[b]Jestem właścicielką lokalu użytkowego. Wynajmuję go na działalność gospodarczą (sklep) temu samemu najemcy od prawie dziesięciu lat. Czy tak długi okres najmu daje najemcy jakieś szczególne uprawnienia, np. w postaci prawa do odkupu albo dłuższego okresu wypowiedzenia? Czy nie grozi mi utrata własności wskutek zasiedzenia przez najemcę?[/b]
Długoletni najem wpływa na uprawnienia najemcy tylko w jeden sposób: jeśli umowa jest zawarta na czas oznaczony dłuższy niż dziesięć lat, to po upływie tego terminu poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony (bezterminowo), co oznacza możliwość wypowiedzenia go w terminach wynikających z kodeksu cywilnego albo ustalonych w umowie między najemcą a wynajmującym. Poza tym nie daje absolutnie żadnych szczególnych uprawnień, chyba że w umowie między najemcą a właścicielem zostały takie przyznane. Nie ma bowiem przepisów, z których mogłyby one wynikać.
Nie istnieje zwłaszcza nic takiego, jak prawo odkupu. Prawo pierwokupu, na wypadek gdyby właściciel zdecydował się na sprzedanie przedmiotu najmu, może być ustalone tylko w umowie między najemcą a właścicielem. Ustawowe, czyli automatyczne, prawo pierwokupu przysługuje na podstawie ustawy z 2003 r. o [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=7539B6DAD49FAD436EFB6E93B0395770?id=169157]kształtowaniu ustroju rolnego dzierżawcy nieruchomości rolnej[/link], jeśli umowa dzierżawy była wykonywana co najmniej trzy lata. Najmu to nie dotyczy.
Nie wchodzi też w rachubę zasiedzenie przedmiotu najmu przez najemcę. Jednym z warunków zasiedzenia jest to, by występujący o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości był jej posiadaczem samoistnym, tj. władał nią jak właściciel, z wyłączeniem innych osób. Najemca tego warunku nie spełnia – jest zawsze posiadaczem zależnym, bez względu na to, jak długo najem trwa.
Trzeba zaznaczyć, że pozycja prawna najemców lokali mieszkalnych jest inna niż użytkowych.
[i] [b]Podstawa prawna: [/b]
- art. 680 – 692 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=86F27ADE2102E1D67842E76D535F1BD1?id=70928]kodeksu cywilnego[/link][/i]