Tak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z 20 marca 2014 r. (II CSK 290/13).

Sąd apelacyjny zmienił wyrok sądu okręgowego w ten sposób, że utrzymał w mocy wyrok zaoczny, na podstawie którego sąd rejonowy stwierdził, że umowa dzierżawy zawarta między poprzednikiem prawnym powoda jako wydzierżawiającym a pozwanym jako dzierżawcą jest nieważna w części obejmującej § 3 tej umowy, w którym strony przewidziały, że „dzierżawca będzie miał możliwość dwukrotnego przedłużenia umowy dzierżawy na okresy 30-letnie na warunkach opisanych w umowie". Sąd apelacyjny uznał, że art. 695 § 1 kodeksu cywilnego, stanowiący, że dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat 30 poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony, ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Oznacza to, że przyjęte w umowie postanowienie uprawniające pozwanego do dwukrotnego przedłużenia umowy na czas oznaczony, tj. na kolejne następujące po sobie 30-letnie okresy, jest nieważne, jako zmierzające do obejścia prawa (art. 58 § 1 i 3 k.c.).

W skardze kasacyjnej pozwany zarzucił sądowi apelacyjnemu naruszenie art. 695 § 1 k.c. poprzez jego błędną wykładnię opartą na założeniu, że ma on charakter ius cogens oraz art. 353

1

w zw. z art. 58 § 1 i 3 k.c. przez ich niewłaściwe zastosowanie wskutek uznania, że postanowienie § 3 umowy dzierżawy łączącej strony jest nieważne, jako zmierzające do obejścia prawa.

Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną, stwierdzając, że w art. 695 § 1 k.c. ustawodawca wyznaczył maksymalny okres, na jaki może być zawarta umowa dzierżawy na czas oznaczony. Przyjmując okres 30-letni, zastrzegł, że jeśli umowa dzierżawy zawarta zostanie na czas dłuższy niż 30 lat, to po upływie tego terminu należy ją traktować jako umowę zawartą na czas nieoznaczony. Z uregulowania tego wprawdzie nie wynika zakaz zawierania umowy dzierżawy na okres dłuższy niż 30 lat, tyle że umowa taka po upływie 30 lat staje się umową zawartą na czas nieoznaczony. Konstrukcja tego przepisu nie dopuszcza jakichkolwiek odstępstw od wskazanej reguły, a jego kategoryczne brzmienie przesądza o tym, że zawarta w nim norma ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Stąd postanowienie umowy dzierżawy przyznające dzierżawcy uprawnienie do jej przedłużenia na kolejne 30-letnie okresy jest nieważne, jako mające na celu obejście zakazu zawierania dzierżawy na czas określony dłuższy niż 30 lat (art. 695 § 1 w zw. z art. 58 § 1 i 3 k.c.).

Justyna Nowakowska-?Gancarz, radca prawny ?we wrocławskim biurze ?Rödl & Partner

Stanowisko Sądu Najwyższego należy uznać ?za prawidłowe. Generalną zasadą obowiązującą ?w prawie cywilnym jest wynikająca z art. 3531 k.c. zasada swobody umów. Zgodnie z nią strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Zasada ta nie ma więc charakteru bezwzględnego – została przez ustawodawcę ograniczona w ten sposób, że treść ukształtowanego przez strony stosunku zobowiązaniowego musi być zgodna z jego naturą, ustawą oraz zasadami współżycia społecznego. Granice swobody umów odnoszą się przy tym nie tylko do treści umowy, ale także do celu ukształtowanego przez strony stosunku prawnego (wyrok SN ?z 26 marca 2002 r., III CKN 801/00).

W tym znaczeniu sprzeciwiać się ustawie będzie stosunek prawny, którego treść lub cel narusza normy bezwzględnie obowiązujące, czyli takie, ?od których jakiekolwiek odstępstwo nie jest dopuszczalne. Jako takie traktować należy nie tylko te przepisy, z których redakcji wyraźnie wynika ich bezwzględnie obowiązujący charakter, lecz także te, których treść jest wyrazem zasady moralnej, wyraża intencję ochrony porządku publicznego lub odzwierciedla istotny cel społeczno-gospodarczy.

Przepisy k.c. dotyczące umowy dzierżawy pozostawiają jej stronom dużą swobodę ?w zakresie ustalania treści umowy. W dużej mierze pozwalają stronom na wybór rozwiązań dostosowanych do ich potrzeb. W odniesieniu do okresu, na jaki może być zawarta umowa dzierżawy, przepisy przewidują możliwość zawarcia jej na czas oznaczony lub na czas nieoznaczony. Zasadniczo strony umowy mogą dowolnie określić czas trwania dzierżawy, jednak czas ten może wynosić maksymalnie 30 lat.

Podkreślenia wymaga, że przepis art. 695 § 1 k.c., ustalający maksymalny okres, na jaki może być zawarta umowa dzierżawy w przypadku, gdy jest na czas oznaczony, ma charakter bezwzględnie obowiązujący. W konsekwencji umowę dzierżawy zawartą na okres dłuższy niż 30 lat traktować należy po upływie tego 30-letniego okresu jak umowę zawartą na czas nieoznaczony. Celem tej regulacji jest stworzenie możliwości planowania ?i prowadzenia racjonalnego gospodarowania przedmiotem dzierżawy. Stworzenie warunków ?do racjonalnej gospodarki na wydzierżawionym gruncie sprzyjać ma czynieniu nakładów na przedmiot dzierżawy poprzez zagwarantowanie dzierżawcy stabilizacji. Jednocześnie regulacja ta ma na celu uniknięcie nadmiernego zobowiązania stron, w szczególności ze względu na ograniczenie możliwości wypowiedzenia umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony.

Postanowienie umowne przyznające dzierżawcy uprawnienie do dwukrotnego przedłużenia umowy dzierżawy na okresy 30-letnie ocenić należy jako zmierzające do wykreowania stosunku dzierżawy na okres 90 lat, co bezsprzecznie oznacza obejście ustawowego ograniczenia ?w zakresie trwania umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony (maksymalnie 30 lat) o charakterze bezwzględnie obowiązującym. Cel takiej umowy jest zatem sprzeczny z prawem. Jak wskazał Sąd Najwyższy, postanowienie umowne przewidujące możliwość przedłużenia umowy dzierżawy na kolejne okresy 30-letnie prowadzi ?do obejścia prawa, tj. zakazu zawierania umowy dzierżawy na czas określony dłuższy niż 30 lat ?i jako takie zgodnie z art. 58 § 1 k.c. jest nieważne (należy wskazać na art. 58 § 3 k.c., zgodnie ?z którym jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, pozostaje w mocy ?co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana).