Skutki niedotrzymania terminu zabudowy działki

Tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 25 czerwca 2014 r. (I OSK 544/13).

Prezydent miasta nałożył na wspólników spółki cywilnej, współużytkowników wieczystych nieruchomości, dodatkową opłatę roczną za rok 2009 z tytułu niedotrzymania terminów jej zagospodarowania.

Działka została oddana 18 września 1997 r. w użytkowanie wieczyste spółce A. Spółka zobowiązała się zagospodarować ją zgodnie z ustaleniami miejscowego planu ogólnego, wytycznymi urbanistycznymi oraz koncepcją zagospodarowania przedstawioną w ofercie przedłożonej w pisemnym przetargu nieograniczonym. Rozpoczęcie zabudowy miało nastąpić w ciągu dwóch lat od protokolarnego przekazania działki, zaś jej zakończenie w terminie czterech lat od tej daty. Terminy te zostały następnie zmienione uchwałą zarządu miasta i uwzględnione w aneksie do umowy ustanawiającej użytkowanie wieczyste.

W 2000 r. A sprzedała przysługujące jej prawo użytkowania wieczystego nieruchomości wspólnikom spółki cywilnej. Nabywcy w umowie sprzedaży złożyli oświadczenie, iż znane są im postanowienia umowy ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na nieruchomości dotyczące sposobu jej zagospodarowania oraz wyznaczonych terminów zabudowy.

Zarząd miasta przychylił się do prośby nabywców i wyraził zgodę na przesunięcie terminów: rozpoczęcie budowy miało nastąpić do 31 sierpnia 2003 r., a jej zakończenie do 1 września 2004 r.

Kontrola wykazała, że działka nie została zagospodarowana zgodnie z przeznaczeniem określonym w umowie oddania gruntu w użytkowanie wieczyste z 18 września 1997 r. Współużytkownicy wieczyści uzyskali pozwolenie na budowę dopiero na podstawie decyzji z 31 października 2008 r., a zatem po ponad ośmiu latach od nabycia prawa użytkowania wieczystego i przekroczeniu o cztery lata przesuniętego do 31 sierpnia 2003 r. terminu rozpoczęcia zabudowy. Organ nie zgodził się z argumentacją stron, że przekroczenie terminów miało charakter niezawiniony, podkreślając przy tym, że możliwość ustalenia dodatkowej opłaty rocznej jest niezależna od winy użytkownika wieczystego i uzależniona wyłącznie od stwierdzenia niedotrzymania terminu zagospodarowania nieruchomości.

Wspólnicy złożyli odwołanie, jednak organ odwoławczy utrzymał decyzję w mocy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę wspólników, uznając, że decyzja ustalająca opłatę dodatkową nie ma charakteru uznaniowego, a możliwość ustalenia dodatkowej opłaty rocznej uzależniona jest wyłącznie od stwierdzenia niedotrzymania terminu zagospodarowania, bez konieczności badania przyczyn przekroczenia tego terminu przez użytkownika wieczystego.

Wspólnicy wnieśli skargę kasacyjną, którą Naczelny Sąd Administracyjny uznał za zasadną.

Anna Główka, radca prawny w warszawskim biurze Rödl & Partner

Zgodnie z art. 62 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste (ust. 1). Termin, o którym mowa w ust. 1, może być przedłużony na wniosek użytkownika wieczystego, jeżeli nie mógł być dotrzymany z przyczyn od niego niezależnych (ust. 4). Według natomiast art. 63 u.g.n. w razie niedotrzymania terminów, o których mowa w art. 62, właściwy organ może wyznaczyć termin dodatkowy (ust. 1). W przypadku niedotrzymania terminów, o których mowa w ust. 1 i w art. 62, mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego (ust. 2). Opłaty ustala właściwy organ w drodze decyzji (ust. 4).