Kiedy można ustanowić odrębną własność lokalu użytkowego w spółdzielni

Tak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z 22 maja 2014 r., IV CSK 546/13.

Powódka wniosła pozew przeciwko spółdzielni mieszkaniowej, żądając nakazania pozwanej złożenia oświadczenia woli obejmującego zawarcie umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu użytkowego i przeniesienia jego własności na powódkę, powołując się na art. 39 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (u.s.m.).

Strony zawierały umowy dzierżawy gruntu, z czego ostatnią na czas nieokreślony. Na gruncie tym powódka wybudowała z własnych środków pawilon handlowy, który położony jest na dwóch odrębnych działkach stanowiących własność gminy. Pozwana jest użytkownikiem wieczystym jednej z działek.

Sąd okręgowy uznał, iż powódce jako dzierżawcy gruntu nie przysługuje roszczenie z art. 39 ust. 1 u.s.m. Roszczenie to przysługuje jedynie najemcy. Sąd apelacyjny stwierdził natomiast, że umowy łączące strony były umowami najmu lokalu. Ponieważ jednak pawilon znajduje się na dwóch odrębnych działkach, to nie mogłoby dojść do spłaty z tytułu udziału w nieruchomości wspólnej, zgodnie z art. 39 ust. 1 u.s.m. Składnikiem nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ustawy o własności lokalu (u.w.l.) nie może być udział we współwłasności nieruchomości sąsiedniej. Ponadto pozwana jako użytkownik wieczysty gruntu nie jest właścicielem pawilonu. Jego właścicielem jest właściciel gruntu (gmina).

Od wyroku sądu apelacyjnego powódka wniosła skargę kasacyjną, która została oddalona. Sąd Najwyższy uznał, że budynek wzniesiony przez najemcę na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowi własność użytkownika wieczystego. Z treści art. 39 ust. 1 u.s.m. wynika konieczność istnienia uprawnień pozwanego do wynajęcia lokalu użytkowego i zachowania odpowiedniego uprawnienia do nieruchomości oraz lokalu w chwili zaktualizowania się roszczenia najemcy. Niezbędne jest wykazanie tożsamości przedmiotu objętego najmem i przedmiotu objętego roszczeniem z art. 39 ust. 1 u.s.m. Tożsamość powinna istnieć także wówczas, gdy przedmiotem najmu była jednocześnie nieruchomość i wzniesiony na niej budynek. Pawilon wykraczał poza granice nieruchomości, którą pozwana władała jako użytkownik wieczysty, nie można zatem mówić o zachowaniu tożsamości. SN nie podzielił poglądu powódki, iż sądy naruszyły treść art. 3 u.w.l.

Karolina Jastrzębska, radca prawny w poznańskim biurze Rödl & Partner

Zagadnieniem prawnym wymagającym analizy w komentowanej sprawie jest zbadanie zasadności roszczenia powódki oraz zaistnienia przesłanek, o których mowa w art. 39 ust. 1 u.s.m. Zgodnie z tym przepisem, na pisemne żądanie najemcy lokalu użytkowego, który poniósł w pełni koszty budowy tego lokalu albo ponieśli je jego poprzednicy prawni, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tą osobą umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez najemcę spłaty z tytułu udziału w nieruchomości wspólnej oraz spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu.

W przedstawionym stanie faktycznym sąd apelacyjny, odmiennie od sądu okręgowego, uznał, że strony wiązały umowy najmu lokalu użytkowego, a nie umowy dzierżawy. Jest to istotne, bowiem roszczenie z art. 39 ust. 1 u.s.m. przysługuje jedynie najemcy lokalu użytkowego. W orzecznictwie SN kwestia ta nie budzi wątpliwości. W wyroku z 2 grudnia 2011 r., III CSK 66/11, SN przyjął, że dzierżawcy gruntu, znajdującego się w użytkowaniu wieczystym spółdzielni mieszkaniowej, nie przysługuje na mocy art. 39 u.s.m. roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu użytkowego w budynku wzniesionym na tym gruncie przez dzierżawcę. Sporny pawilon wybudowany został na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym pozwanej. Stanowi on zatem własność użytkownika wieczystego (spółdzielni), a nie właściciela gruntu (gminy). W orzecznictwie SN również i ta kwestia nie budzi wątpliwości. W uchwale SN z 25 listopada 2011 r., III CZP 60/11, wyjaśniono, że budynek, wzniesiony przez dzierżawcę na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, stanowi własność użytkownika wieczystego. Sąd apelacyjny błędnie zatem przyjął, że właścicielem pawilonu jest gmina, co wykluczałoby skuteczność roszczenia powódki.

Rozważenia wymagała kwestia tożsamości przedmiotu objętego umową najmu i przedmiotu objętego roszczeniem z art. 39 ust. 1 u.s.m., t.j. tożsamość lokalu użytkowego najmowanego przez najemcę i lokalu, którego własność ma być na niego przez spółdzielnię przeniesiona. Jest to tożsamość natury fizycznej (ten sam lokal) i natury inwestycyjnej (wybudowany ze środków najemcy). Tożsamość ta powinna być zachowana także wówczas, gdy przedmiotem najmu była jednocześnie nieruchomość i zabudowany nią budynek (wyrok SN z 2 grudnia 2011 r., III CSK 66/11). W przedstawionym stanie faktycznym wiążące strony umowy obejmowały grunt i pawilon handlowy, który wykraczał jednak poza granice nieruchomości, którą pozwana władała jako użytkownik wieczysty. Tożsamość lokalu zatem nie została zachowana. Powódka nie mogła skutecznie żądać od pozwanej przeniesienia własności wynajmowanego lokalu, skoro był on w części trwale związany z nieruchomością sąsiednią, do której spółdzielnia nie miała praw.

W orzecznictwie SN prezentowany jest pogląd, że ustanowienie odrębnej własności lokalu jest dopuszczalne w sytuacji, w której budynek jest posadowiony na dwóch nieruchomościach stanowiących własność gminy, dla których prowadzone są oddzielnie księgi wieczyste (uchwała SN z 14 maja 1996 r., III CZP 37/96). W uzasadnieniu uchwały zastrzeżono jednak, iż dla zachowania konstrukcji nieruchomości gruntowej (a tym samym też dla współwłasności wspólnej) konieczne byłoby zamieszczenie w umowie o ustanowieniu własności lokalu wniosku właściciela o połączenie obu nieruchomości. Ustawa o własności lokali nie dopuszcza ustanowienia współwłasności wspólnej o ograniczonym jej substracie, nieobejmującej części pawilonu posadowionego na sąsiedniej nieruchomości i tym samym stanowi zasadniczą przeszkodę prawną w uwzględnieniu żądania powódki. W komentowanej sprawie SN trafnie zatem oddalił skargę kasacyjną przyjmując, że brak jest wszystkich niezbędnych przesłanek, przewidzianych w art. 39 ust. 1 u.s.m.