Garaż w budynku mieszkalnym: jaki podatek od nieruchomości

W ostatnich latach pojawiły się rozbieżne poglądy sądów administracyjnych na temat prawnej kwalifikacji garaży wielostanowiskowych znajdujących się w bryłach budynków mieszkalnych. W części orzecznictwa sądowego prezentowane było stanowisko, że garaże z założoną odrębną księgą wieczystą są budynkami lub ich częściami pozostałymi.

Natomiast w niektórych wyrokach sądy uznawały, że omawiane obiekty to części budynków mieszkalnych. Kwalifikacja ta miała wpływ na wysokość podatku od nieruchomości.

Przyczyna sporu

Problem dotyczył wielu podatników w całym kraju (właścicieli mieszkań i garaży w budynkach wielorodzinnych). Gminy – w zależności od regionu Polski – stosowały różne stawki podatkowe. Uchwała NSA powinna rozwiać powstałe wątpliwości prawne.

Spór wynikał z odmiennej wykładni art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (dalej upol). Zgodnie z aktualnym jego brzmieniem stawki podatku od nieruchomości nie mogą przekroczyć rocznie od budynków lub ich części:

• mieszkalnych – 0,70 zł od mkw. powierzchni użytkowej,

• pozostałych – 7,36 zł od mkw. powierzchni użytkowej.

Ustawodawca wymienił w tym przepisie obiekty podlegające opodatkowaniu, nie wyszczególniając garaży. Wątpliwości prawne budziło zatem, czy dla garażu stanowiącego przedmiot odrębnej własności (dla którego prowadzona jest oddzielna księga wieczysta) usytuowanego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym stosować należy stawkę podatku od nieruchomości dla budynków lub ich części pozostałych czy też właściwa powinna być stawka dla budynków lub ich części mieszkalnych.

Biorąc pod uwagę wysokość obciążenia podatkowego, w interesie właścicieli garaży (współwłaścicieli hal garażowych) leżało zakwalifikowanie tych obiektów jako budynków lub ich części mieszkalnych. Natomiast gminom korzystniej było stosować stawki podatkowe jak dla budynków lub ich części pozostałych, co niewątpliwie miało swoje ekonomiczne uzasadnienie.

Stawka wyższa czy jak dla mieszkania

Część sądów administracyjnych opowiedziała się za opodatkowaniem tych garaży według stawek wyższych. W wyroku z 6 października 2010 r. (I SA/Sz 508/10) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie wskazał, że częścią budynku mogącą stanowić odrębny przedmiot opodatkowania jest lokal w tym budynku, np. garaż. Wyodrębnienie to następuje na podstawie przepisów ustawy o własności lokali (podobnie: wyrok WSA w Olsztynie z 28 kwietnia 2011 r., I SA/OI 131/11).

Inną argumentację przedstawiono w wyroku WSA w Bydgoszczy z 28 września 2011 r. (I SA/Bd 456/11). Wskazano, że „to, że garaż stanowi część budynku mieszkalnego, nie świadczy w jakikolwiek sposób o jego funkcji mieszkalnej”.

Kryterium decydującym jest faktyczne przeznaczenie danego budynku i jego wykorzystanie na cele mieszkalne. Analogiczne stanowisko prezentowane było wielu innych orzeczeniach WSA (por. wyroki WSA: w Białymstoku z 16 września 2009 r., I SA/Bk 328/09, w Warszawie z 13 września 2011 r., III SA/WA 511/11, w Szczecinie z 21 grudnia 2011 r., I SA/Sz 618/11).

Pogląd przeciwny wskazujący na opodatkowanie garaży wielostanowiskowych niższą stawką został przedstawiony m.in.: w wyrokach NSA z 12 października 2011 r., (II FSK 733/10, II FSK 335/11), w wyroku WSA w Bydgoszczy z 8 września 2010 r. (I SA/Bd 578/10) oraz w wyroku WSA w Warszawie z 2 września 2011 r. (III SA/Wa 795/11). W uzasadnieniach orzeczeń NSA stwierdzono, że:

• części budynków mieszkalnych mogą być mieszkalne i niemieszkalne,

• znajdujący się w obrębie budynku mieszkalnego lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu, nie przestaje być – z racji swego charakteru – częścią budynku mieszkalnego,

• w treści art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a) upol nie ma zapisu odróżniającego część budynku mieszkalnego od lokalu o innym niż mieszkalny przeznaczeniu.

Niesprawiedliwe rozróżnienie

Rozbieżne wyroki sądów administracyjnych spowodowały skierowanie przez NSA pytania prawnego do składu siedmiu sędziów (postanowienie z 28 listopada 2011 r., II FKS 535/10). W uchwale z 27 lutego 2012 r. (II FPS 4/11) NSA uznał ostatecznie, że garaż stanowiący przedmiot odrębnej własności, usytuowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki jak dla budynków lub ich części pozostałych.

Z sentencji uchwały NSA wynika, że wysokość opodatkowania uzależniona będzie od tego, czy garaż został wyodrębniony jako oddzielna nieruchomość (odrębna księga wieczysta – stawka wyższa), czy też jest częścią składową mieszkania (jedna księga wieczysta – stawka niższa). Takie rozróżnienie uznać trzeba jednak za niesprawiedliwe, ponieważ w praktyce o statusie garaży nie decydują ich przyszli właściciele, lecz ci, którzy je sprzedają m.in. deweloperzy (zwrócił na to uwagę WSA w Warszawie w wyroku z 4 listopada 2011 r., III SA/Wa 509/11).