Stan faktyczny
Wspólnota mieszkaniowa jednego z budynków w Krakowie podjęła w czerwcu 2012 r. uchwałę zakazującą wynajmu przez współwłaścicieli lokali mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe, a także umieszczania w części wspólnej budynku tablic informacyjnych związanych z działalnością gospodarczą. W listopadzie 2012 r. powodowie nabyli na podstawie umowy sprzedaży jeden ?z lokali mieszkalnych znajdujących się w tym budynku i latem 2013 przekształcili nabyty lokal mieszkalny w lokal użytkowy, jednocześnie wynajmując go przedsiębiorcy.
Z uwagi na brak możliwości zachowania sześciotygodniowego terminu do zaskarżenia uchwały wspólnoty (powodowie nabyli lokal już po upływie tego terminu) w trybie art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali, wnieśli do Sądu Okręgowego w Krakowie pozew o ustalenie nieważności przedmiotowej uchwały w całości, powołując się na stanowisko wyrażone w wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 19 sierpnia 2010 r., sygn. akt I ACa 391/10 oraz w uchwale Sądu Najwyższego z 9 lutego 2005 r., sygn. akt III CZP 81/04.
Sąd Okręgowy w Krakowie wyrokiem z 28 stycznia 2014 r., sygn. akt I C 1011/13, oddalił powództwo w całości, wyjaśniając, iż w części dotyczącej zakazu umieszczania tablic informujących o prowadzonej działalności gospodarczej uchwała wspólnoty dotyczy tylko części wspólnych nieruchomości, a zatem nie narusza prawa własności właścicieli poszczególnych lokali. Zdaniem sądu I instancji ww. uchwała wspólnoty w tym zakresie ma walor porządkowy i należy uznać, że wspólnota mieszkaniowa ma prawo podejmować uchwały, których celem jest zapobieganie niczym nieskrępowanych działań członków odnoszących się do części wspólnych, a za takie można uznać swobodne decydowanie o umieszczeniu na częściach wspólnych, usytuowaniu i rozmiarach tablic informacyjnych związanych z działalnością gospodarczą poszczególnych członków wspólnoty.
Rozstrzygnięcie
Na wskutek apelacji powodów wyrokiem z 26 sierpnia 2014 r. (sygn. akt I ACa 719/14) Sąd Apelacyjny w Krakowie zmienił wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie w ten sposób, że ustalił nieważność wskazanej wyżej uchwały wspólnoty w całości, a także obciążył kosztami postępowania wspólnotę mieszkaniową. Odnosząc się do wprowadzonego przez wspólnotę mieszkaniową zakazu umieszczania na częściach wspólnych budynku tablic informujących o działalności gospodarczej, Sąd Apelacyjny w Krakowie podzielił pogląd prawny prezentowany przez powodów, że w tym zakresie legitymują się oni interesem prawnym w żądaniu ustalenia nieważności kwestionowanej uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Potwierdził także brak uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej do wprowadzenia generalnego zakazu umieszczania tablic informujących o prowadzonej w budynku działalności gospodarczej, ponieważ takie działanie ingeruje bez podstawy prawnej ?w swobodę działalności gospodarczej.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 26 sierpnia 2014 r., sygn. akt I ACa 719/14.
Zdaniem eksperta
Marcin Selta, radca prawny ??Kancelaria Radców Prawnych G. Setla & M. Setla s.c.
Przedstawione rozstrzygnięcie Sądu Apelacyjnego w Krakowie zasługuje na aprobatę. Sąd dostrzegł to, czego nie zauważał sąd I instancji, a mianowicie, iż w pewnych przypadkach wspólnota mieszkaniowa może, tak jak to było w tej sprawie, w sposób generalny zakazać umieszczania tablic informujących o prowadzonej przez przedsiębiorcę działalności gospodarczej, nie przejawiając woli zawarcia w tym względzie jakiegokolwiek kompromisu, tym samym ograniczając swobodę działalności gospodarczej. Nie oznacza to jednak, że właściciele lokali mieszkalnych mają dowolność w wyborze miejsca usytuowania takich tablic na częściach wspólnych budynku, czy też ich rozmiarów. Z tym, że decyzja w tym zakresie w dużej mierze będzie uzależniona od stosunków miejscowych, w tym w szczególności od rozwiązań przyjętych w najbliższym sąsiedztwie, ponieważ decyzja w tym zakresie nie może być arbitralna. Niemniej jednak, ustalenie miejsca dla konkretnej tablicy informującej ?o prowadzonej działalności gospodarczej oraz określenie jej wymiarów wymaga uzasadnienia faktycznego, i zarówno wspólnota mieszkaniowa, jak i właściciel lokalu użytkowego nie mają w tym względzie dowolności. Konkludując, wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do wprowadzenia generalnego zakazu umieszczania tablic informujących o prowadzonej w budynku wspólnoty działalności gospodarczej, niemniej jednak przysługuje jej kompetencja do określenia zasad umieszczania ?i lokalizacji tego typu tablic, przy czym decyzja w tym względzie nie może być arbitralna, i to stanowi najważniejsze przesłanie przywołanego wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie.
