Tak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z 26 września 2014 r. (IV CSK 736/13).
W wypadku zaliczania poniesionych przez użytkownika wieczystego nakładów koniecznych na poczet opłat z tytułu użytkowania wieczystego na podstawie art. 77 ust. 4 i 5 w zw. z ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) należy rozróżnić wysokość kosztów poniesionych na dokonanie tych nakładów, obejmujących poniesione opłaty administracyjne, koszty sporządzenia wymaganej dokumentacji i wykonania prac, od wartości samych nakładów. Przedmiotem zaliczenia dokonywanego na podstawie art. 77 ust. 4 i 5 w zw. z art. 77 ust. 6 u.g.n. nie jest bowiem suma poszczególnych kwot wydatkowanych przez użytkownika wieczystego na nakłady konieczne, lecz jedynie wartość tych nakładów ustalana na podstawie szczególnej regulacji prawnej, zawartej w rozporządzeniu z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Powódka (użytkownik wieczysty) wybudowała na nieruchomości Skarbu Państwa centrum handlowe wraz z parkingiem, drogami wjazdowymi i wyjazdowymi oraz całą infrastrukturą konieczną do funkcjonowania obiektu. Poniosła nakłady na budowę urządzeń infrastruktury technicznej: stacji trafo, trawników w pasach drogowych, zjazdu z ul. B., zjazdu z ul. S., zatoki autobusowej i chodników w ulicach. Dokonała także usunięcia i przesadzenia drzew, remontu pasa drogowego ul. B., wykonała roboty rozbiórkowe nawierzchni na ulicach i dokonała przebudowy sieci gazowej. Pozwany (Skarb Państwa) wypowiedział powódce opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości i zaoferował przyjęcie nowej stawki. Powódka zażądała ustalenia, że wypowiedzenie opłaty rocznej było nieuzasadnione.
Sąd okręgowy stwierdził, że wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego i ustalenie jej nowej wysokości było zasadne. Niemniej uznał, że na podstawie art. 77 ust. 4 i 5 w zw. z ust. 6 u.g.n. na poczet opłaty należy zaliczyć m.in. wartość nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez powódkę, w których następstwie wzrosła wartość nieruchomości. Przyjął m.in., że nakłady związane z usunięciem drzew z gruntu stanowią nakłady konieczne na nieruchomość. Przed rozpoczęciem inwestycji nieruchomość była zabudowana starymi budynkami i znajdowała się na niej znaczna ilość nasadzeń drzew i krzewów. Przeprowadzenie prac inwestycyjnych wymagało uporządkowania tego terenu. Wycinka drzew wymaga odpowiednich zezwoleń administracyjnych i wniesienia stosownych opłat. Przeprowadzenie tych prac w sposób znaczący podnosi wartość gruntu (co potwierdziła opinia biegłego) i zwiększa możliwości inwestycyjne.
Pozwany zaskarżył wyrok SO, jednak apelacja została oddalona. Sąd apelacyjny za pozbawiony znaczenia uznał argument pozwanego, że przeznaczenie nieruchomości nie uległo zmianie w związku z inwestycją użytkownika wieczystego. W art. 77 ust. 6 u.g.n. mowa jest bowiem nie o zmianie przeznaczenia gruntu, lecz o wpływie nakładów koniecznych na cechy techniczno-użytkowe gruntu. Pozwany wniósł skargę kasacyjną, którą Sąd Najwyższy oddalił.
Anna Główka
radca prawny w warszawskim biurze Rödl & Partner
Zgodnie z art. 77 ust. 6 u.g.n. zasady, o których mowa w ust. 4 i 5 (dotyczące zaliczania nakładów na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną), stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej. W wyroku z 30 stycznia 2014 r. (III CSK 42/13) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że przez nakłady konieczne w rozumieniu art. 76 ust. 6 u.g.n. rozumie się nakłady na grunt potrzebne do normalnego korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem. Nakładami użytecznymi są zaś nakłady dokonane w celu ulepszenia rzeczy. Nakłady zbytkowe służą natomiast nadaniu cech odpowiadających upodobaniom posiadacza, zaspokojeniu jego potrzeb estetycznych (również wyrok SN z 22 marca 2006 r., III CSK 3/06; wyrok SA w Gdańsku z 4 lipca 2013 r., V ACa 404/13).
Pojęcie nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu nie może być przy tym ujmowane wąsko w tym sensie, iż mogą one obejmować tylko nakłady polegające na zmianie właściwości warunków geologicznych gruntu (niwelacje, zagęszczanie gruntu itp.). Pojęcie to należy interpretować funkcjonalnie i odnieść do gruntu wraz z jego częściami składowymi, do których, zgodnie z art. 48 kodeksu cywilnego, należą urządzenia trwale z gruntem związane (budynki, budowle), jak również drzewa i inne rośliny. Zarówno cechy (geologiczne) samego gruntu, jak i jego części składowych wpływają zazwyczaj bezpośrednio na cechy techniczo-użytkowe gruntu jako całości, warunkujące możliwość określonego sposobu korzystania z niego. Tym samym nakłady konieczne, o których mowa w art. 77 ust. 6 u.g.n., mogą dotyczyć także istniejących części składowych gruntu, jeżeli wpływają one na jego cechy techniczno-użytkowe.
Nakłady poniesione na porządkowanie zieleni znajdującej się na gruncie będą miały zatem charakter nakładów koniecznych, gdy bez ich dokonania nieruchomość nie będzie zdatna do normalnego korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem wynikającym z celu, na jaki została oddana w użytkowanie wieczyste. Ze stanu sprawy nie wynika, aby usunięcie i przesadzenie porastającej grunt roślinności było spowodowane dążeniem powódki do polepszenia nieruchomości bądź jedynie do zaspokojenia upodobań estetycznych. Wręcz przeciwnie – pozostawienie na gruncie porastającej w sposób nieuporządkowany roślinności uniemożliwiało zabudowę nieruchomości po wcześniejszym wyburzeniu starych, zdewastowanych zabudowań fabrycznych. Jednocześnie dokonane przez powódkę nakłady na uporządkowanie nieruchomości spowodowały wzrost jej wartości. Słusznie zatem Sąd Najwyższy przyjął, że należy zaliczyć je na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną.
