[b]Rz: Czy dużo w ostatnich miesiącach upadło firm deweloperskich i spółdzielni?[/b]
Irena Buczyńska: Na razie niewiele. W Warszawie ogłoszono upadłość spółdzielni mieszkaniowej Dom Brzeziny 2000, w Krakowie dewelopera Leopard, a w Lublinie wpłynął wniosek wierzyciela o ogłoszenie upadłości Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Obawiam się jednak, że na jesieni, po wakacjach upadłości może być znacznie więcej.
[b]Taki deweloper czy spółdzielnia to nie jest przecież zwykła firma handlująca pietruszką, budują one i sprzedają mieszkania. Czy prawo upadłościowe chroni kupujących mieszkania lepiej niż innych wierzycieli?[/b]
Niestety nie. Osoby, które podpisały z deweloperem tylko umowy przedwstępne i wpłaciły pieniądze na budowę lokalu, traktowane są przez prawo upadłościowe tak samo jak inni wierzyciele. Muszą więc zgłosić swoje roszczenia do sądu, do listy wierzytelności, a później czekać na sprzedaż majątku upadłego i plany podziału masy. Przy odrobinie szczęścia, jeżeli okaże się, że pieniędzy jest wystarczająco dużo, odzyskają je.
Żaden też przepis nie reguluje, jak ma się zachować syndyk, kiedy w skład masy upadłości wchodzi niezakończona inwestycja budynku mieszkalnego. Syndyk nie może ustanowić prawa własności do lokalu, kiedy go jeszcze fizycznie nie ma, np. w spółdzielni mieszkaniowej. Klient dewelopera ma jedynie prawo do zwrotu nakładów poczynionych na budowę – i nic więcej.
Dlatego źle się stało, że Ministerstwo Infrastruktury wstrzymało prace nad projektem ustawy dotyczącej ochrony klientów rynku pierwotnego inwestycji mieszkaniowych. Mogła ona rozwiązać wiele problemów. Pieniądze kupujących mieszkania miały być deponowane na osobnych rachunkach powierniczych, tak więc w razie upadłości nie przepadłyby, nie wchodziłyby do masy upadłości.
Projekt dawał też syndykowi możliwość zakończenia rozpoczętej inwestycji, jeżeli wyraziłby zgodę na to sąd. Obecnie syndyk też może to zrobić, ale tylko wówczas, gdy będzie dobra wola ze strony wierzycieli, dłużnika i banków, dzięki której uda się dojść do porozumienia, a sąd upadłościowy wyrazi zgodę na dalsze prowadzenie przedsiębiorstwa. Wtedy jest szansa na to, że klienci dewelopera czy spółdzielni wybrną z opresji i nie stracą mieszkania. Syndyk zakończy bowiem rozpoczętą inwestycję na uzgodnionych warunkach. Nie zawsze jednak tak jest. Dla wielu osób jest to prawdziwa tragedia – nie mają mieszkania, pieniędzy, często też muszą spłacać olbrzymi kredyt. Innym wyjściem dla tych ludzi jest wzięcie losu w swoje ręce.
[b]To znaczy?[/b]
Kiedy na przykład upada spółdzielnia, mogą założyć własną, która przejmie inwestycje na określonych w przetargu warunkach i będzie kontynuować budowę. Oczywiście oznacza to wydatki finansowe.
[b]Kupujący mogą więc spać spokojnie dopiero, kiedy mają akt notarialny w ręku.[/b]
Tak, to prawda. Obawiać się utraty mieszkania nie muszą też spółdzielcy, którzy mają własnościowe prawo do lokalu. Syndyk ma bowiem obowiązek przekształcić posiadane przez nich prawa we własność, jeżeli złożą stosowny wniosek. W gorszej sytuacji są osoby, które zajmują mieszkania lokatorskie wybudowane za kredyt zaciągnięty z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Jeżeli inwestycji, w której znajdują się mieszkania, nie kupi inna spółdzielnia, ale inna osoba prawna lub fizyczna, przekształcają się w najem.
[b]A co wtedy dzieje się z wkładem mieszkaniowym takich osób?[/b]
Na równi z innymi wierzycielami muszą uzbroić się w cierpliwość i czekać na sprzedaż majątku upadłego i podział, jeżeli zgłosili swoje roszczenia do listy wierzytelności.
[b]A towarzystwa budownictwa społecznego? Zawsze panowało przekonanie, że one akurat nie mogą upaść, a z tego, co pani wcześniej powiedziała, wynika, że niestety, ich też dotyczy upadłość.[/b]
Też tak myślałam, ale życie szybko pokazało co innego. Były już upadłości TBS i będą, gdyż mają one zdolność upadłościową tak jak inne podmioty prowadzące działalność gospodarczą. Lokatorzy, wnosząc regularnie opłaty, nie tracą prawa do najmu w toku prowadzonej upadłości. W mojej ocenie syndyk sprzeda nieruchomość wraz z umowami. Nabywca będzie kontynuował umowy z najemcami na określonych przez siebie warunkach.
[i]Irena Buczyńska jest prezesem Stowarzyszenia Syndyków, Rzeczoznawców i Doradców Gospodarczych[/i]
