Minęło kilka miesięcy od 1 stycznia 2014 r., tj. od daty wejścia ?w życie przepisów ustawy ?z 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (DzU ?z 2013 nr 829), zwanej potocznie ustawą deregulacyjną. Wśród zmienionych ówcześnie 27 ustaw znalazła się również ustawa ?z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. DzU ?z 2014, nr 518).
Istotnie znowelizowano ?w szczególności przepisy dotyczące pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz zarządzania nieruchomościami. Wydaje się, że ustawodawca, przy okazji zwiększenia dostępu do zawodów pośrednika ?i zarządcy nieruchomościami, osłabił trwałość umów zawieranych przez pośredników i zarządców z ich klientami - >patrz ramka.
Nazwana czy nienazwana
Aby rozważyć, jakie skutki ma ustawa deregulacyjna dla wykładni obu umów, należy odwołać się najpierw do teorii prawa, w szczególności sposobu kwalifikacji umów. W polskiej doktrynie rozróżnia się umowy nazwane i nienazwane. W obrocie funkcjonują bowiem pewne powtarzające się wzorce umów (np. umowa najmu, dzierżawy, umowa o dzieło, umowa-zlecenie). Ich powszechne użycie spowodowało, że tego typu umowy zostały przez ustawodawcę unormowane szczegółowo w kodeksach lub innych ustawach. Większość z tych przepisów ma charakter dyspozytywny, co oznacza, że strony kontraktu mogą w danej umowie określić swoje prawa i obowiązki odmiennie niż reguluje to ustawa.
Według uznania
Wynika to z obowiązującej ?w polskim prawie zasady swobody umów, wynikającej z przepisu art. 3531 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tą regułą strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Jeżeli zatem strony nie uregulują swej umownej więzi inaczej niż stanowi przepis ustawy, to zastosowanie znajdzie ten właśnie przepis, nawet jeśli nie zostanie wprost przez strony przywołany w treści umowy. Jeżeli natomiast treść umowy będzie odmienna od dyspozytywnego przepisu, to wola stron będzie miała pierwszeństwo przed przepisem.
Z przywołanej zasady swobody umów wynika też prawo stron do takiego ukształtowania umowy, że nie będzie ona odpowiadała żadnemu ze wzorców ustawowych (umów nazwanych). Umowa taka określana jest „umową nienazwaną" (contractus innominatus).
W praktyce powstaje często pytanie o charakter danej umowy – czy ma ona charakter umowy nazwanej, czy też umowy nienazwanej. Ma to znaczenie w kontekście jej interpretacji i określenia zakresu praw i obowiązków stron.
Jeżeli bowiem zakwalifikujemy umowę jako którąś z umów nazwanych, to możemy odnieść się do regulujących ją szczegółowo przepisów. Jeżeli natomiast uznamy, że jest ona contractus innominatus, to poza ogólnymi przepisami prawa regulującymi zobowiązania cywilne nie będzie regulacji ustawowej, z której możemy korzystać.
Jaka treść
Tak było wcześniej...
Przed nowelizacją ustawa o gospodarce nieruchomościami precyzowała, że ?w umowie o pośrednictwo należy wskazać w szczególności pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Wskazana była również treść umowy, której istotą było zobowiązanie się pośrednika do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub najmu, lub dzierżawy nieruchomości albo ich części. Umowa miała też określać sposób ustalenia lub wprost wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa.
Analogiczna regulacja dotyczyła umowy o zarządzanie nieruchomością.
...a tak jest teraz
Nowelizacja spowodowała wykreślenie z ustawy większości przepisów dotyczących wspomnianych umów. Pozostała szczątkowa regulacja sprowadzająca się do określenia formy pisemnej umów. W przypadku umowy o zarządzanie nieruchomością pozostawiono też wskazanie, że umowa taka zawierana jest przez zarządcę z właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ?ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej.
Ustawodawca uznał zatem, ze obecnie nie ma potrzeby określania szczegółowo zakresu obu umów, pozostawiając to swobodzie stron i ich woli w zakresie kształtowania wiążącego ich stosunku prawnego.