Na ogół inwestorów kusi, by ruszyć z budową jak najszybciej. Lepiej jednak nie ryzykować. Może to być błąd, za który trzeba będzie słono zapłacić w przyszłości.
Przeciąganie w czasie
Załatwienie formalności budowlanych trwa bowiem często zbyt długo, mimo że ustawodawca próbuje na różne sposoby dyscyplinować starostów i wojewodów przez nakładanie na nich kar pieniężnych za przekraczanie ustawowo określonych terminów. Wynoszą one 500 zł za każdy dzień zwłoki.
Na placu budowy nie warto jednak się spieszyć, bo jeżeli nadzór budowlany stwierdzi, że inwestor nielegalnie rozpoczął budowę, wówczas rozpocznie postępowanie naprawcze zmierzające do legalizacji. Wtedy inwestor może utracić wydane już pozwolenie na budowę.
Zgodnie z przepisami starosta ma 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę. Trzeba jednak liczyć się z tym, że nie zawsze jest to 65 dni od wniosku do decyzji.
Często okazuje się bowiem, że istnieje konieczność zasięgnięcia opinii różnych instytucji, a czasami konieczne jest przeprowadzenie dodatkowego postępowania. Wtedy starosta ma prawo zawiesić postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę do czasu zakończenia postępowania, od którego zależne jest jego wydanie. Może również na mocy postanowienia wezwać inwestora do usunięcia nieprawidłowości w projekcie budowlanym.
Zgodnie z art. 35 ust. 8 prawa budowlanego do terminu 65 dni nie wlicza się okresów zawieszeń i opóźnień powstałych z konieczności uzyskania stanowisk innych organów w formie opinii, milczącej zgody lub decyzji (np. zgoda wojewódzkiego konserwatora zabytków na prowadzenie prac przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarach wpisanych do rejestru zabytków lub uzgodnienie w formie milczącej zgody w terminie 30 dni dla obiektów budowlanych oraz obszarów niewpisanych do rejestru zabytków a ujętych w gminnej ewidencji zabytków).
Do tych terminów nie wlicza się również opóźnień z winy inwestor (np. oczekiwanie na usunięcie nieprawidłowości w projekcie budowlanym na podstawie wydanego przez starostę postanowienia).
Uwaga!
Jeżeli upłynie 65 dni a inwestor wniósł kompletny wniosek, starosta musi wydać pozwolenie. Wielu starostów widząc, że nie są w stanie tego zrobić, zawiesza postępowanie pod byle pretekstem.
Ostateczność to podstawa
Kiedy więc przedsiębiorca może ruszyć z robotami? Mianowicie wtedy, gdy decyzja w sprawie pozwolenia staje się ostateczna. Z tym bywa w praktyce różnie. Co do zasady staje się tak wówczas, gdy minie 14 dni, ale uwaga, nie od wydania pozwolenia, lecz odebrania jej przez wszystkie strony, które brały udział w postępowaniu o wydanie tego pozwolenia.
Przy czym jeżeli stronami są współwłaściciele, np. małżonkowie, to każde z nich osobno dostaje przesyłkę awizowaną z taką decyzją i każde z nich musi ją odebrać. Nie ma przy tym znaczenia, że mieszkają pod jednym dachem.
Uwaga! Jeżeli więc inwestor ma pecha i np. sąsiad pojechał na półroczny kontrakt do innego kraju albo jest na urlopie, to wydane pozwolenie na budowę nie ma szans na szybkie nabranie cech ostateczności.
Dlatego zanim ruszy się z budową, warto dla własnego spokoju upewnić się, czy decyzja została prawidłowo doręczona wszystkim stronom i czy wróciły do starostwa wszystkie zwrotki.
W przeciwnym razie przedsiębiorca narazi się na zarzut popełnienia samowoli budowlanej. A późniejsze prostowanie sytuacji prawnej inwestycji zablokuje jej realizację. Trzeba będzie bowiem zalegalizować samowolę, a to sporo kosztuje. W ostateczności też nadzór budowlany może nakazać rozbiórkę tego, co się wybudowało.
Sąsiad idzie do sądu
Może być jednak tak, że inwestycja budzi kontrowersje i nie wszystkim się podoba. Na przykład przedsiębiorca buduje dom weselny, a właściciele okolicznych domów chcą mieć spokój i ciszę.
Wówczas trzeba liczyć się z tym, że niezadowolony właściciel sąsiedniej posesji (lub inna strona w postępowaniu o wydanie tego pozwolenia) odwoła się do wojewody. W takiej sytuacji decyzja uzyska walor ostateczności z chwilą doręczenia stronom decyzji wojewody. Pod warunkiem, oczywiście, że wojewoda nie uwzględnił odwołania i potwierdzi zasadność tej decyzji.
Nie ma przy tym znaczenia, że z kolei decyzja wojewody została np. zaskarżona do wojewódzkiego sądu administracyjnego.
Uwaga!
Złożenie skargi do sądu administracyjnego nie wstrzymuje budowy. Jeżeli skarżącemu zależy na tym, by budowy nie rozpocząć lub ją zatrzymać, musi złożyć wniosek w tej sprawie do sądu. Sąd rozpatrując taki wniosek albo przychyli się do jego prośby, albo nie.
W razie złożenia wniosku o wstrzymanie budowy taka osoba musi liczyć się z możliwością zapłaty kaucji. Jeżeli sąd oddali skargę, kaucja pójdzie na zaspokojenie roszczeń inwestora. Gdy skarga okaże się słuszna, kaucja zostanie zwrócona skarżącemu. Do kaucji stosuje się przepisy kodeksu postępowania cywilnego o zabezpieczeniu roszczeń a jej wysokość zależy od uznania sądu.
Bez dziennika nie masz szans
Przedsiębiorca nie może zapomnieć o dzienniku budowy. Odbiera się go u starosty. Starosta ma obowiązek go wydać i pobrać opłatę (równoważącą koszty zakupu). Wzór dziennika i sposób jego prowadzenia określa rozporządzenie ministra infrastruktury z 26 czerwca 2002 w sprawie dziennika budowy, montażu, rozbiórki, tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia (DzU z 2002 r. nr 108, poz. 953).
Poza tym, nie później niż siedem dni przed rozpoczęciem budowy, trzeba zawiadomić o terminie jej rozpoczęcia powiatowego inspektora nadzoru budowlanego i projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem (art. 41 ust. 4 ustawy Prawo budowlane). Do wspomnianego zawiadomienia dołącza się:
- oświadczenie kierownika budowy (robót), stwierdzające sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz przyjęcie obowiązku kierowania budową (robotami budowlanymi), a także zaświadczenie o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego, stanowiące podstawę do wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie,
- w przypadku ustanowienia nadzoru inwestorskiego – oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego, stwierdzające przyjęcie obowiązku pełnienia nadzoru inwestorskiego nad danymi robotami budowlanymi, a także zaświadczenie, o którym mowa powyżej,
- informację zawierającą dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia zamieszczone w ogłoszeniu, które kierownik budowy ma obowiązek umieścić na budowie.
Każda budowa powinna mieć ponadto kierownika budowy (oświadczenie o podjęciu się obowiązków kierownika budowy dołącza się do zawiadomienia o terminie rozpoczęcia robót). Jeżeli nie dopełni się tych formalności, powiatowy inspektor może zarzucić przedsiębiorcy naruszenie prawa.
Nieco inaczej wyglądają formalności w przypadku prostych budów i innych robót budowlanych. Niezbędne jest bowiem zgłoszenie zamiaru budowy u starosty.
Prawidłowe zgłoszenie
To uproszczona forma załatwiania formalności budowlanych. Wystarczy do starosty złożyć wniosek i dokumenty, a następnie poczekać 30 dni. Jeżeli w tym czasie starosta nie zgłosi sprzeciwu, można budować. Nie trzeba czekać na żadną decyzję, bo jej po prostu nie będzie.
Trzeba też pamiętać, że na rozpoczęcie robót ma się dwa lata. Gdy starosta jednak dojdzie do wniosku, że budowa wymaga pozwolenia, narusza przepisy, to odpowiednio zgłosi sprzeciw w formie decyzji lub nałoży w decyzji obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę.
Uwaga!
Jeżeli inwestorowi zależy na czasie albo chce mieć dokument na potwierdzenie skuteczności zgłoszenia, może wystąpić z wnioskiem do starosty o wydanie zaświadczenia, że nie będzie wnosił sprzeciwu (art. 217
kodeksu postępowania administracyjnego
). Na wydanie zaświadczenia starosta ma siedem dni.
Jakie prace rozpoczynają budowę
Lista prac przygotowawczych, których wykonanie uznaje się za rozpoczęcie budowy:
- wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie,
- wykonanie niwelacji terenu,
- zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów,
- wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.
Z tego wyliczenia wynika, że inwestor powinien poczekać nie tylko z wykopami pod fundamenty budynku, ale także z jego geodezyjnym wytyczeniem na działce.
Przystąpienie do prac przed spełnieniem wymienionych na liście wymogów formalnych traktuje się jako samowolę budowlaną, która może się wiązać z orzeczeniem wstrzymania robót, koniecznością ich zalegalizowania i nałożeniem opłaty legalizacyjnej.
Bogdan Dąbrowski, radca prawny w Urzędzie Miasta Poznania
Średnio rocznie w Poznaniu wydaje się 3 – 4 tys. pozwoleń. Niestety, w kilkuset przypadkach bardzo trudno jest uzyskać ostateczność decyzji. Okazuje się bowiem, że zmarła jedna ze stron postępowania albo wyjechała w nieznane.
Starosta ma wprawdzie obowiązek ustalić spadkobierców lub adres osoby, która przeprowadziła się, ale nie zawsze jest to możliwe. W takiej sytuacji inwestor ma związane ręce i nie ma prawa rozpocząć budowy, ponieważ decyzja nie jest ostateczna.
Często też inwestorzy, którzy chcą przyśpieszyć rozpoczęcie robót, powołują się na art. 130 § 4 kodeksu postępowania administracyjnego. Wynika z niego, że można wykonać decyzję, nawet gdy nie jest jeszcze ostateczna, jeżeli nie sprzeciwiają się temu strony postępowania.
Tak niestety nie jest na gruncie prawa budowlanego ze względu na art. 28 ust. 1. Wyraźnie mówi on, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.
Zobacz więcej w serwisie:
»
»
»
Zezwolenia, licencje, koncesje i certyfikaty
»
»
Nieruchomości gminne i powiatowe
»
