Jak często kontrolować obiekty budowlane

Przepisy przewidują kilka rodzajów kontroli. Wszystkie mają na celu sprawdzenie stanu technicznego obiektów po to, by bezpiecznie można było z nich korzystać. Muszą je przeprowadzić zarówno właściciele, jak i zarządcy budynków, sklepów, magazynów czy też obiektów przemysłowych.

Uwaga!

Zarządca lub właściciel obiektu nie może przeprowadzić kontroli sam, lecz musi zlecić ją osobie, która posiada odpowiednie uprawnienia budowlane. Wystarczy, że są one takie, jakie posiada kierownik budowy.

Tego typu fachowcy wykonują samodzielnie funkcje techniczne w budownictwie, a to oznacza, że muszą należeć do izby architektów lub inżynierów budownictwa i tam warto o nich pytać. Izby okręgowe prowadzą też swoje strony internetowe.

Osoba, która ma uprawnienia budowlane do kierowania robotami, nie może jednak przeprowadzać kontroli instalacji gazowej, elektrycznej i piorunochronów. Te mogą sprawdzać tylko osoby posiadające kwalifikacje do wykonywania dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych.

Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych powinny zaś przeprowadzać:

- osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim – w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych, a także

- osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności – w wypadku wyżej wymienionych przewodów kominowych, oraz w stosunku do kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.

Roczne i pięcioletnie

Są kontrole, które przeprowadza się minimum raz na rok i takie, które realizuje się co najmniej raz na pięć lat.

Zakres jednych i drugich jest inny >patrz ramka. Dotyczą one już wszystkich, czyli każdego rodzaju obiektów (z małymi wyjątkami). Nie trzeba przeprowadzać kontroli rocznej obejmującej elementy budynku, budowli i instalacji narażonej na szkodliwy wpływ atmosferyczny i niszczące działanie czynników w przypadku: budynków mieszkalnych, jednorodzinnych, letniskowych i domów typu zagrodowego.

Zwolnienie obejmuje też obiekty wybudowane na podstawie zgłoszenia. Nie są one jednak zwolnione z kontroli rocznej w części dotyczącej instalacji lub urządzeń służących ochronie środowiska i kontroli kominów.

Niektórym myli się kontrola przewodów kominiarskich z ich czyszczeniem. Wydaje się im, że skoro kominiarz czyścił komin, to go sprawdził. Nie jest to jednak to samo. Tymczasem prawo do kontroli przewodów kominowych mają tylko mistrzowie kominiarscy, a kominy czyszczą osoby, które tych uprawnień nie muszą posiadać.

Uwaga!

Po kontroli powinien zostać sporządzony protokół, a informacja na jej temat powinna pojawić się w książce obiektu budowanego.

Co w protokole

Prawo budowlane

nie reguluje, jak powinien wyglądać protokół z kontroli. Z art. 63 – 65 prawa budowlanego wynika jednak, że protokoły z kontroli obiektu budowanego, a także ekspertyzy dotyczące jego stanu technicznego są częścią dokumentacji użytkowanego obiektu. Właściciel lub zarządca powinien zaś dołączyć je do książki obiektu budowlanego oraz przechowywać przez cały okres jego istnienia.

W protokole nie powinno zabraknąć informacji, kto, kiedy, gdzie i jakich czynności dokonał, kto i w jakim charakterze był przy tym obecny, co i w jaki sposób w wyniku tych czynności ustalono. Ponadto ma stwierdzać, w jakim stanie technicznym jest budynek, jakie są do niego zastrzeżenia, a także powinien ustalać odpowiednie zalecenia. W protokole musi też znaleźć się informacja o wykonaniu zaleceń z poprzedniej kontroli tego typu.

Jeśli jednak okaże się na skutek przeprowadzonej kontroli, że stan techniczny obiektu lub jego elementów może spowodować zagrożenie ludzi, mienia lub środowiska (wywołać katastrofę, pożar, wybuch, porażenie prądem czy zatrucie gazem), właściciel musi natychmiast usunąć uszkodzenia lub uzupełnić braki, a kontrolujący musi natychmiast przesłać kopię protokołu z kontroli do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Nie tylko sklepy

Do końca maja trzeba skontrolować budynki o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 mkw. oraz budowle o powierzchni dachów co najmniej 1000 mkw. (art. 62 ust. 1 pkt 3 prawa budowlanego). Należą do nich m.in.: magazyny, hale produkcyjne oraz targowe, sklepy (w tym centra handlowe), biurowce, duże budynki wielorodzinne, wiaty, a także budynki użyteczności publicznej jak: szpitale, przychodnie i ośrodki wypoczynkowe. Szacuje się, że tego typu obiektów jest w Polsce około 15 353.

Po każdej kontroli sprawdzający ma obowiązek poinformowania powiatowego nadzoru o jej przeprowadzeniu. Jeżeli właściciel lub zarządca kontroli nie przeprowadzi, grozi mu grzywna.

Przepisy przewidują też kontrole doraźne, w przypadkach gdy np. pada obfity śnieg lub wieje silny wiatr.

Kotły i klimatyzacja

Prawo budowlane przewiduje także okresowe kontrole kotłów polegające na sprawdzeniu ich stanu technicznego, z uwzględnieniem efektywności energetycznej kotłów oraz ich wielkości do potrzeb użytkowych. Co najmniej raz na 2 lata powinny być sprawdzane te, które są opalane nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności ponad 100 kW. Natomiast minimum raz na 4 lata kontroluje się kotły opalane nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności 20 kW do 100 kW oraz opalanych gazem.

Instalacje ogrzewcze z kotłami o efektywnej nominalnej wydajności powyżej 20 kW użytkowanymi co najmniej 15 lat, licząc od daty zamieszczonej na tabliczce znamionowej kotła, powinny być poddane przez właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego jednorazowej kontroli obejmującej ocenę efektywności energetycznej i doboru wielkości kotła, a także ocenę parametrów instalacji oraz dostosowania do funkcji, jaką ma ona spełniać. Kontrolę tę przeprowadza się w roku następnym po roku, w którym upłynęło 15 lat użytkowania kotła.

Sprawdzana powinna być także okresowo klimatyzacja (o mocy chłodniczej nominalnej większej niż 12 kW). Co najmniej raz na 5 lat należy ocenić efektywność energetyczną zastosowanych urządzeń chłodniczych w systemach klimatyzacji, ich wielkości w stosunku do wymagań użytkowych.

Huragany i deszcze

Właściciele i zarządcy muszą przeprowadzać kontrole za każdym razem, gdy wystąpią ekstremalne warunki atmosferyczne, a istnieje zagrożenie dla ludzi. W takich sytuacjach nie ma znaczenia powierzchnia zabudowy oraz dachu. Za brak tych kontroli grozi grzywna wynosząca minimum 1 tys. zł. Ich zrealizowanie nie zwalnia właścicieli i zarządców od przeprowadzania kontroli okresowych: rocznych i pięcioletnich.

Inspektor pojawi się w przypadku otrzymania kopii protokołu (protokół wysyła się do niego tylko, kiedy stwierdzono zagrożenie w obiekcie). Niezależnie od tego raz na jakiś czas można się spodziewać i bez tego wizyty z nadzoru budowlanego. Kontrole mogą przeprowadzać tylko osoby pracujące w inspektoratach nadzoru budowlanego posiadające upoważnienie wydane przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Wchodząc do obiektu, powinny okazać legitymację służbową i upoważnienie.

Powiatowych inspektorów interesują przede wszystkim książka obiektu budowlanego i załączone dokumenty. W razie stwierdzenia nieprawidłowości powiatowy inspektor ma prawo nałożyć grzywnę w wysokości do 500 zł. Może również powiadomić policję, prokuraturę lub złożyć wniosek do sądu o orzeczenie kary grzywny albo ograniczenia wolności lub aresztu.

Co i kiedy trzeba sprawdzić

Kontrola roczna powinna objąć stan techniczny dotyczący:

- elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwy wpływ atmosferyczny i niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania obiektu,

- instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,

- instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych, wentylacyjnych).