Obiekty budowlane w trakcie ich użytkowania powinny być poddawane kontroli.
przewiduje kilka ich rodzajów (art. 62). Są więc takie, które trzeba koniecznie przeprowadzić raz w roku, inne robi się co pięć lat. Ale to nie wszystko.
Kontrolę może też przeprowadzić inspektor nadzoru budowlanego, gdy na przykład dowie się, że dany magazyn nie jest prawidłowo eksploatowany. Przepisy nic nie mówią, kiedy konkretnie mają być one przeprowadzone. Samą datę kontroli ustala więc właściciel lub zarządca.
Duże obiekty pod lupą
Właściciele i zarządcy (w niektórych wypadkach użytkownicy) mają obowiązek przeprowadzenia dodatkowych kontroli budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 mkw. oraz budowli o powierzchni dachów co najmniej 1000 mkw. (głównie chodzi o wiaty).
Dotyczą one zwłaszcza magazynów, hal produkcyjnych i targowych, sklepów (w tym tych w centrach handlowych), biurowców, niektórych budynków wielorodzinnych, a także użyteczności publicznej: szpitali, przychodni, ośrodków wypoczynkowych.
Jest to wymóg dość nowy. Wprowadzono go po katastrofie hali targowej w Katowicach, zginęło wówczas wiele osób.
Uwaga!
O tym, jaką powierzchnię ma dany obiekt, można dowiedzieć się, czytając projekt budowlany. W wypadku starych obiektów, których projekty się zawieruszyły, można skorzystać z Polskiej Normy (PN/ISO9836/właściwości użytkowe w budownictwie) i samemu obliczyć powierzchnię zabudowy.
Natomiast nie jest to już takie proste w wypadku powierzchni dachów. Przepisy nic nie mówią, jak ją liczyć, praktyka jest więc dwojaka, pod uwagę bierze się rzut dachu albo połać dachu.
Kontrole te należy przeprowadzić minimum dwa razy w roku w terminach do 31 maja i do 30 listopada. Taką kontrolę na zlecenie właściciela, zarządcy (lub użytkownika) przeprowadza osoba z uprawnieniami budowlanymi, głównie są to osoby z uprawnieniami do kierowania robotami budowlanymi.
Kontrola obejmuje elementy:
- budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujące podczas użytkowania obiektu,
- instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
- instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).
Po przeprowadzonej kontroli właściciele lub zarządcy nie muszą przesyłać protokołu do powiatowego nadzoru, ale muszą go o niej zawiadomić (nadzór prowadzi rejestr takich kontroli).
Jeżeli właściciele lub zarządcy kontroli nie przeprowadzą, grozi im kara grzywny. Nakłada ją w formie mandatu powiatowy inspektor nadzoru budowlanego (maksymalna jej wysokość to 500 zł) albo sąd, wtedy grzywna może być wyższa.
Uwaga! Właściciel i zarządca musi przeprowadzać ponadto kontrole za każdym razem, gdy wystąpią ekstremalne warunki atmosferyczne, np. będą wiać silne wiatry lub wystąpią wielodniowe śnieżyce, w związku z czym może być zagrożone życie lub zdrowie korzystających z tego obiektu. Za brak tych kontroli grozi im grzywna, wynosząca minimum 1000 zł.
Wprowadzenie dodatkowych kontroli nie zwalnia właścicieli i zarządców od przeprowadzania kontroli okresowych: rocznych i pięcioletnich. Może więc zdarzyć się, że w jednym roku trzeba będzie kilka razy sprawdzać stan techniczny swoich obiektów.
Okresowe sprawdzanie i wizyta inspektora
Zakres kontroli rocznych i pięcioletnich różni się - patrz ramki. Tak jak wypadku kontroli obiektów wielkopowierzchniowych przeprowadza je osoba z odpowiednimi uprawnieniami budowanymi .
W trosce o bezpieczeństwo
W trakcie rocznej okresowej kontroli budowlanej sprawdza się lub bada:
– elementy techniczne obiektu:
- budynku i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu
- stan konstrukcji
- stan elewacji
- pomieszczenia obiektu
– instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska:
- stan techniczny urządzeń służących gromadzeniu i utylizacji odpadów stałych
- stan techniczny urządzeń służących gromadzeniu i utylizacji ścieków
- inne urządzenia służące ochronie środowiska
– przewody wentylacyjne i kominowe:
- stan techniczny przewodów kominowych (wentylacja grawitacyjna)
- stan techniczny przewodów kominowych (spalinowych)
- inne typy wentylacji
– instalacje gazowe:
- stan techniczny instalacji gazowej
- pomieszczenia przeznaczone na kotłownie
- inne urządzenia służące do przesyłania lub magazynowania paliw gazowych
Pięcioletnie kontrole stanu technicznego konstrukcji obiektu obejmują:
- sprawdzenie stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego
- sprawdzenie estetyki obiektu budowlanego
- oględziny otoczenia obiektu
- pomiary instalacji elektrycznej i piorunochronnej
Zatrudnij specjalistę
Kontrolę mogą przeprowadzać tylko osoby ze szczególnymi uprawnieniami, które są uprawnione do przeprowadzenia badania stanu technicznego obiektu. Mogą mieć np. uprawnienia budowlane:
- w specjalności architektonicznej do projektowania bez ograniczeń i sprawdzania projektów architektoniczno-budowlanych oraz do kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń,
- w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń cieplnych i wentylacyjnych,
- w specjalności konstrukcyjno-budowlanej do projektowania bez ograniczeń i sprawdzania projektów architektoniczno-budowlanych oraz do kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń,
- w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń gazowych, wodociągowych i kanalizacyjnych,
- w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń elektrycznych i elektroenergetycznych.
Wprawdzie, w myśl zasady, kontrole przeprowadzają osoby z uprawnienia, ale są wyjątki. Chodzi o kontrolę instalacji piorunochronnych, gazowych, elektrycznych. Mogą je przeprowadzać osoby, które mają uprawnienia dozoru nad eksploatacją urządzeń i instalacji oraz sieci gazowych i energetycznych.
Instalacje przewodów kominowych mogą kontrolować nie tylko osoby z uprawnieniami, ale też mistrzowie w rzemiośle kominiarskim, sprawdzają oni tylko przewody dymowe i grawitacyjne przewody spalinowe i wentylacyjne.
Uwaga!
Jeżeli w trakcie kontroli, przeprowadzonej na zlecenie właściciela lub zarządcy (dotyczy to zarówno kontroli dużych obiektów, jak i okresowych), kontrolujący stwierdzi uszkodzenia lub braki w obiekcie, mogące spowodować zagrożenie życia i zdrowa ludzi, naruszyć bezpieczeństwo mienia lub środowiska (np. może powstać zagrożenie pożarem lub wybuchem, dojść do porażenia prądem albo zatrucia gazem), to wtedy przedsiębiorca musi przesłać protokół do powiatowego nadzoru. Ten zawsze później sprawdza, czy zagrożenie zostało usunięte i wszystko jest w porządku.
Najwięcej problemów przysparzają kontrole doraźne przeprowadzane z inicjatywy powiatowych inspektorów nadzoru budowlanego. Świadczy o tym m.in. bogate orzecznictwo sądów administracyjnych.
Zgodnie z art. 62 ust. 3 prawa budowlanego powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, jeżeli dojdzie do wniosku (na podstawie donosu lub ma zaplanowaną taką kontrolę), że obiekt zagraża życiu lub zdrowiu ludzi, może zlecić przeprowadzenie kontroli.
Nałożenie na właściciela lub zarządcę obowiązku poddania obiektu dodatkowej kontroli powinno nastąpić w drodze decyzji administracyjnej, w której mógłby być także określony obowiązek dostarczenia ekspertyzy stanu technicznego całego obiektu lub jego części (wyrok NSA z 14 października 1999, IV SA 1622/97).
Przy takiej kontroli obecny jest kierownik zakładu pracy lub wyznaczony pracownik, właściciel lub zarządca budynku. Nadzór sprawdza m.in. książkę danego obiektu, czy zarządca lub jego właściciel dokonywali okresowych kontroli stanu technicznego obiektu i czy zastosowali się do zaleceń.
Na koszt sprawdzanego
W czasie kontroli inspektorzy mają prawo żądać informacji, udostępnienia dokumentów, mogą też nakazać (w formie postanowienia) dostarczenie w określonym terminie ocen technicznych lub ekspertyz. Są one wykonywane na koszt sprawdzanego.
Na postanowienie zlecające wykonanie ekspertyzy lub oceny przedsiębiorcy przysługuje zażalenie. Może je wnieść do wojewódzkiego inspektoratu nadzoru budowlanego – gdy postanowienie wydał powiatowy inspektor lub do głównego inspektora – jeśli wydał je wojewódzki inspektor.
Następnie do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a od jego orzeczenia – do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Z kontroli sporządza się protokół, jeden z jego egzemplarzy otrzymuje przedsiębiorca.
Właścicielowi i zarządcy, który nie przeprowadzi kontroli pięcioletnich lub rocznych, grozi kara grzywny. Orzeka ją sąd grodzki.
Zobacz:
» Dobra Firma » Firma » Nieruchomości
» Prawo dla Ciebie » Nieruchomości » Prawo budowlane » Użytkowanie budynków
