Umowa najmu rozwiązuje się z upływem wskazanego w niej terminu

- Jakie są konsekwencje zawarcia umowy najmu pawilonu handlowego na czas określony? Kandydat na najemcę chce mieć gwarancję, że minimalny okres najmu będzie wynosił trzy lata, bo przynajmniej tyle lat chce prowadzić działalność.

To, czy umowa jest zawarta na czas oznaczony czy bezterminowo, ma zasadnicze znacznie, gdy chodzi o kwestię jej rozwiązania, a więc możliwość pozbycia się najemcy.

Umowa najmu pawilonu handlowego na czas oznaczony rozwiązuje się co do zasady z upływem terminu, na jaki ją zawarto. Jednakże podpisując taką terminową umowę, można w niej ustalić sytuacje, w których będzie możliwe wcześniejsze jej wypowiedzenie.

Przy umowie najmu na czas nieoznaczony (bezterminowej) najemca i wynajmujący mogą sami uzgodnić długość terminów wypowiedzenia. Jeśli zapisów dotyczących tej kwestii w umowie nie ma, termin wypowiedzenia zależy od terminu płatności czynszu.

Gdy umowa dotyczy najmu lokalu użytkowego (pawilonu handlowego) a czynsz jest płatny miesięcznie, każda ze stron może wypowiedzieć najem na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 kodeksu cywilnego). Przy umowie najmu na czas nieoznaczony ustalenie w niej krótszego okresu wypowiedzenia jest niedopuszczalne.

Jeśli właściciel złoży wypowiedzenie na przykład 20 listopada 2011, umowa najmu pawilonu handlowego ulegnie rozwiązaniu nie wcześniej niż 31 lutego 2012. Jeśli według umowy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego.

Podstawowym obowiązkiem najemcy pawilonu handlowego jest płacenie czynszu w terminie umówionym. Zaleganie z czynszem to podstawa do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Jeśli najemca zalega z zapłatą za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może mu najem wypowiedzieć ze skutkiem natychmiastowym, bez względu na to czy umowę podpisano na czas oznaczony czy nieoznaczony.

To jednak nie wszystko. W odniesieniu do najmu lokali obowiązuje jeszcze jeden warunek: uprzednie upomnienie. Otóż wynajmujący musi uprzedzić najemcę o zamiarze rozwiązania umowy na piśmie i wyznaczyć mu dodatkowy termin na zapłacenie zaległego czynszu (687 k.c.).

To także dotyczy zarówno najmu na czas nieoznaczony, jak i na czas określony. Jeśli w tym terminie najemca zaległość ureguluje, rozwiązanie z nim umowy bez wypowiedzenia nie wchodzi w rachubę. Gdyby właściciel nadal chciał się pozbyć najemcy, bo np. stracił do niego zaufanie, musi pamiętać o  wszystkich przedstawionych wyżej warunkach i terminach rozwiązania umowy najmu.

Właścicielowi wolno zerwać umowę ze skutkiem natychmiastowym, jeśli najemca pawilonu handlowego zaniedbuje lokal w taki sposób, że naraża go na zniszczenie, a także gdy w sposób rażący lub uporczywy narusza obowiązujący porządek domowy lub przez niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym (art. 685 k.c.). Tu nie trzeba upomnienia, ale warto – na piśmie – uprzedzić najemcę o konsekwencjach jego nagannego postępowania.

Jeśli żadna ze stron umowy najmu na czas określony nie daje powodów do rozwiązania, jeśli nie wystąpiły ważne powody jej rozwiązania przewidziane w umowie, to w razie bezpodstawnego jej zerwania przez jedną ze stron druga może domagać się odszkodowania.

I jeszcze kilka słów o terminie płatności czynszu, jako istotnych także ze względu na wskazane zasady wypowiadania najmu. Przede wszystkim termin ten może być ustalony w umowie (czynsz będzie płatny np. co kwartał, co sześć miesięcy itd.). Jeśli w niej go nie ustalono, to gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa jest zawarta na czas nieoznaczony, płatny jest miesięcznie z góry do dziesiątego dnia miesiąca (art. 669 k.c.).

Czytaj również:

Zobacz serwisy:

Nieruchomości » Najem

Prawo dla Ciebie » Nieruchomości » Najem, dzierżawa