Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miał w intencji ustawodawcy stanowić podstawowy instrument polityki planistycznej. Jako że jego uchwalenie co do zasady nie jest obowiązkiem gminy, w praktyce inwestor częściej ma styczność z decyzją o warunkach zabudowy.
Niemniej prace nad planami miejscowymi trwają i dlatego warto wiedzieć, jakie działania podjąć, by dać sobie szansę rzeczywistego wpływu na ich efekt. Może to być istotne dla przedsiębiorców.
Na różnych etapach
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stwarza kilka możliwości, począwszy od złożenia wniosków do planu, którego projekt nie został jeszcze opracowany, przez udział w dyskusji publicznej nad projektem planu wyłożonym do publicznego wglądu, po zgłoszenie pisemnych uwag do tego projektu.
Należy pamiętać, że skorzystanie z każdej z tych możliwości jest ograniczone w czasie i wymaga bieżącego monitorowania procedury planistycznej. Za najistotniejszą z nich trzeba przy tym uznać zgłoszenie uwag do projektu planu.
Dzieje się tak dlatego, że dzięki ich zgłoszeniu można przedstawić swoje pisemne stanowisko do konkretnych rozwiązań zaproponowanych przez organ planistyczny, który ma obowiązek do niego się ustosunkować.
Innymi słowy: zyskuje się szansę na uczestnictwo w konstruktywnym dialogu na temat przyszłego kształtu naszego najbliższego otoczenia względnie obszaru, na którym np. przedsiębiorca zamierza inwestować. By tak się stało, przygotowane uwagi powinny być skonstruowane w należyty sposób.
Jaki obszar
Po pierwsze, powinny dokładnie określać, jakiego obszaru dotyczą (której nieruchomości, działek ewidencyjnych i z jakiego obrębu względnie którego kwartału ulic).
Warto również wskazać, na obszarze jakiej jednostki terenowej obszar ten się znajduje, zgodnie z klasyfikacją przyjętą w projekcie planu (jeżeli są wątpliwości, informację na ten temat można uzyskać telefonicznie lub podczas wizyty w urzędzie w okresie wyłożenia projektu planu do publicznego wglądu).
Podać rozwiązanie wariantowe
Po drugie, powinny być konkretne i odnosić się do postanowień zaproponowanych w projekcie.
Przykładowo, jeżeli wydaje się, że planista przyjął zbyt wysoki wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej na interesującym nas terenie, to trzeba wskazać, w którym postanowieniu projektu do tego doszło oraz w jaki sposób należałoby – naszym zdaniem – to postanowienie zmienić (nie ma przeszkód, by podać rozwiązania wariantowe).
W zakresie prowadzonej polityki
Po trzecie, uwagi powinny być wyważone. Należy pamiętać, że projekt planu powstał w określonych warunkach (np. przy określonej treści studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy) oraz stanowi realizację przyjętej przez gminę koncepcji planistycznej.
Jeżeli zatem zaproponujemy rozwiązania, które są sprzeczne z tymi warunkami i z tą koncepcją, wówczas nasze uwagi raczej nie mają szans na uwzględnienie. Jeżeli natomiast postaramy się wykazać, że nasze żądania nie są nadmierne oraz mieszczą się w zakresie prowadzonej przez gminę polityki przestrzennej, wówczas szanse na ich uwzględnienie rosną.
Dobre uzasadnienie
Wreszcie czwarty punkt – chodzi o uzasadnienia uwag. Można odwoływać się zarówno do ogólnej koncepcji planu przedstawionej przez planistę, jak i zasad planowania w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym czy do uzyskanych już decyzji administracyjnych.
Należy pamiętać, że organ planistyczny nie ma obowiązku zamieszczania w treści planu postanowień zgodnych z uprzednio wydaną decyzją o warunkach zabudowy.
Warto zastanowić się, czy kwestionowane postanowienia planu mogłyby spowodować obniżenie wartości interesującego nas terenu, względnie uniemożliwić korzystanie z niego w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Może to być znowu szczególnie istotne dla przedsiębiorcy planującego rozpoczęcie działalności gospodarczej.
Patrycja Antoniak
Komentuje Patrycja Antoniak, adwokat, starszy prawnik w Elżanowski Cherka & Wspólnicy Kancelaria Prawna sp.k.
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stwarza kilka możliwości współudziału w kształtowaniu planu miejscowego przed jego uchwaleniem, ale jedynie zgłoszenie uwag do projektu planu pozwala na rzeczywisty dialog z organem planistycznym w zakresie konkretnych proponowanych przez niego rozwiązań. Stąd tak ważne jest właściwe skonstruowanie tych uwag.
Oczywiście nawet przygotowanie uwag do planu w zaproponowany obok sposób nie gwarantuje, że zostaną one uwzględnione.
Wówczas – przy spełnieniu określonych przesłanek – otwierają się jeszcze przed nami dwie drogi: zaskarżenia postanowień obowiązującego już planu miejscowego na podstawie art. 101 ustawy o samorządzie gminnym lub wystąpienia z roszczeniami odszkodowawczymi na podstawie art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ale to już zupełnie inna historia.
