Wśród kryteriów dopuszczalności zabudowy działki wymienia się między innymi jej dostęp do drogi publicznej. W praktyce dostęp taki bywa problemem. Z jednej strony przedsiębiorcy – właściciele działek często oczekują zapewnienia im takiego dostępu poprzez budowę zjazdu z drogi publicznej. Warto pamiętać, że przez zjazd należy rozumieć połączenie drogi publicznej z nieruchomością. Z drugiej strony takie żądanie nie zawsze odpowiada zarządcom drogi. Zasadą jest, że budowa zjazdu do drogi jest obowiązkiem właściciela działki po uzyskaniu decyzji – zezwolenia na lokalizację zjazdu lub jego przebudowę.
Decyzję wydaje zarządca drogi, czyli odpowiednio: wójt/burmistrz/prezydent miasta, zarząd powiatu, zarząd województwa lub Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad. Zezwolenie wydawane jest na czas nieokreślony, jednak wygasa, jeżeli w ciągu trzech lat zjazd nie został wybudowany. Trzeba w nim określić: miejsce lokalizacji zjazdu i jego parametry techniczne. Uzyskanie decyzji oznacza, że dla zamierzonego przedsięwzięcia nie trzeba się starać o decyzję o warunkach zabudowy. Przed rozpoczęciem robót budowlanych, a po uzyskaniu zezwolenia zarządcy drogi, kolejnym etapem jest uzyskanie pozwolenia na budowę (przy przebudowie zjazdu – zgłoszenie budowy). Projekt budowlany zjazdu musi zostać uzgodniony z zarządcą drogi.
Nawet jeżeli dla nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to zarządca przy wydawaniu zezwolenia na lokalizację zjazdu nie musi się kierować koniecznością zachowania zgodności swojej decyzji z planem. Przedsiębiorca musi pamiętać, że decyzja zarządcy drogi jest uznaniowa. Ustawodawca dał mu możliwość odmowy wydania zgody ze względu na wymogi wynikające z warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne. Zarządca drogi ma więc możliwość wyboru swojego rozstrzygnięcia, jednak powinien on wynikać z wszechstronnego rozważenia okoliczności sprawy. Odmawiając wydania zezwolenia, zarządca nie może się ograniczyć do ogólników, musi wskazać konkretne przyczyny wykluczające budowę zjazdu. Najczęściej chodzi o miejsca zagrażające bezpieczeństwu ruchu drogowego.
Jeśli decyzja zarządcy drogi w sprawie zjazdu nie odpowiada właścicielowi nieruchomości, to może on wnieść odwołanie, a następnie skargę do sądu administracyjnego. Musi jednak wykazać, że stanowisko zarządcy drogi jest zbyt ogólne lub oparte na rażąco błędnych przesłankach.
Warto pamiętać, że budowa zjazdu z drogi publicznej nie jest tożsama z zapewnieniem dostępu do drogi publicznej na podstawie służebności drogi koniecznej. Inaczej mówiąc, właściciel nieruchomości nie ma wobec zarządcy drogi roszczenia o zgodę na taki zjazd.
Jeśli utworzenie zjazdu dla działki nie będzie możliwe, to pozostanie jedynie wytyczenie dostępu do drogi w innym miejscu – niewykluczone, że poprzez ustanowienie służebności na działkach sąsiednich.
Maciej J. Nowak, radca prawny
