VAT lub PCC od sprzedaży użytkowania wieczystego przez firmę

W razie bowiem stwierdzenia, że transakcja nie jest opodatkowana VAT, konieczne jest uiszczenie podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Znaczenie może mieć tutaj to, czy podatnik wynajmował wcześniej te nieruchomości lub czy posiadał prawo do odliczania VAT od wydatków związanych z ich budową.

O wyłączeniu z opodatkowania PCC nie decyduje to, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie to, czy z tytułu tej transakcji powstanie obowiązek rozliczenia VAT przez jedną ze stron.

Gdy zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z posadowionymi na nim budynkami czy budowlami będzie opodatkowane VAT, transakcja ta zostanie wyłączona z PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC. Natomiast gdy będzie korzystało ze zwolnienia z tego podatku, będzie podlegało PCC.

Jak dostawa

Dla celów VAT zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu traktowane jest jako odpłatna dostawa towarów. Wynika to wprost z art. 7 ust. 1 pkt 7 w związku z pkt 6 ustawy o VAT. Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga art. 29 ust. 5 ustawy VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zgodnie z ust. 5a przepisu tego nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli. A contrario więc można wyciągnąć wniosek, że ma on jednak zastosowanie w przypadku zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Dodatkowo z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia ministra finansów z 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (DzU nr 73, poz. 392 ze zm.) wynika zwolnienie z VAT dla zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli są one zwolnione od podatku.

W konsekwencji zbycie prawa użytkowania wieczystego jest opodatkowane VAT w sposób właściwy dla sprzedaży budynków lub/i budowli.

Decydujące pierwsze zasiedlenie

Kiedy w grę wchodzi zwolnienie z VAT sprzedaży budynków i budowli? Artykuł 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT przewiduje, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Zbycie wieczystego użytkowania jest traktowane tak jak towaru

Kluczowe dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku i budowli jest zatem ustalenie, czy i kiedy nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie i ile czasu upłynęło od tego momentu. Przez pierwsze zasiedlenie art. 2 pkt 14 ustawy VAT rozumie oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Ponadto za oddanie do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu uznać należy nie tylko sprzedaż, ale również umowy najmu i dzierżawy. Zatem pierwszym zasiedleniem może być także oddanie budynku lub budowli do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Jeśli zatem firma wykorzystywała wybudowane przez siebie budynki w bieżącej działalności i w tym okresie nie były one przedmiotem czynności opodatkowanych, takich jak najem lub dzierżawa, można przyjąć, że dotychczas nie doszło do pierwszego zasiedlenia, a zatem nie jest możliwe skorzystanie ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Jeśli odliczenie, to brak zwolnienia

Wymaga jeszcze rozważenia, czy przedsiębiorca może skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT. Zwalnia on z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

Wskazane warunki muszą być spełnione łącznie, a więc niespełnienie jednego z nich uniemożliwia skorzystanie ze zwolnienia. Jeśli zatem przedsiębiorcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT związanego z budową sprzedawanych budynków czy budowli, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT nie wchodzi w grę.

VAT czy PCC

Warto dodać, że zwolnienie ma charakter fakultatywny – przedsiębiorca, nawet jeśli spełnia warunki wskazane w przepisach, nie ma obowiązku go stosować. To od niego zależy, czy wybierze opcję, w której transakcja będzie zwolniona, czy wariant, w którym podlega opodatkowaniu.

Gdy podatnik nie będzie korzystał z żadnego z opisanych zwolnień z VAT, sprzedaż prawa wieczystego użytkowania nieruchomości, wraz z posadowionymi na gruncie budynkami czy budowlami, zostanie objęta stawką 23 proc. VAT i w konsekwencji będzie wyłączona z opodatkowania PCC. Jeśli jednak transakcja będzie korzystać ze zwolnienia z VAT, nabywca będzie musiał uiścić PCC według stawki 2 proc.

Autorka jest doradcą podatkowym, biegłym rewidentem w KDA Grupa HLB w Poznaniu