Tak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z 26 września 2014 r. (IV CSK 736/13).
W wypadku zaliczania poniesionych przez użytkownika wieczystego nakładów koniecznych na poczet opłat z tytułu użytkowania wieczystego na podstawie art. 77 ust. 4 i 5 w zw. z ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) należy rozróżnić wysokość kosztów poniesionych na dokonanie tych nakładów, obejmujących poniesione opłaty administracyjne, koszty sporządzenia wymaganej dokumentacji i wykonania prac, od wartości samych nakładów. Przedmiotem zaliczenia dokonywanego na podstawie art. 77 ust. 4 i 5 w zw. z art. 77 ust. 6 u.g.n. nie jest bowiem suma poszczególnych kwot wydatkowanych przez użytkownika wieczystego na nakłady konieczne, lecz jedynie wartość tych nakładów ustalana na podstawie szczególnej regulacji prawnej, zawartej w rozporządzeniu z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Powódka (użytkownik wieczysty) wybudowała na nieruchomości Skarbu Państwa centrum handlowe wraz z parkingiem, drogami wjazdowymi i wyjazdowymi oraz całą infrastrukturą konieczną do funkcjonowania obiektu. Poniosła nakłady na budowę urządzeń infrastruktury technicznej: stacji trafo, trawników w pasach drogowych, zjazdu z ul. B., zjazdu z ul. S., zatoki autobusowej i chodników w ulicach. Dokonała także usunięcia i przesadzenia drzew, remontu pasa drogowego ul. B., wykonała roboty rozbiórkowe nawierzchni na ulicach i dokonała przebudowy sieci gazowej. Pozwany (Skarb Państwa) wypowiedział powódce opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości i zaoferował przyjęcie nowej stawki. Powódka zażądała ustalenia, że wypowiedzenie opłaty rocznej było nieuzasadnione.
Sąd okręgowy stwierdził, że wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego i ustalenie jej nowej wysokości było zasadne. Niemniej uznał, że na podstawie art. 77 ust. 4 i 5 w zw. z ust. 6 u.g.n. na poczet opłaty należy zaliczyć m.in. wartość nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez powódkę, w których następstwie wzrosła wartość nieruchomości. Przyjął m.in., że nakłady związane z usunięciem drzew z gruntu stanowią nakłady konieczne na nieruchomość. Przed rozpoczęciem inwestycji nieruchomość była zabudowana starymi budynkami i znajdowała się na niej znaczna ilość nasadzeń drzew i krzewów. Przeprowadzenie prac inwestycyjnych wymagało uporządkowania tego terenu. Wycinka drzew wymaga odpowiednich zezwoleń administracyjnych i wniesienia stosownych opłat. Przeprowadzenie tych prac w sposób znaczący podnosi wartość gruntu (co potwierdziła opinia biegłego) i zwiększa możliwości inwestycyjne.
Pozwany zaskarżył wyrok SO, jednak apelacja została oddalona. Sąd apelacyjny za pozbawiony znaczenia uznał argument pozwanego, że przeznaczenie nieruchomości nie uległo zmianie w związku z inwestycją użytkownika wieczystego. W art. 77 ust. 6 u.g.n. mowa jest bowiem nie o zmianie przeznaczenia gruntu, lecz o wpływie nakładów koniecznych na cechy techniczno-użytkowe gruntu. Pozwany wniósł skargę kasacyjną, którą Sąd Najwyższy oddalił.
