Inwestor musi bowiem przejść przez wiele biurokratycznych wymagań. Wynikają one z ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zajrzyj do planu
Decyzję w sprawie podziału wydaje wójt (burmistrz, prezydent miasta), ale zanim to zrobi, inwestor musi spełnić wiele wymagań.
Przede wszystkim powinien się zorientować, czy jego nieruchomość leży na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego czy nie.
Jeżeli planu nie ma, to warto wcześniej postarać się o warunki zabudowy, dzięki temu inwestor będzie wiedział, czy po podziale ma szansę na wybudowanie tego, co planuje (albo też szybką sprzedaż np. pod budownictwo jednorodzinne).
Jeżeli nieruchomość leży na terenie objętym planem, to podstawowe zasady podziału wynikają z planu, a więc np. on określa, jaka może być minimalna wielkość działki i na jakie cele można ją przeznaczyć.
Uwaga!
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami działki, które powstaną w wyniku podziału nieruchomości rolnej lub leśnej (na terenach objętych planem), nie mogą być mniejsze niż 0,3 ha. Od tej zasady przepisy przewidują dwa wyjątki, mianowicie gdy celem podziału jest powiększenie działki sąsiedniej lub uregulowanie rozgraniczenia pomiędzy działkami sąsiednimi.
Gdy brakuje planu, podział musi być zgodny z przepisami odrębnymi i decyzją ustalającą warunki zabudowy, która zastępuje miejscowy plan.
Przepisy odrębne to głównie: prawo ochrony środowiska, ochrony przyrody, ochrony zabytków, ale także o lasach, o autostradach płatnych.
Jeżeli się okaże, że rada gminy przystąpiła do sporządzenia miejscowego planu, to realizacja wniosku podziałowego zostanie zawieszona. Problem pojawia się, gdy okazuje się, że dla danej nieruchomości wydano wiele decyzji o warunkach zabudowy; przepisy nie mówią, która ma pierwszeństwo.
Zaczynamy od wstępnego podziału
Najpierw wiec niezbędny jest wstępny plan podziału. Opracowuje się go na podstawie mapy zasadniczej lub kopii mapy katastralnej, uzupełnionej o niezbędne elementy zagospodarowania terenu (mapy można uzyskać w powiatowych lub miejskich ośrodkach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej).
Uwaga! Wstępny plan można przygotować samemu, ale jest to ryzykowne. Warto wydać kilkaset złotych i powierzyć to zadanie geodecie, łatwo bowiem o błąd, gdy nie ma się odpowiedniej wiedzy i wykształcenia.
Jeżeli podział dotyczy zabudowanej nieruchomości i spowoduje także podział budynku, granice działek muszą przebiegać wzdłuż płaszczyzn tworzonych przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego od fundamentów do przykrycia dachu.
Nawet najlepszy plan nie pomoże, jeżeli nie spełni się innych wymagań z ustawy o gospodarce nieruchomościami. I tak nowa działka (powstała po wydzieleniu) musi mieć dostęp do drogi publicznej.
Działka nie musi jednak do niej przylegać. Wystarczy, że inwestor dzieląc nieruchomość, przy okazji wydzieli drogę wewnętrzną (np. na osiedlu mieszkaniowym) i ustanowi dla nowych działek służebność drogi.
Inna możliwość to ustalenie tylko służebności (gdy nie ma jak wytyczyć wewnętrznej drogi) lub sprzedaż nowo utworzonej działki wraz z udziałem w prawie do innej działki, która stanowi drogę wewnętrzną.
Idziemy po opinię
Z planem wstępnym trzeba udać się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta z wnioskiem o jego zaopiniowanie, ten wydaje następnie w formie postanowienia opinię. Jeśli przedsiębiorca się z nią nie zgadza, przysługuje mu prawo zażalenia do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie do sądu administracyjnego. Składa się je za pośrednictwem urzędu, który wydał to postanowienie.
Pozytywna opinia o wstępnym projekcie stanowi podstawę do sporządzania już właściwego planu. Tym obowiązkowo musi się już zająć geodeta.
Z wnioskiem o podział może wystąpić osoba, która ma w tym interes prawny. Oznacza to, że samo posiadanie tytułu prawnego do nieruchomości (np. prawo własności, użytkowania wieczystego) nie wystarcza, trzeba jeszcze uzasadnić, do czego decyzja podziałowa będzie potrzebna.
Na przykład przedsiębiorca jest użytkownikiem wieczystym i chce skorzystać z przysługującego mu prawa pierwszeństwa i kupić od gminy użytkowaną przez siebie nieruchomość na własność albo jest deweloperem i planuje budowę osiedla domów jednorodzinnych.
Wniosek i mapa
Razem z wnioskiem o wydanie decyzji o podział składa się mapę z planem podziału i wszystkie dokumenty, które wcześniej przedstawiało się do wydania opinii.
Zatwierdzenie wydaje się w formie decyzji, od której przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie do sądu administracyjnego. Teoretycznie na wydanie decyzji czeka się 60 dni, w praktyce bywa jednak różnie.
Gdy decyzja administracyjna jest już ostateczna (nikt się nie odwołał, a od jej wydania minęło 14 dni albo było wprawdzie postępowanie odwoławcze, ale zakończyło się prawomocnym orzeczeniem), można wnosić o zmiany w księgach wieczystych (oraz ich założenie dla nowych nieruchomości) i w ewidencji gruntów i budynków.
Co w planie
Wstępny plan powinien przede wszystkim zawierać:
- oznaczenie nieruchomości (oraz jej powierzchnię) według danych z ewidencji gruntów i budynków oraz księgi wieczystej, a w razie jej braku z innych dokumentów,
- granice nieruchomości podlegającej podziałowi,
- naniesione w kolorze czerwonym granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu,
- przedstawioną w formie graficznej w kolorze czerwonym lub w formie opisowej propozycję zapewnienia nowym działkom dostępu do drogi publicznej.
Jakie dokumenty
Do wniosku o wydanie opinii przez urząd dołącza się:
- trzy odpisy projektu,
- dokumenty potwierdzające tytuł własności (akt notarialny, wypis z księgi wieczystej, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku),
- wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków (inna nazwa ewidencji to kataster nieruchomości),
- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeśli przedsiębiorca ją ma, a gmina nie uchwaliła miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).
Komentuje:
Bogdan Dąbrowski, radca prawny z Urzędu Miasta w Poznaniu
Inwestor, który chce podzielić dużą nieruchomość na mniejsze działki na terenie pozbawionym miejscowego planu, często wcześniej uzyskuje warunki zabudowy. Jeżeli je posiada, to z nich wynikają wskazówki, jak ten podział ma wyglądać. Niestety, zdarza się, że sporządzony później plan podziału rozmija się z warunkami zabudowy.
Jeżeli zostanie on wdrożony w życie, co się zdarza, a działki zostaną sprzedane, to wyprostowanie błędów popełnionych przy podziale jest niezmiernie trudne, np. okaże się, że na jednej działce nie da się nic wybudować, bo nie spełnia ona wymagań dotyczących odległości od działki sąsiedniej. Najczęściej kończy się to wieloletnim sporem w sądzie.
Nieco lepiej jest w razie podziału nieruchomości znajdujących się na terenie objętym miejscowym planem, ale i w tym wypadku, wprawdzie rzadziej, też dochodzi do błędów.
Pamiętam miejscowy plan, w którym zostały określone zasady podziału dla pewnego kwartału nieruchomości. Linia zabudowy została jednak określona dla działek znajdujących się po zewnętrznej stronie tego kwartału, a dla tych położonych głębiej już nie.
Jednocześnie plan dopuszczał podział na mniejsze działki, z czego właściciele i użytkownicy wieczyści skwapliwie skorzystali. W efekcie powstał bałagan i działki zostały podzielone po uważaniu. Okazało się np., że drogi wewnętrzne są za wąskie, żeby dojechała karetka lub straż pożarna.
Z wokandy
- Jeżeli decyzja o podziale nieruchomości zawiera warunek, że przy zbywaniu wydzielonych działek zostaną ustanowione służebności drogowe zapewniające dostęp do drogi publicznej lub nastąpi sprzedaż udziałów w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną, to umowa przeniesienia własności wydzielonej działki zawarta bez spełnienia tego warunku jest nieważna (uchwała Sądu Najwyższego z 4 czerwca 2009, III CZP 34/09).
- Rozstrzygnięcie w sprawie zgodności wstępnego projektu podziału nieruchomości z ustaleniami miejscowego planu ma charakter związany, co oznacza, że organ opiniujący nie ma swobody w ocenie przesłanek, od których zależy stwierdzenie zgodności podziału z planem (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z 10 marca 2010, II SA/G0 43/10).
- W żadnym razie nie są stronami postępowania o podział nieruchomości czy stwierdzenie nieważności decyzji podziałowej osoby, które nie mają do niej żadnego tytułu prawnego, lecz zainteresowane są uzyskaniem prawa użytkowania wieczystego gruntu.
Zdarzenia przyszłe i w pewnym sensie także niepewne nie mogą bowiem stanowić o interesie prawnym, a jedynie o interesie faktycznym, który nie daje uprawnień strony (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 6 listopada 2009, I SA/Wa 1008/09).
Sytuacje wyjątkowe
Podział nie musi być zgodny z planem lub decyzją ustalającą warunki zabudowy, gdy:
- dotyczy nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami w celu zapewnienia możliwości korzystania z nich,
- ma na celu wydzielenie działki budowlanej, jeśli budynek został wzniesiony przez posiadacza samoistnego w dobrej wierze,
- wydzielenie działki budowlanej jest niezbędne do korzystania z budynku mieszkalnego.
Podstawa prawna
- dział III rozdział 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)
Zobacz serwisy:
» Dobra Firma » Firma » Nieruchomości » Kupno, sprzedaż
» Samorząd » Ustrój i kompetencje » Uchwały, decyzje, zezwolenia
