Niemcy: Nie zawsze zajrzysz do księgi

[b]Rz: Czy w Niemczech istnieją ograniczenia w nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców?[/b]

[b]Christian Schmidt, adwokat niemiecki, wspólnik w Kancelarii Gessel, kieruje Działem Nieruchomości oraz German Desk:[/b] Nie, nie ma ograniczeń ani obowiązku uzyskania specjalnego zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców.

[b]Czy w całym kraju obowiązują takie same przepisy dotyczące nabywania nieruchomości?[/b]

Republika Federalna Niemiec jest państwem związkowym. Właściwość ustawodawcza w większości dziedzin prawa, które mają zasadnicze znaczenie w przypadku nabywania nieruchomości, należy do związku, np. prawo cywilne, obrót nieruchomościami gruntowymi, prawo gruntowe, prawo mieszkaniowe, zagospodarowanie przestrzenne.

Oznacza to, że w całych Niemczech obowiązują te same podstawowe przepisy, określone w ustawach, zaś w poszczególnych dziedzinach mogą mieć zastosowanie ustawy obowiązujące w danym kraju związkowym. Tak np. prawo budowlane, z wyjątkiem prawa planowania przestrzennego i urbanistycznego, ustalają poszczególne kraje związkowe. Mają one także możliwość ustalania wysokości podatku od nabycia nieruchomości.

[b]Jakie są w Niemczech wymagania co do formy umów sprzedaży nieruchomości?[/b]

Prawo niemieckie przewiduje formę aktu notarialnego w przypadku nabycia nieruchomości, jak również w przypadku wszelkich umów przedwstępnych. Dotyczy to zarówno umów z zakresu prawa zobowiązań, na podstawie których ustanawia się zobowiązanie do nabycia lub przeniesienia własności nieruchomości, jak również umów, na podstawie których następuje przeniesienie własności.

Niemieccy notariusze mogą, w odróżnieniu od polskich, sporządzać na żądanie klienta umowy w języku obcym, jeśli nim władają. W praktyce często zdarza się, że niemieccy notariusze sporządzają umowy w języku angielskim, jednakże wszelkie wnioski do wydziału ksiąg wieczystych oraz części stanowiące podstawę postępowania w sądach, prowadzących wydziały ksiąg wieczystych, zawarte w umowie, muszą być napisane w języku niemieckim.

[b]W jaki sposób w Niemczech rejestruje się nieruchomości i prawa na nieruchomościach?[/b]

System katastru i ksiąg wieczystych w Niemczech jest bardzo podobny do polskiego. Także w Niemczech obowiązuje zasada wiary publicznej ksiąg wieczystych, zaś treść księgi wieczystej uznawana jest za poprawną w stosunku do osoby nabywającej prawo do nieruchomości.

W Niemczech nie wszyscy mają jednak możliwość wglądu do ksiąg wieczystych i uzyskania odpisu księgi. Taką możliwość mają tylko osoby, które wykażą uzasadniony interes prawny w tym względzie. Zgodnie z ogólną praktyką sądów wieczystoksięgowych nie wystarczy sam zamiar nabycia nieruchomości – należy udowodnić istnienie konkretnych negocjacji. Warto zatem zażądać od sprzedającego przedstawienia aktualnych, najlepiej uwierzytelnionych odpisów ksiąg wieczystych. Dodatkowo warto postarać się o wyciągi i dokumenty z katastru.

Zgodnie z prawem niemieckim przeniesienie własności następuje wraz z wpisem kupującego do księgi wieczystej. Wpis nowego właściciela do księgi wieczystej może zająć trochę czasu, dlatego kupujący powinien domagać się wpisu wzmianki, aby uniemożliwić zawarcie innych umów sprzedaży czy nabycie w dobrej wierze przez osobę trzecią. Wzmianka chroni kupującego także w przypadku ogłoszenia upadłości sprzedającego.

[b]Czy istnieją inne obciążenia nieruchomości, które nie wynikają z księgi wieczystej?[/b]

Tak, chodzi tu o tzw. obciążenia budowlane, tj. publicznoprawne zobowiązania, ustanawiane przez specjalne oświadczenie właściciela nieruchomości, np. zobowiązanie do wybudowania lub utrzymywania określonej ilości miejsc parkingowych czy zobowiązanie do pozostawienia w stanie niezabudowanym określonej powierzchni. W większości krajów związkowych istnieją tzw. ewidencje obciążeń budowlanych, z których informacji powinien zasięgnąć kupujący. Znaczenie takich obciążeń może być bardzo duże, ze względu na możliwe istotne ograniczenia sposobu zabudowy nieruchomości.

[b]Z jakimi podatkami związanymi z nieruchomościami należy się liczyć?[/b]

Przy kupnie nieruchomości należy uiścić podatek od nabycia nieruchomości. Podstawą wymiaru podatku od nabycia nieruchomości jest łączna wartość świadczeń wzajemnych kupującego, czyli dodatkowo do ceny sprzedaży np. przejęte zobowiązania (prawa zastawu na nieruchomości), pożytki zastrzeżone sprzedającemu, inne przejęte obciążenia nieruchomości, koszty transakcji przejęte przez kupującego.

Stopa podatkowa wynosi zasadniczo 3,5 proc., jednak poszczególne landy mogą ustalić własne stawki. Berlin jako jedyny land skorzystał z tego prawa i ustalił stopę podatku na 4,5 proc.