Inwestor, który zamierza budować na terenach nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, musi uzyskać najczęściej decyzję o warunkach zabudowy. Jeden z warunków, jaki trzeba spełnić, by ją otrzymać, jest związany z tzw. zasadą dobrego sąsiedztwa. Mówi o niej art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W pewnym uproszczeniu jest tak, że działkę można zabudować tylko wtedy, gdy w okolicy jest już chociaż jedna zabudowana działka. Planowana inwestycja musi nawiązywać do tej istniejącej na sąsiednich działkach zabudowy – w zakresie m.in. linii zabudowy, gabarytów obiektu itp.
Ustawa o planowaniu nie zawiera definicji działki sąsiedniej. Sami urzędnicy podejmują więc decyzję, co należy rozumieć przez działkę sąsiednią. Przed kilkoma laty, gdy wchodziła w życie ustawa o planowaniu, pojawiła się w praktyce, ale teraz jest już ukształtowana pewna linia orzecznicza. Obecnie więc brak tej definicji nie utrudnia życia.
Przykładowo Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w swoim wyroku z 10 listopada 2009 (II SA/0I 869/09) stwierdził, że działka sąsiednia nie musi przylegać do granicy terenu, na którym planowana jest inwestycja. Pojęcie to należy odnieść do terenów położonych w okolicy, która tworzy pewną urbanistyczną całość. Całość ta nie może być pojmowana zbyt rozlegle, bo pojęcie sąsiedztwa narzuca pewną bliskość.
To, czy inwestor spełnia warunki, sprawdza się m.in. poprzez analizę urbanistyczną. Przeprowadza się ją według zasad z rozporządzenia ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w razie brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (DzU z 2003 r. nr 164, poz. 1588 z późn. zm.). Obejmuje ona obszar wokół działki inwestora.
Analizę istniejącej zabudowy przeprowadza wójt, prezydent, burmistrz, a na jej podstawie projekt decyzji sporządza urbanista lub architekt (gdy należy do właściwej izby).
Taki analizowany obszar jest wyznaczony przez minimum trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem o wydanie decyzji, jednak nie może być mniejszy niż 50 metrów (nie ma granicy maksymalnej). Na przykład front działki ma 50 m.
Wójt, burmistrz lub prezydent, wydając decyzję, będzie brał pod uwagę wszystko, co znajduje się w odległości co najmniej 150 metrów od działki. Weźmie też pod uwagę, jakie budynki stoją w okolicy, czy są to bloki, czy domy jednorodzinne, czy obiekty usługowe.
Warto też pamiętać, że wójt, burmistrz prezydent ma obowiązek uzasadnić w decyzji, dlaczego przyjął takie, a nie inne granice obszaru analizowanego.
Zobacz:
Dobra Firma » Firma » Nieruchomości
Samorząd » Nieruchomości gminne i powiatowe » Gospodarka nieruchomościami
