK 1040/05).

- Remont nie może obejmować robót budowlanych polegających na przeniesieniu obiektu w inne miejsce, nawet gdyby to stanowiło odtworzenie stanu pierwotnego. (Wyrok NSA z 1 sierpnia 2003 r. IV SA 2977/01). -